Все о долгосрочной аренде квартиры. Что это такое и в чем ее плюсы и минусы? На что нужно обратить внимание при снятии жилья на длительное время? Правила оформления договора и его образец. От чего будет зависеть стоимость и нужна ли предоплата?. Сдавая квартиру в найм, собственник надеется забыть о поиске жильцов минимум на 2–3 года. Важно обозначить срок проживания на этапе переговоров.

Почему арендодателям выгодно сдавать квартиру на длительный срок

Долгосрочную аренду предпочитают собственники, которые не любят проблем с законом, ценят комфорт или проживают вне города. Подробней о типах арендодателей мы говорили в этой статье.

К плюсам долгосрочного найма для собственника относятся:

  • свобода действий: владелец единожды заключает договор и лонгирует раз в год. Перевод денег на карту позволяет не посещать квартиру в остальное время. Это удобно, если жилье далеко от основного места проживания;
  • квартиранты бережней относятся к имуществу, понимая, что им предстоит долго жить в квартире. Они пользуются техникой и мебелью аккуратно;
  • уверенность в постоянном и фиксированном источнике дохода дает возможность подстроить под него персональные платежи;
  • по договоренности квартплату оплачивают квартиросъемщики: владелец проверяет счета раз в несколько месяцев.

Минусы:

  • жильцы мошенничают и сдают квартиру посуточно. Иногда в этом помогают знакомые риелторы;
  • нельзя установить комфортную цену: стоимость квартиры зависит от города и района. Жилье на окраине не поднимет ценность в глазах арендаторов, даже если в нем евроремонт;
  • повысить стоимость аренды можно только по предварительной договоренности с жильцами.

Особенности сдачи квартиры в долгосрочную аренду

Действительно, при первом знакомстве с рынком квартир, сдаваемых посуточно, воображение дилетанта рисует очень большой доход. Что он делает: просто посчитывает среднюю стоимость жилья в день, умножает эту сумму на месяц или через несколько лет получает космическую сумму рублей. К сожалению, на деле все гораздо пессимистичнее. Любой вариант сдачи квартиры в аренду несет за собой серьезные риски, про которые неопытный арендодатель может и не знать.

Однако аренда квартир на длительный срок продолжает привлекать новых предпринимателей. В чем же дело? Многих обнадеживает тот факт, что для получения стабильной прибыли достаточно найти ответственного квартиранта. На протяжении всего срока аренды он будет вносить плату за проживание, что пополнит семейный бюджет арендодателя.

Обычно договор долгосрочной аренды квартир заключается на несколько месяцев или даже лет. Если точный срок действия договора про аренду не указывается заранее, то он автоматически действует в течении следующих пяти лет. За это время квартирант может принести существенный доход, если не съедет раньше времени и не будет уклоняться от выполнения всех обязательств.

Будущим арендодателям важно иметь ввиду, что долгосрочная аренда будет приносить меньший доход, чем посуточная. Но он будет стабильным, поэтому на время сдачи квартиры можно полностью забыть про поиск новых квартирантов.

От чего зависит стоимость?

Как уже известно будущим арендодателям, стоимость квартиры может зависеть от множества факторов. Если владелец жилья собирается сдавать его на протяжении нескольких лет, то ему нужно заранее продумать стоимость проживания. Дело в том, что договор про аренду подписывается всего один раз. Если не будет указан иной срок, то он будет действовать в течении пяти лет. За это время обе стороны деловых отношений должны строго выполнять все прописанные пункты. Это же касается внесения фиксированной арендной платы.

Для определения ее уровня нужно обратить внимание на:

  • общую площадь квартиры;
  • ее состояние;
  • территориальное местонахождение;
  • удобство проезда к большим транспортным развязкам и станциям метро;
  • этажность дома и год его возведения;
  • если у нанимателя есть вредные привычки или он любит домашних животных, то это тоже может быть включено в стоимость оплаты жилья.

Какие обязательства учесть в договоре для краткосрочной аренды

Пропишите в договоре найма возврат залога при экстренном выезде. Владелец жилья вправе не согласиться, поэтому здесь надежда только на его лояльность.

Актуальна обратная ситуация: если арендодатель прерывает договор досрочно по личным причинам, он должен вернуть залог и деньги за непрожитое время.

Также попробуйте договориться на возврат денег за оставшиеся до конца месяца дни. Мы против такого хода: собственник жилья несет потери, связанные с необходимостью поиска нового квартиросъемщика. Поэтому, если ситуация съезда не критичная, разъезжайтесь по-человечески, учитывая интересы обеих сторон.

Мнения на этот счет неоднозначны: мы советуем поступать по совести

Фото 1

Как подготовить квартиру?

Квартиры, которые в будущем будут сдаваться на длительный период времени, должны пройти тщательную подготовку. Нельзя вселить арендатора в плохо обустроенное жилье со старой мебелью, так как за время его использования состояние комнат, техники и мебели может ухудшиться. Кроме того, квартирантам придется несколько месяцев, а то и лет проводить в одной и той же квартиры, поэтому они выдвинут повышенные требования к комфортности условий.

В первую очередь нужно сделать капитальный ремонт и полностью заменить сантехнику, если жилье находится в старом доме. Обычно все наниматели обращают внимание на состояние санузла и кухни, так как эти части квартиры всегда должны отличаться повышенной степенью комфорта.

Также не стоит забывать про современную и исправную мебель. Основное внимание уделяется диванам и кроватям, потому что на них квартирант будет отдыхать после тяжелого дня. Если они не будут достаточно удобными, то ему не понравится сотрудничество с таким арендодателем.

Особенно щепетильно к состоянию жилья должны относиться владельцы элитной недвижимости. Клиенты, желающие проживать в таких квартирах, серьезно относятся ко всем предметам интерьера. Им важны любые мелочи, на которые обычный человек вряд ли обратит внимание. Они могут придирчиво относиться к качеству сантехники, освещения, будут требовать наличия дорогой мебели или особенного сервиса.

Правила оформления на длительный срок

Если при краткосрочной аренде жилья квартиросъемщик может не требовать все документы, подтверждающие права собственника, а также не давать аванс или залог (за возможную порчу имущества), то при долгосрочных обязательствах имеется ряд других дополнительных правил.

Требование предоплаты

Помимо основной платы арендодатель может попросить предоплату или страховой взнос в размере выплат за 3-4 месяца по стоимости аренды квартиры, 10-15% от месячной стоимости жилья для залога, а также оплату за первый и последний месяц проживания, чтобы предотвратить форс-мажорные обстоятельства.

Таким образом, плата за месяц будет исходить из выплаченных депозитов, что сравнительно меньше, чем при краткосрочной аренде.

Бывают случаи, когда квартиросъемщик, не внося оплату за последний месяц, исчезает. Остаются неуплаченными коммунальные платежи за прожитый последний период. Поэтому страховка необходима, в случае внезапного съезда жильца. Так арендодатель сможет покрыть ущерб или долг по оплате за коммунальные услуги, имея на руках оплату за последний месяц.

Это выгодно в том случае, когда жилец съехал раньше положенного срока.

Кроме этого арендатору также необходимо проверить ряд составляющих, которые смогут в результате обезопасить его от некачественной сделки.

Проверка хозяина

При аренде квартиры через сайты объявлений можно наткнуться на мошенников и непорядочных людей. Это не повод пользоваться услугами современных технологий, тем более что можно проверить хозяина квартиры разными методами.

Если раньше в Росреестре были подразделения ЕГРП и ГКН, сейчас это отдельные структуры. До 2019 года в ЕГРП были данные о хозяевах квартир, где по адресу можно было узнать данные человека. В текущем периоде ЕГРН (Реестр Недвижимости) содержит всю информацию о Реестре прав и Кадастре Недвижимости.

Открытого доступа в Реестре нет, информация о собственниках лежит внутри файла, который можно скачать. На официальном сайте есть справочная информационная служба с пошаговой инструкцией, как получить данные относительно искомой квартиры.

Можно также запросить выписку из ЕГРН, которая может быть представлена в бумажном или электронном виде. Последний удобен для иностранных и иногородних граждан, которые знакомятся с всей историей квартиры через интернет документацию.

Важно! При осмотре квартиры попросите у собственника документы, подтверждающие его личность, а также имущественные права на квартиру.

ФИО человека должны совпадать с теми, что отражены в выписке кадастрового номера из Реестра.
Если они отличаются, то перед вами:

  • представитель агентства;
  • прописанный человек, но не собственник;
  • родственник (имеющий долевую принадлежность к квартире);
  • арендатор.

Если вы говорили только с собственником о съеме жилья, составляйте договор с ним и лучше в присутствии нотариуса или юриста. Ни под каким предлогом не соглашайтесь на аренду любого типа, если перед вами другой человек, кроме собственника.

Согласие всех собственников

После получения документов, их проверки, удостоверьтесь, что в квартире никто не прописан. В ином случае, попросите не просто других собственников дать согласие на аренду, а предоставить письменное соглашение.

Длительное проживание в чужом жилье может обернуться трагедией, если кто-то из долевых участников будет против вашего пребывания. Никакой договор с одним из собственников не будет гарантировать вашу правоту, поскольку при долевом владении один человек может выдать под аренду лишь ту часть собственности, которая принадлежит ему.

Представьте, что вы с супругой и с двумя детьми вынуждены вместо проживания в трехкомнатной квартире ютиться в одной комнатке еще несколько месяцев. Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке, но изменить условия – нет.

Справка. Поэтому тщательно просматривайте и проверяйте каждый пункт готового соглашения на аренду, составляйте документы вместе с третьими лицами, имеющие статус юридического лица.

Составление договора

Договор на долгосрочную сдачу квартиры в аренду начинается с приглашения юриста. Он должен изучить намерения сторон, заключить контракт на предоставление услуг, представить готовый документ клиенту и арендодателю. При этом можно обойтись без юриста, но формально все-таки следует выполнять задачи в такой последовательности.

Если квартира сдается юридическому лицу, следует придерживаться гл. 34 ГК РФ, а если физическому – то гл. 35 ГК РФ. Различают договора по типу представляемых услуг – договор найма и аренды. При сдаче квартиры на срок более года, договора подлежат государственной регистрации в обязательном порядке.

Таким образом, арендодателю выгодно сдавать квартиру по договору найма, а наемщику – по договору аренды. При этом права всех сторон могут быть соблюдены, если они четко прописаны в договоре.

На сколько заключается?

Срок аренды или найма жилого или нежилого помещения строго регламентируется ГК РФ, а также политикой сторон, которые дали согласие на аренду/съем квартиры.

На заметку. В договоре могут быть прописаны любые сроки долгосрочной аренды согласно законодательной базе от 12 месяц до 5 лет.

Что должен содержать?

Договор должен содержать предмет договора – объект собственности с указанием адреса, регистрационных данных и данных собственника. Должны быть разрешения от всех прописанных жильцов и долевых собственников. Также указывается срок пребывания новых жильцов, регламентирующие свои права относительно правовой базы.

Кроме основных паспортных данных к документу прилагаются следующие сведения:

  1. проект договора, подтверждающий намерения обеих сторон;
  2. требования по содержанию и оплате жилья;
  3. количество человек, которым разрешено жить на территории квартиры;
  4. регистрации и выписки из структур жилищных фондов;
  5. статус социального страхования;
  6. место работы;
  7. справки о несудимости и иные документы, подтверждающие «чистоту» наемщика;
  8. опись имущества.

Последнее также требуется провести с согласием арендодателя, хотя предложение должно поступать с его стороны.

Внимание! Иногда арендодатели не предлагают и не прилагают документы по описи имущества, чтобы в последний срок действия договора обратиться с недостоверной информацией о пропаже вещей.

Доказать обратное положение сложно, поскольку по договору в квартире находились только арендаторы. Будьте бдительны.

  • Скачать бланк договора аренды квартиры
  • Скачать образец договора долгосрочной аренды квартиры

Опись имущества

Опись имущества, которое находится в квартире, подлежит регистрации. В лист ведомости вписываются абсолютно все предметы, которые есть на территории жилплощади, а также указываются дефекты, поломки, неисправности.

  • Скачать бланк описи имущества при аренде квартиры
  • Скачать образец описи имущества при аренде квартиры

Преимущества и недостатки

Долгосрочная аренда для того, кто снимается квартиру, имеет свои плюсы и минусы:

  • стабильное место жительства минимум на год;
  • возможны скидки и более низкая цена в сравнении с краткосрочной арендой;
  • обустройство квартиры;
  • невозможность быстро сменить жилплощадь при смене работы;
  • предоплата и страховые взносы;
  • риск расторжения договора со стороны арендодателя.

Для тех, кто сдает квартиру, также есть плюсы и минусы:

  1. стабильный доход минимум на полгода и более;
  2. нет необходимости постоянно искать жильцов;
  3. нет риска ущерба от временных жильцов;
  4. имеется задаток или аванс;
  5. может потребоваться скидка для жильцов;
  6. повышение тарифов и, как следствие, повышение оплаты, что может не устроить жильцов.

Тем не менее, стоимость жилплощади, как правило, всегда указывается в договоре, и ее изменение подлежит согласованию с жильцами.

Что это такое?

Это разновидность сделки между арендодателем и арендатором жилой площади. При этом сроки аренды зависят от взаимного соглашения между двумя сторонами.

Долгосрочное пребывание подразумевает заключение контракта минимум на 12 месяцев со всеми оговоренными условиями. Письменная фиксация и подтверждение собственности помещения документально также предусматривается в договоре.

Нужно ли говорить, что вы хотите снять квартиру на короткий срок

Всегда предупреждайте о краткосрочном заезде: это сэкономит время обеим сторонам договора найма

Длительный срок найма — от 1 года.

Квартиранты снимают жилье на 1–6 месяцев по следующим причинам:

  • ремонт в собственной квартире;
  • забота о второй половине, с которой квартиросъемщик не состоит в браке;
  • командировка;
  • есть потребность пережить сезон в теплом городе.

При краткосрочной аренде владелец жилья лишен уверенности, что имущество будет в порядке, а коммунальные платежи уплачены. Чтобы договор исполнялся надлежащим образом, нужен ежемесячный контроль. Однако многие арендодатели стремятся избежать хлопот, поэтому отказывают в найме на малый срок.

Еще одна причина отказа от сдачи жилья: отсутствие у квартиросъемщиков желания страховать квартиру на короткий срок. Это несет определённый риск ее сохранности.

Не планируете задерживаться в квартире более года? Предупредите владельца. Если человек, например, платит кредит с арендных денег, вы получите скандал при выезде и лишитесь залога.

Вопросы и ответы

Сдача в аренду жилых помещений принадлежащих на праве собственности для долгосрочного проживания.

Скажите здесь долгосрочное проживание это какой временной промежуток? Сутки, неделя, месяц.

Это в налоговом патенте.

Эксперт:

Владислав,  Согласно статье 80 Жилищного кодекса РФ временным считается проживание в жилом помещении сроком до 6 месяцев.  

Из этого можно сделать вывод, что долгосрочным является проживание более 6 месяцев.

С уважением, Вииктор Богаченков

Мы заключаем договор аренды нежилого помещения на 3 года с фиксированной оплатой аренды в рублях. С собственником мы договорились о том, что в течение 3 лет цена аренды не меняется и только по истечении 3 лет собственник может рассчитывать на пересмотр арендной платы в сторону увеличения при индексации. Собственник хочет в договоре закрыть риски в том случае если в течение этих 3 лет произойдёт резкое обесценивание денег, дефолт.

1. Как прописать риски резкого обесценивания денег в течение 3 лет в договоре аренды? Как правильно сформулировать и прописать этот пункт в договоре?

2. Как прописать индексацию арендной платы по истечению 3 лет? Какая должна быть формула расчета и формулировка в договоре?

Эксперт:

 

1. Как прописать риски резкого обесценивания денег в течение 3 лет в договоре аренды? Как правильно сформулировать и прописать этот пункт в договоре?

Борис

примерно так можно: «в случае изменения национального курса рубля на (тут важно указать значение, на сколько должен обесцениться рубль) и таким образом обесценивания рубля арендодатель вправе увеличить стоимость арендной платы с предварительным уведомлением Арендатора не менее чем...». Также надо предусмотреть чем подтверждается данная ситуация (может быть информацией с сайта ЦБ РФ по курсу рубля, например). 

Также эту ситуацию можно предусмотреть в разделе форс-мажор (раздел 5).

2. Как прописать индексацию арендной платы по истечению 3 лет? Какая должна быть формула расчета и формулировка в договоре?

Борис

тут уже стороны должны решить на сколько арендодатель может поднять стоимость аренды. Формулы нет. Может быть на сумму инфляции в месяц. Ст. 421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

А по формулировке также указать примерно: «арендодатель вправе по истечении 3 лет с момента заключения настоящего договора увеличить стоимость арендой платы на… руб. соразмерно (инфляции, например) с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за...».

Эксперт:

Еще раз В общем согласен с Олегом.

Согласен что лучше использовать инфляцию и 5 % в общем-то справедливое повышение.

1. Как прописать риски резкого обесценивания денег в течение 3 лет в договоре аренды? Как правильно сформулировать и прописать этот пункт в договоре?

Вот тут нужен тогда какой-то эквивалент, который хочет получить Арендодатель за право пользования своим имуществом. Общим эквивалентом являются деньги. Но чтобы обезопасить себя от их резкого обесценивания нужно выбрать что-то постоянное. Как представляется постоянной ценностью являются драгоценные металлы. Поэтому, если защищаем интересы Арендодателя, то нужно привязать арендную плату к стоимости какого либо драгоценного металла (например золота, иридия и других редкоземельных металлов).

Эксперт:

Борис! Уточните, пожалуйста, относительно срока действия договора. В договоре указан срок действия — 3 года. Вы задаёте вопрос о повышении арендной платы не ранее, чем через три года срока действия договора. Соответственно, в рамках действия этого договора повышение арендной платы не планируется. Может быть, в этом договоре достаточно формулировки, что установленная арендная плата является твёрдой и в период действя договора изменению не подлежит? Оговаривая сейчас условия, выходящие за период действия договора, Вы, по сути, выходите за пределы его действия. Либо в п.4.1.1 указывайте, что арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора на прежних условиях, при этом повышение арендной платы производится в соответствии индексом инфляции,  подтверждённым данными Федеральной службы Государственной статистики и  не может составлять более 5% от установленного настоящим договором размера арендной платы. 

Я являюсь собственником, который сдал квартиру по договору найма полтора года назад. Договор был заключён на 11 месяцев с припиской:

"Если наниматель продолжает пользоваться указанным жилым помещением после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок"

Скажите пожалуйста, это что получается, был договор краткосрочным (менее года), а теперь стал долгосрочным? Ведь согласно статье 683:

"Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет"

Так ли это? Имеет ли это юридическую силу?

Я слышал, что если таким же образом договор продляется на тех же условиях и на тот же срок (!), то при условии, что он был заключён на срок менее года, он не становится от этого долгосрочным. Потому как суть его в том, что он как бы "возобновляется". Но если возобновление происходит не на 11 месяцев, а с 11 вдруг сразу на неопределённый, а неопределённый - это 5 лет (вроде как), считается ли то, что договор, который ещё недавно был краткосрочным, стал вдруг долгосрочным (и к нему теперь вдруг стали применимы все те неприятные для собственника вещи, такие как: преимущественное право нанимателя и т.д.?).

большое!

Эксперт:

Дмитрий! Иногда подобные необдуманные формулировки арендатора ставят их самих в крайне невыгодное  положение. если по — честному, то стоило бы писать, что договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, но вы сами выбрали формулировку договора, сделав его бессрочным и наделив арендатора соответствующими правами. 

Я ООО арендую у физ.лица гаражный бокс. Для осуществления своего вида деятельности (производство пива) мне необходимо чтобы срок аренды был год и более года, но это повлечет за собой длительную и затратную регистрацию в кадастре. В случае если договор бессрочный, если я правильно поняла, то в кадастре я могу не регистрировать договор. Как правильно сформулировать пункт договора о сроке аренды? И могу ли я оформить бессрочный договор?

P.S. Гаражный бокс оформлен на мою маму, т.е. фактически я арендую сама у себя.

Эксперт:

Галина! Можете написать так «Настоящий договор аренды заключен на неопределенный срок и прекращает своё действие на условиях, указанных в пунктах ......». А в этих пунктах, на которые ссылаетесь, можно указать, что договор прекращает действие и считается расторгнутым при одностороннем отказе любой стороны с писмьменным уведомлением другой стороны за 5 (10,15,20) дней до даты расторжения договора.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://xn--b1agonno.xn--p1ai/blog/pochemu-arendodatelyam-vygodno-sdavat-kvartiru-na-dlitelnyj-srok/
  • https://zhil-vopros.com/kvartira/arenda/arendodatelyam/vidy-arendy/dlitelnaja.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/dolgosrochnyj.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий