Статья описывает возможные риски и последствия расторжения договора с агентством недвижимости. Статья описывает возможные риски и последствия расторжения договора с агентством недвижимости

Какие пункты обязательно включать в договор

  1. Главный пункт, который должен быть в эксклюзивном договоре: клиентне имеет права обратиться в другое агентство. В случае нарушения этот пункт предусматривает денежную компенсацию от клиента. Сумма штрафа внушительная — от 30 тысяч рублей и выше, в зависимости от того, сколько ресурсов агент уже потратил на работу с этим объектом.
  2. Чтобы клиент не чувствовал себя ущемленным в правах, нужно включить пункт о возможности расторгнуть договор.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Вы должны указать в договоре, что если с вашей стороны не будет выполняться план или действий будет меньше, чем обговаривалось, то клиент сможет уведомить вас о желании расторгнуть договор в письменном виде, и через 2 недели он будет растогнут. То есть вы показываете собственнику, при каких обстоятельствах он может выйти из этого договора. Тогда он будет спокоен.

  1. Александр Санкин на своих тренингах советует агентам обозначить в договоре, что входит в их обязанности вплоть до деталей. Например, качественная фотосъемка объекта, продвижение видеоролика в Facebook и на YouTube, поквартирный обход соседей, публикация рекламного объявления на 120 сайтах и досках объявлений и т.д. И самое главное — риэлтор обязан отчитываться о проделанной работе каждую неделю. Отсутствие отчетов может даже стать причиной расторжения договора.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Наша работа выражается в отчетности: ежедневной и еженедельной. Мы пишем собственнику, сколько сделано звонков, показов и т.д. Если это не выполняется, то клиент вправе расторгнуть договор. Все позиции, по которым мы должны отчитываться, прописываются отдельно в дополнительных условиях.

Допусловия прописываются в 4-х приложениях к эксклюзивному договору:

  • форма акта принятия услуг,
  • план продвижения объекта,
  • форма еженедельного отчета исполнителя о проделанных действиях,
  • список потенциальных покупателей, просмотревших объект.

Ниже мы предлагаем шаблон договора, в который нам предоставила гендиректор АН «Мир недвижимости» Галина Степанченко. В него можно внести любой свой пункт, а также скорректировать имеющиеся. Например, вы сами можете установить сроки продажи, размер компенсации в случае нарушения и т.д.

Скачать шаблон

Назад

Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором

При первой встрече с клиентом не рекомендуется настаивать, чтобы он выбрал именно вас, а наоборот нужно ему свободу выбора. При этом стоит рассказать собственнику о преимуществах работы с профессионалом.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Скажите примерно следующее: «Не обязательно подписывать договор именно со мной. Может быть, вы знаете агента, у которого маркетинговый план лучше, или того, кто лучше меня знает местный рынок. Главное — найдите специалиста, чтобы не рисковать». Научите собственника выбирать агента, и он это оценит. Но пока он не попросил вас стать его агентом, не говорите «я» или «мы». Говорите о хороших риэлторах вообще. Тогда владелец недвижимости в какой-то момент попросит вас стать его агентом.

Собственники считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее, поэтому отказываются от договора. Но, как мы писали выше, на практике все получается наоборот. Чтобы убеждать собственников заключать эксклюзивные договоры, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует риэлторам озвучивать им все риски такого подхода.

Нет ответственного

Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго.

Нет маркетингового плана

А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит:

  • печать и расклейка листовок,
  • подготовка презентационной печатной продукции для раздачи,
  • размещение объявления о продаже объекта на 120 сайтов,
  • поквартирный обход соседей,
  • встречи с руководителями близлежащих офисов и учреждений,
  • фотосессия объекта, съемка видеоролика,
  • продвижение объекта в соцсетях (качественный геотаргетинг, посев видеороликов и т.д.),
  • организация показов объекта для агентов и потенциальных покупателей,
  • предпродажная подготовка объекта (мойка окон и т.д.),
  • организация показов объекта для агентов (брокер – туров),
  • организация «Дней открытых дверей» – показов объекта потенциальным покупателям.

Нет обратной связи от потенциальных покупателей

Если бы собственник получал ее после каждого просмотра, то мог бы вносить изменения в предпродажное состояние объекта. Например, повесить на окна жалюзи, если люди отказываются от квартиры, потому что в ней жарко от палящего солнца.

Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Почему бы собственнику самому не собирать обратную связь от потенциальных покупателей? Представьте, что он звонит каждому и спрашивает, почему они не стали ее покупать. Людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах. А агент при сборе обратной связи в этом случае наоборот покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте.

Нет защиты при переговорах

Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они начнут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену. Предупредите об эьлм собственника и заодно напомните, что он еще и комиссию кому-то из этих агентов заплатит. А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах.

Объект будут рекламировать по разным ценам

Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию. Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект. А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву.


Читать по теме
Не ругать конкурентов — это один из способов убедить клиента работать именно с вами! Еще 7 способов убеждения ищите в блоге.

Назад

О порядке, правилах и нюансах

Каждую услугу, которую вы хотите получить от агентства следует зафиксировать в документе

В случае подписанного договора за уровень обслуживания клиента агентство несет ответственность, в том числе материальную.

Это укрепляет серьезность персонала и мотивирует специалистов качественно выполнять обязательства на каждом этапе работы.

Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть зафиксирована документально во избежание недоразумений.

Это могут быть акты осмотров, передачи документов, расписки, описи.

Следует учесть, что первичная цена объекта всегда выше средней на рынке недвижимости. Шаги по снижению, их необходимость и обоснование можно включить в текст договора в виде примерного графика с пороговыми значениями.

Гражданский кодекс РФ не исключает дополнение в типовой договор любых пунктов на усмотрение сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Фото 2

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов. Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги: 2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта. 2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1. 2.3.
Инфо Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта. 2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки. 2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.
2.6. Важно Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком. 3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется: 3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.
3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются. 3.3.

Как происходит заключение договора

При заключении договора с риэлторской компанией будьте внимательны. оговорите в документе все юридические и финансовые моменты вашего сотрудничества

Договор определяет обязательства сторон в проведении сделки купли продажи жилого объекта.

Каждое агентство самостоятельно выбирает форму документа и вольно вести обсуждение с заказчиком:

  • договоров о комиссионных,
  • агентских договоров,
  • договоров поручений,
  • договоров о возмездно оказываемых услугах.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ регламентированы различные взаимоотношения участников сделки в зависимости от конкретной задачи и путей ее решения.

Любой договор должен содержать следующие разделы:

  • предисловия (вводной части с указанием участников договорных отношений);
  • сам предмет договора;
  • обязательства каждой стороны;
  • сроки выполнения указанных обязательств;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • условий, при которых возможно расторжение;
  • какую ответственность несут обе стороны.

Каждая структурная часть документа определяет последовательные этапы взаимоотношений риэлторской компании и заказчика услуг.

Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.

Для риэлтора работа по эксклюзивному договору — это гарантия, что он получит комиссию. Собственнику она выгодна тем, что специалист будет активно рекламировать его недвижимость, так как сам заинтересован в быстрой и дорогой продаже.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– По нашей статистике, каждый 10-й клиент заключает с нами эксклюзив, и мы его отрабатываем всеми силами и ресурсами. Если клиент не хочет заключать договор, но просит продать его объект, то мы не вкладываем в это дело много ресурсов и предлагаем этот объект только имеющимся в нашей базе покупателям, которые отказываются от предложенных ранее эксклюзивных объектов.

По словам наших экспертов, чаще всего собственник не заключает эксклюзивный договор на продажу квартиры и при этом обращается сразу в несколько агентств. Получается, что его объектом занимается одновременно несколько риэлторов. Для самих риэлторов это означает, что можно особо не стараться. Ведь в любой момент другой агент найдет покупателя и получит комиссию. Тогда время и силы будут потрачены впустую.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Работу без эксклюзивного договора можно сравнить с заказом пиццы. Мы часто приводим этот пример своим клиентам, которые сомневаются. Допустим, ты заказал пиццу в 10 местах и сказал, что заплатишь только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам кто-нибудь ее принесет? Нет. Так и с квартирами. Зачем агенту участвовать в гонке, если он не уверен, что получит вознаграждение?

Назад

На что следует обратить внимание

При заключении договора учтите, что юридическую силу он будет иметь в том случае, если будет подписан руководителем агентства или его заместителем

В Преамбуле отражены участники договора.

Кроме заказчика, или получателя услуг, есть вторая сторона, исполнитель, представленная агентством как юридическим лицом.

Подписывать документ может только руководитель или заместитель, наделенный полномочиями на основании предоставленной доверенности или устава организации.

Подпись рядового сотрудника на договоре не будет иметь юридической значимости.

Устав, доверенность или другой источник, упомянутый в договоре, должны быть в свободном доступе и не являться коммерческой тайной.

В Предмете договора четко и однозначно прописываются обязательства сторон: в чем заключается услуга риэлторов и готовность проведения оплаты после ее принятия.

Обязательства должны быть максимально точно и детально прописаны. Объект недвижимости отражается с параметрами и однозначными характеристиками. Юридические споры и последствия будут связаны с тем, как определены договорные требования.

В обязательствах следует учесть необходимость проверки чистоты сделки, т.е. отсутствия обременений по объекту, сбор нужных документов, процедуру регистрации и прочее.

Сроки выполнения обязательств нельзя путать с действием договора. Рекомендуется прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения. Тогда факты невыполнения обязательств будут очевидны.

Стоимость риэлторских услуг – понятие широкое, поэтому нужно указывать конкретный перечень за обозначенное вознаграждение.

Взимание денежных сумм сверх договорной цены может отражаться с указанием возможных дополнительных расходов: привлечение нотариуса, рекламных объявлений, оплаты справок.

Обратите внимание, что аванс и задаток, о которых идет речь в договоре — понятия разные, они определяют ход расчетов в процессе дальнейшего оформления сделки

В порядке расчета обычно предусматривается оплата определенных сумм в виде аванса или задатка. Важно их не путать, так как последствия расчетов различаются.

При внесении задатка, в случае отказа от сотрудничества заказчика, агентство удерживает эту сумму. При прекращении отношений по вине агентства недвижимости, риэлторы обязаны возвратить сумму задатка в двойном размере.

Авансовый платеж должен быть возвращен по любой причине расторжения договора.

В Условиях и Порядке расторжения договора важно предусмотреть обоюдные обязательства сторон, чтобы исключить возможные споры.

Данный пункт поясняет, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, указываются правила уведомления, последствия для каждой стороны.

Ответственность сторон, как правило, прописывается с указанием штрафов для заказчиков за нарушения обязательств. Риэлторы стараются свою ответственность уменьшить.

Данный пункт следует проверять на равноправность сторон и добиваться корректировки, если баланс нарушен.

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Фото 3

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа возможно только по истечении срока договора, если прописана конкретная дата, окончания соглашения. Если вы продадите квартиру сами, а договор еще не истек, то посредник потребует свои комиссионные.

Однако, есть и бессрочные договора, т.е. без указания срока действия, т.е. посредник будет продавать ваше жилье или дом до тех пор пока не продаст или вы не откажетесь в одностороннем порядке.

Если прописано «исключительное» право на продажу вашей квартиры, дома, то убедитесь, что никаких штрафов за нарушение этого пункта нет и начинайте искать покупателя сами.

Что касается обоснования затрат агентством, то если вы подписали, что согласны оплатить за суету 10-15 тыс. рублей на старте продаж квартиры, а потом еще комиссию, то значит, знаете за что платите и поэтому расписывать на что идет расход ваших денег фирме нет нужды. Пункт о предоставлении отчета должен быть ясно и конкретно прописан в соглашении.

Можно расторгнуть договор с риэлтором в случае:

  • если подписывал договор агент без доверенности вместо руководителя ООО (ИП);
  • если агентство существенно нарушило подписанный между вами договор, т.е это размер ущерба, который наносится действием или бездействием посредника.

Как разорвать эксклюзивный договор с агентством недвижимости?

В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании. Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

  1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
  2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

  • он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
  • уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам.

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры

Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).

Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор

Что это значит для вас:

  • если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
  • подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.

Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.

Порядок расторжения договора с риэлтором

  1. составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
  2. вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
  3. убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
  4. только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.

Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.

Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:

  • обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
  • ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
  • конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
  • сроки и формат предоставления отчетов;
  • количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
  • действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
  • указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны; виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
  • даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
  • вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.

Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!

Как быстро составить договор по шаблону

Вы можете прямо сейчас сохранить этот шаблон в свою CRM-систему, чтобы автоматизировать заполнение договора. В современные CRM-системы встроен конструктор документов, который на основе заданного шаблона генерирует документы, подставляя в них данные о клиенте и сделке: имя, сумму платежа, реквизиты и др.

Вот как это происходит в CRM для недвижимости SalesapCRM. Для каждого клиента заводится карточка со всеми его данными. Из списка шаблонов риэлтор выбирает эксклюзивный договор, и все необходимые данные собственника автоматически подтягиваются в текст — документ готов! Во-первых, это быстро, а во-вторых, исключается риск в спешке допустить ошибку.

Так в SalesapCRM создается эксклюзивный договор прямо в карточке клиента

Мы рассказали об эксклюзивном договоре с покупателем объекта недвижимости и надеемся, что теперь вам будет проще убедить собственника работать только с вами. А CRM-система SalesapCRM поможет вам быстро составить нужный договор.

Назад

Автор: Елена Зайцева

Как расторгнуть договор на продажу квартиры?

Фото 4

Внимание Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет. Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.
Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать. Образец договора с риэлтором об оказании услуг (эксклюзивный договор).
В чем заключается помощь специалиста по недвижимости? Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Способы расторжения договора с риэлтором на продажу квартиры

Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции. Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре. Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:

  1. Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента.

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества. Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки).
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме).
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон.
  • Стоимость и порядок расчетов.
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон.

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы. В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями. В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение. Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое).

Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения. В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон. Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Вопросы и ответы

1.5 мес. назад был заключен эксклюзивный договор с АН на продажу участка. за этот период не было ни одного просмотра со стороны агентства. Мы самостоятельно нашли покупателей (это наши соседи). По договору мы должны любые действия по продаже заключать через АН, и за это оплатить их услуги. И в случае отказа от продажи или если передумаем, оплатить неустойку. По-скольку со стороны АН не происходило никаких действий по поиску покупателей и просмотру. И покупатели наши знакомые, можем ли мы расторгнуть договор?

Эксперт:

Закон РФ «О защите прав потребителей» дает потребителю (в том числе и потребителю услуг в сфере недвижимости) следующие гарантии:

  • В соответствии со статьей 16 закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с требованиями законодательства о защите прав потребителей, являются недействительными.
Другими словами, это означает, какие бы условия небыли предусмотрены договором, они недействительны, если ухудшают положение потребителя.
В большинстве случаев, камнем преткновения при расторжении договора с риэлтором является условие об обязательстве Заказчика – клиента оплатить неустойку в случае отказа от исполнения договора, обращения в другое агентство либо в случае самостоятельного поиска покупателя на объект недвижимости.
Это условие ухудшает положение потребителя и является недействительным. Почему – ознакомьтесь со следующим правилом, установленным законом.
  • Согласно статье 32 закона потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Это означает, что потребитель – клиент риэлтора вправе в любое время отказаться от услуг, но при условии возмещения всех понесенных риэлтором расходов – расходов на рекламу, транспорт, телефонные переговоры и пр. В любом случае, все расходы должны быть подтверждены документально и в случае отказа потребителя возместить расходы добровольно, могут быть взысканы в судебном порядке. В суде риэлтор должен представить доказательства того, какие расходы понесены им именно по данному договору. 

Заключен эксклюзивный договор с агентством на продажу квартиры. Хочу расторгнуть, т.к. нет движения по продаже (по информации от агенства желающих нет, однако на меня уже 2 потенциальных покупателей вышло). В ответственности сторон прописано: "При досрочном расторжении договора по независящим от агентства причинам, заказчик (я), в течении трех банковский дней компенсирует исполнителю все понесенные расходы, затраты, связанные с исполнением настоящего договора, а так же выплачивает штраф в размер 2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в соглашении о цене, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора". По поводу затрат - ясно, понятно (и то вопрос, каким образом они это доказывать будут). Но самое основное, что меня интересует - 2% от стоимости объекта. Реально ли избежать этой выплаты? На что в таком случае опираться?

Эксперт:
Но самое основное, что меня интересует — 2% от стоимости объекта. Реально ли избежать этой выплаты? На что в таком случае опираться?

Этой выплаты избежать реально. Опираться надо на фз о защите прав потребителей. 

Также:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору

 (ст. <a href=«sudact.ru/law/zakon-rf-ot-07021992-n-2300-1-o/#MHw3Rwn8nFm9» target="_blank" title=«Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 > (ред. от 04.06.2018) > » О="" защите="" прав="" потребителей"=""> Глава III. Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг) > Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании ">32 Закона РФ «О защите прав потребителей» /далее Закон о защите прав потребителей/).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. 
Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
При этом исполнитель должен доказать, что расходы были понесены до отказа от договора и вызваны исполнением или подготовкой к его исполнению.
Законом о защите прав потребителя презюмируется вина исполнителя услуг в нарушении прав заказчика, если иное не будет доказано исполнителем услуг.

Испытывая серьезные материальные трудности (сокращение с работы, инсульт у папы, отсутствие платить по ипотеке), выставили на продажу квартиру сына. После четырех месяцев отсутствия покупателей, дабы сделать поиск покупателей более целенаправленным, решили заключить с ОДНИМ агентством эксклюзивный договор. Сделали это не прошлой неделю в пятницу, вечером. А в воскресенье риэлтор, работавший с нами четыре месяца без договора (на доверии) привел покупателя, готового купить нашу квартиру.

Рано утром в понедельник я позвонила в агентство, с которым заключила договор и попросила расторгнуть его в одностороннем порядке, так как они еще не начали заниматься продвижением моей квартиры, а у меня в сложной экономической ситуации появилась редкая возможность, наконец, продать мою квартиру и решить проблемы семьи. На это я услышала, что их это не интересует, что у них со мной договор , а потом и оскорбления в мой адрес. В результате сделка была сорвана. Покупателей я потеряла. Более того, мне намекнули о не очень хорошей репутации этого агентства (квартира у меня в другом городе и, естественно, в силу своей занятости я могла что-то не знать).

Помогите мне, пожалуйста. Подскажите, как я могу в срочном порядке расторгнуть с ними договор, так как я им больше не доверяю, продажей квартиры снова никто не занимается, а у нашей семьи очень серьезные проблемы.

Эксперт:

Необходимо видеть условия договора, который Вы с ними заключили. А так вот Вам общие основания.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другимизаконами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Источники

Использованные источники информации.

  • https://salesap.ru/blog/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/
  • http://pravozhil.com/oformlenie/kak-rastorgnut-dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti.html
  • https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/
  • http://prodhelp.ru/obrazets-rastorzheniya-eksklyuzivnogo-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-na-prodazhu-kvartiry/
  • https://www.habrealty.ru/samrieltor/kak-rastorgnut-dogovor-s-rieltorom-pravilno.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий