Договор долевого участия. Все о заключении договора долевого участия. Закон, риски, достоинства и недостатки дду. Бесплатная консультация.Звоните по. Договор долевого участия. Все о заключении договора долевого участия. Закон, риски, достоинства и недостатки дду. Бесплатная консультация.Звоните по

Долевое строительство – что это такое?

Долевое строительство — это одна из форм инвестирования, когда желающие приобрести жилье покупают недвижимость на нулевом этапе – так называемом этапе «котлована» и во время постройки.

В среднем жилье получается на 30% дешевле, поэтому долевое строительство достаточно популярно. После сдачи постройки в эксплуатацию, люди получают квартиры в собственность.

Условия участия в долевом строительстве

Стать дольщиком – не сложно. Главное не стать обманутым дольщиком.

Чтобы безопасно вступить в долевое строительство, необходимо учесть несколько важных моментов.

Проверка застройщика

Это надо сделать двумя способами. Проверить самостоятельно:

  • учредительные и разрешительные документы компании,
  • лицензию,
  • договор страхования или поручительства,
  • разрешение на застройку,
  • аудиторское заключение о ведении работ за последний год,
  • бухгалтерский баланс,
  • документы о собственности или аренде на земельный участок, где ведется строительство,
  • проектные декларации.

В ч.2, ст.3 закона No214-ФЗ перечислены все пункты, которым должен соответствовать застройщик.

Нужно обратить внимание на срок действия разрешения на застройку. Если даты просрочены, а строительство еще не ведется, то это говорит об утрате прав на земельный участок.

Без договора страхования или поручительства невозможно оформить разрешение на застройку.

Или обратиться за информацией в специальные ресурсы: чтобы уберечь людей от потери денег, был создан Реестр недобросовестных застройщиков, в который свели воедино всю информацию о компаниях-мошенниках.

Реестр доступен только в электронном виде.

Грамотно составленный договор (ДДУ)

В договоре долевого участия (ДДУ) обязательно должны быть отмечены:

  • стоимость и даты оплаты,
  • сроки сдачи здания (сроки должны быть одинаковыми для каждого участника долевого строительства),
  • описание здания (тип, месторасположение)
  • гарантийное время (минимум пять лет),
  • способы обеспечения исполнения взятых подрядчиком на себя обязанностей.

Внесение взносов

Можно вносить как наличные средства, так и безналичные или рассчитаться жилищным сертификатом.

Жилищный сертификат – это гарантия государства однократной выплаты определенной суммы денег конкретному человеку. Жилищным сертификатом можно частично или полностью оплатить строительство.

Оплата вносится только после подписания договора, в противоположном случае наступает административная ответственность застройщика.

 Как осуществляется оплата по договору уступки

Уступка наступает по закону после полного внесения суммы за недвижимость и одновременным переводом долговых обязательств новой стороне договора. Поэтому нужно проверять, как рассчитался первоначальный дольщик, и в каком объеме.

Есть два пути развития событий: полностью оплаченные требования и частичная оплата.

Если договор полностью оплачен, то в этом случае для передачи прав новому покупателю, не требуется разрешения строительной компании. Но на практике часто встречаются договоры, в которых отдельной строкой указывается, что уступать права другому лицу без согласия застройщика нельзя.

Если оплачена не полная стоимость недвижимости, то новый участник договора долевого строительства получает права на объект, и принимает на себя долги, оставшиеся по договору.

Страхование в долевом строительстве

В 2014 году был издан закон №294. Теперь страхование дольщика – это обязательное условие. Цель этого закона – свести на нет многочисленные обманы фейковых строительных компаний. Исключить случаи, когда фирмы под любыми предлогами прекращают строительство жилых домов.

Страхование дольщиков при долевом строительстве может осуществляться по одной из следующих схем:

  1. Наличие банковской гарантии, которое проверяется в процессе оформления договора Росреестром. Но не каждый банк станет брать на себя поручительство в строительстве – риски находятся на высокой отметке;
  2. Страхование с помощью общества страхования застройщиков. Оно обязательно имеет лицензию и занимается только подобным страхования. Участниками таких Обществ Взаимного Страхования (ОВС) являются наиболее опытные и надежные фирмы – застройщики;
  3. С помощью страховой компании, которая согласилась на этот вид страхования и имеет лицензию.

Если компания – застройщик не справляется с постройкой недвижимости, то инвесторы получают возможность возместить потери с помощью страховки.

Тарифы на страховку долевого строительства

Величина страхования составляет 1% от цены всего объекта. К этому тарифу страховщик имеет право применять свои тарифы. Это зависит от опыта и наличия доброго имени строительной компании, а также от места строящегося дома.

Страхование возлагается на имущественную ответственность застройщика в долевом строительстве, на случай если не будут выполнены обязательства, прописанные в договоре.

Любым инвесторам, будь то компания или обычный гражданин, выгодно страхование строительства. Ведь они вкладывают свои средства, а в непредвиденных ситуациях есть гарантия получить страховые выплаты.

По закону застройщик может застраховать как весь дом, так и каждую жилплощадь в нем по отдельности. Последний вариант более популярен, так как страховка всего дома расточительна. Часть квартир продаются только после сдачи всего дома жильцам. И при таком страховании трудно определить, кто именно получает страховку при наступлении случая.

Страховой случай наступает, если компания не выполнила или выполнила не полностью свои обязанности. Это должно быть подтверждено решением суда и/или банкротством застройщика.

Выплаты по страховке долевого строительства

У каждого дольщика на руках должен быть договор о страховании долевого строительства. Это может быть соглашение с ОВС, банком или страховой компанией.

Сумма не может быть меньше той суммы, за которую инвестор хотел приобрести квартиру и меньше средней рыночной стоимости за один квадратный метр жилплощади.

Два случая, когда страховые суммы не выплачиваются: заморозка или увеличение сроков строительства.

Так, остается риск, при котором дольщик может очень долго ждать сдачу квартиры в эксплуатацию и при этом платить каждый год за договор страхования.

Долго происходит и зачисление средств на счет дольщика, при объявлении строительной компании банкротом. Ведь этот процесс занимает довольное продолжительное время.

Сроки договора страхования

Если речь идет о банке, и о страховой компании, то срок подобного страхования должен превышать срок сдачи объекта в эксплуатацию на два года. То есть дольщик имеет право предъявить претензии к застройщику по договору долевого участия в строительстве и потребовать выплаты по страховке в течение двух лет проживания в квартире.

Этот принцип закреплен в проектной декларации и в договоре на долевое строительство. Страховая компания, банк или ОВС несет ответственность перед инвестором дольщиком, так же, как и сама строительная компания. Сюда включаются и все возможные выплаты по неустойке и штрафы.

Кто контролирует процесс

Центробанк – это тот самый орган, который призван вести надзор по соблюдению законов взаимного страхования. Региональная власть следит за тем, как соблюдаются требования по участию застройщиков в ОВС.

Дело страхования многоквартирного дома довольно хлопотное. Если в объекте недвижимости около 200 квартир, то и договоров надо оформить столько же.

Вот как происходит процесс страхования с точки зрения застройщика:

  • Строительная компания сначала ищет наиболее подходящий вариант страхования;
  • Затем, собирает необходимые документы;
  • Заключает договора с каждым участником инвестирования на каждую квартиру или коттедж;
  • Выполняет все условия договоров.

Страховые компании часто не очень охотно соглашаются на страхование долевого строительства. Для них это наименее выгодный объект.

Страхование, по мнению экспертов, привело к подорожанию рыночной стоимости жилья. Ведь застройщики возложили все расходы на плечи инвесторов – дольщиков.

Порядки взыскания неустоек

Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку по договору долевого участия в строительстве. Это правомерно в случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, и если это не было согласовано в дополнительном соглашении. Размер неустойки составляет одна трехсотая ставки рефинансирования Банка РФ. Если дольщик – это гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере. Это прописано в ФЗ №214. Ответственность наступает со дня срыва сроков, следующего за датой, указанной в договоре.

Неустойку можно взыскать и в досудебном порядке, если такие условия разрешения споров прописаны в договоре. Такие меры выгодны для дольщика, и он при заключении договора должен обратить на это внимание. Ведь в этом случае не будет необходимости обращаться в суд и тратиться на юристов.

Досудебное взыскание неустойки: порядок проведения

Гражданину или юридическому лицу для получения с застройщика неустойки необходимо придерживаться такого плана:

  1. Оформить предложение, в котором прописать требования об уплате неустойки в добровольном порядке. Надежнее направить такое обращение в письменной форме и сослаться на статью 6 ФЗ-№214 и статьи Гражданского кодекса:309 и 310. также необходимо упомянуть положение договора, где прописаны сроки сдачи недвижимости и пункт, где говорится о выплате неустойки в случае нарушения сроков.

Важно! Если строительная компания отказывается платить неустойку в указанные сроки, то дольщик обращается в суд и расходы на него могут быть взысканы с виновника, в случае решения в пользу дольщика.

  1. Рассчитать сумму убытков сверх неустойки и сумму самой неустойки. Это делается по такой формуле: С*1/300*10%*В. Где С – это количество дней просрочки В – сумма договора.

Кроме этого, в договоре может быть прописана и договорная неустойка.

Важно! Помимо неустойки сторона договора обязана возместить дольщику убытки в полном объеме. Это, например, расходы, которые вынужден был нести гражданин за съем квартиры на период просрочки. Это закреплено в статье 10 ФЗ 214.

  1. Собрать документы для предложения добровольного погашения неустойки и передать их застройщику. Какие документы нужны для отправки их строительной компании? Сюда рекомендуется приложить копии: паспорта, договора о долевом строительстве, документ, который подтверждает выплаты по договору со стороны дольщика.

Настоятельно рекомендуется отправлять все документы ценным письмом, при этом оформить и уведомление о вручении, и опись всех документов. Все это важно для последующего обращения в суд, с целью доказать действия дольщика – истца. Можно и лично передать документы в офис и при этом взять расписку.

После, указанных в предложении сроков, если средства так и не поступили, то гражданин или юридическое лицо имеет право обратиться в суд.

Взыскание неустойки через суд

Рекомендуется придерживаться таких шагов.

  1. Подготовка искового заявления, и всех необходимых документов к нему. Можно добавить и требования о возмещении морального вреда.

Иск должен содержать такую информацию:

  • Название суда, в котором будет происходить заседания;
  • Ф.И.О истца, его адрес и контактный телефон;
  • Название строительной фирмы – ответчика, адрес нахождения офиса;
  • Конкретные нарушения ответчиком прав истца;
  • Обстоятельства, на которые истец ссылается и обосновывает свой иск;
  • Доказательства в виде документов;
  • Стоимость иска;
  • Перечень документов, которые прилагаются к заявлению в суд.

Помимо этого, можно направить и предложение о добровольной выплате неустойки, ответ на предложение, если есть; почтовую документацию, квитанцию об уплате пошлины.

  1. Подача заявления в суд и принятие участия в процессах. Подают заявление в суд общей юрисдикции, по месту жительства истца или нахождению ответчика. Либо в суд того района, где был заключен договор о долевом строительстве. Если размер неустойки менее 50 тысяч рублей, то разбирательство рассматривается в мировом суде.

Суд может изменить размер неустойки в меньшую сторону, если сочтет и установит, что сумма несоразмерна потерянным средствам истца. Но это происходит в исключительных случаях по заявлению застройщика, где указываются мотивы, по которым суд должен уменьшить суммы иска.

Юридическая помощь в таких вопросах для дольщика будет не лишней. Стоимость таких услуг будет зависеть от сложности рассматриваемого дела, суммы иска и других составляющих.

Если интересы истца представляет иное лицо, то необходима доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

По письменному ходатайству возможно взыскание всех расходов или их части с ответчика.

  1. Обеспечение исполнения судебного постановления. После того, как суд принял решение в пользу дольщика, и оно вступило в законную силу, истец получает на руки соответствующий лист. Его необходимо передать в службу судебных приставов. Можно и самому истцу обратиться в банк, где у должника имеется расчетный счет.
Фото 1

Как выбрать добросовестного застройщика

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Законодательная база

Фото 3

Отношения между подрядчиком и дольщиком регулируются двумя государственными законами:

  • Ст.309 ГК РФ – обязует заключать договор между подрядчиком и дольщиком. Статья обязывает стороны договора исполнять обязанности, взятые на себя по договору, выполнять в полном объеме.
  • Федеральный закон No214, в котором изложены все основные положения о долевом строительстве.

Из-за частых обманов (о нехватке средств на достройку) дольщиков в 2019 году закон (214 ФЗ о долевом участии в строительстве) претерпел изменения и сейчас финансовая состоятельность застройщика гарантируется следующими ключевыми моментами:

  • уставным капиталом компании, осуществляющей постройку, в размере стоимости всех строящихся домов и домов на уровне «котлована»,
  • у застройщика нет долгов, неуплаченных налогов или сборов,
  • сбором средств, полученных от дольщиков, на особом эскроу-счете в банке (гарантом того, что банк не «лопнет», выступает государство).
Фото 3

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Залог права требования участника

Между дольщиком и застройщиком оформляется договор, по которому дольщик вправе требовать после введения объекта в эксплуатацию оформления квартиры в собственность. Эта недвижимость или право на нее могут служить способом расчета дольщика с третьими лицами.

Для оформления залога под право требования у заемщика должна быть уверенность в том, что недвижимость будет построена и отдана во владение дольщику. Гарантами этого выступают:

  • договор долевого участия;
  • лицензия на строительство и проектная документация от застройщика.

Если деньги дает банк, то он сам проверит подлинность документов, т.к. сам заинтересован, чтобы строительство завершилось.

Фото 4

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Долевое строительство, как вид инвестиции

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов неплохое вложение денег для получения прибыли, иными словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски минимальны, если компания застройщик надежная и имеет богатый опыт.

Насколько инвестирование в долевое строительство ликвидное дело

Часто понятие ликвидность путают с прибыльностью. Но это немного разные вещи. Ликвидность показывает, как быстро и без особых усилий финансовые активы могут быть реализованы по рыночной стоимости. Исходя из скорости, выделяют три вида активов: высоколиквидные, неликвидные и низколиквидные.

Инвестирование может быть осуществлено в разные объекты недвижимости. От этого и зависит ликвидность. Так, если вкладывать деньги в строительство новых коттеджных улиц и многоквартирных домов, то можно получить хорошую прибыль, не прилагая особых усилий. Этого нельзя сказать об инвестициях во вторичное жилье, потому как цены на него имеют тенденцию к снижению.

Инвестирование в новостройки принесет неплохой доход, ведь цена на квартиру будет намного меньше рыночной. Если включиться в процесс строительства на начальных этапах, то можно существенно сэкономить на стартовом капитале.

Выбор объекта долевого строительства

После того, как было принято решение участвовать в инвестировании в новое жилье, надо определиться с конкретным объектом. Чтобы получить максимальную прибыль с минимальными рисками надо обратить внимание на некоторые особенности.

Для начала выбрать класс объекта, с которым планируется работа: это могут быть элитные дома или эконом проекты. Все предложения имеют свои плюсы и минусы.

Далее, важно хорошо изучить все условия, прописанные в договоре долевого строительства. Это такие моменты, как:

  • Стоимость на квадратные метры;
  • Величина первоначального вложения;
  • График, по которому будут осуществляться взносы;
  • Наличие всех необходимых документов у компании – застройщика;
  • Конкретная дата сдачи многоквартирного дома или поселка в эксплуатацию;
  • На каких условиях, и в какие сроки будет передана вся необходимая документация инвестору на право обладания жилплощадью.

Обязательно надо обратить внимание на страхование рисков и страховую компанию, занимающуюся данным вопросом.

Еще один момент считается важным – интерес к объекту недвижимости других вкладчиков. Если инвесторов больше нет, то на этапе ввода квартир в эксплуатацию могут быть сорваны сроки, соответственно затянется срок, в течение которого надо произвести реализацию недвижимости, а за это время она может и упасть в цене.

Инвестору важно изучить все «подводные камни» проекта и со всей ответственностью подойти ко всем вышеперечисленным пунктам. Только тогда ликвидность будет на высоком уровне.

Рисковые ситуации

Можно выделить такие неблагоприятные для инвестора обстоятельства:

  • Нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
  • Подмена окончательной стоимости объекта в процессе строительства;
  • Изменение планировки квартиры или дома на этапе строительства;
  • Застройщик теряет свой правовой статус и не может передать объекты инвесторам.

Эксперты рынка инвестирования особенно подчеркивают, что для инвестиций в недвижимость нужно заключать именно договор о долевом инвестировании в строительство, а никакие другие соглашения. Потому что именно этот документ в полной мере и объеме защищает права дольщика.

Законодательная база в долевом строительстве

Современная законодательная база России способна обеспечить достойный уровень защиты прав участников долевого строительства.

По закону инвестирование в постройку новых зданий – это процесс, при котором заключается соответствующий договор между дольщиком и застройщиком. Последний обязуется предоставить инвестору построенные квадратные метры жилья, согласно проекту. Сроки не должны быть нарушены, и цена также определяется договором и не может быть изменена. Дольщик же обязан платить взносы за объект, согласно утвержденному графику.

Если возникают споры, то по закону они должны решаться путем переговоров обеих сторон. В тяжелых случаях они переносятся в судебные инстанции.

Опыт юристов показывает достаточное количество недобросовестных застройщиков или просто жуликов, пытающихся быстро получить деньги и скрыться в неизвестном направлении. Но таких случаев с каждым годом все меньше, и, как правило, долевое строительство заканчивается удачно для обеих сторон договора.

Несмотря на все риски и возможную убыточность, данный вид инвестирования можно назвать высоколиквидным. При перепродаже объектов получается хорошая прибыль в 20-40% процентов. Ведь интерес к покупке нового жилья у граждан всегда будет, а вот участие в долевых строительствах все еще пугает многих. Поэтому стоит заняться инвестированием новостроек. Можно получить хорошую прибыль при соблюдении всех мер предосторожности.

Если вы заинтересованы в инвестировании, ознакомьтесь со следующей статьей:

Куда вложить деньги.

Вопросы и ответы

я участник долевого строительства жилого дома. и есть информация,что при заключении с застройщиком со мной договор, уже был другой собственник этой же квартиры. возможно ли такое? и как это возможно проверить?

Эксперт:

В соответствии с ч.1 ст.25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N122-ФЗ от 1997 года, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве (далее по тексту -ДДУ) наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

То есть, у вас в тексте ДДУ должно быть чётко прописано следующее: земельный участок, на котором строится дом, далее, квартира, которую вы должны будете получить после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в том числе её номер, этаж, на котором она расположена, подъезд, количество комнат и площадь (это конкретизирует объект долевого строительства, который должен быть вам передан по заключенному договору).

Далее, обязательно, должна быть государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Данная регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Регистрация осуществляется в течение 18 дней, после которой вы должны получить ДДУ с отметкой регистрирующего органа о регистрации права.

Если у вас есть на руках уже регистрированный договор, то вероятность того, что право на вашу квартиру есть у кого-либо ещё, минимальная.

Если у вас есть зарегистрированный договор, то вы можете обратиться в регпалату с заявлением о предоставлении вам сведений о зарегистрированных правах на данный объект. В соответствии ч.3 ст.9 ФЗ N122, к компетенции органов по государственной регистрации в том числе относятся:

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
выдача информации о зарегистрированных правах.

Таким образом после подачи заявления вам должны выдать выписку о зарегистрированных правах на конкретный объект.

В том случае, если у вас договор не зарегистрирован, то в срочном порядке идите в регрегпалату и подавайте весь пакет документов на регистрацию соответствующего права, заявление подаётся от обеих сторон по договору. В случае отказа застройщика от регистрации, вы вправе, в соответствии с частью 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если будет отказ в регистрации в связи с тем, что на данный объект уже имеется право у 3 лица, то обращайтесь к застройщику за разъяснениями, может произошла ошибка, и затем, если ситуация не прояснится, в прокуратуру.

Приобретаю строящуюся квартиру, но пара пунктов в ДДУ смущают.

1 - стороны договорились считать нусущественными отклонения факта от проекта 5% (см. Фото, пп 2 п.1.1 ст. 9 214фз) Если подписать договор с таким пунктом - будет ди возможность использовать такое отклонение как повод для расторжения или уменьшения стоимости ?

2- Застройщик включил пункт созвучный первому - стоимость объекта не пересчитывается после обмера БТИ при разнице

Эксперт:

Андрей, если бы Вы заключали договор на заведомо невыгодных для себя условиях его еще можно было бы попытаться расторгнуть. 

Тк же можно было бы расторгнуть по этим основаниям договор, если бы они были признаны существенными. Однако согласно 214-ФЗ «о долевом строительстве» отклонение в пределах пяти процентов по площади возведенного объекта недвижимости не является существенным. 

Более того, в договоре стороны поставлены в равную правовую позицию и несут равные риски в случае изменения площади. 

Как бы Вы отнеслись к тому, если бы застройщик расторгал с Вами договор в случае превышения возведенной площади на пару метров, той, которая оговорена в договоре. То есть попользовался Вашми деньгами, пририсовал пару метров и расторгнул с Вами договор. 

Нет, тут баланс интересов сторон не нарушен и достаточно хорошо закреплен. Есть одно «но» — перед приемом квартиры и после отмера кадастровым инженером — перемеряйте обязательно. По договору получается так, что если не превысит три метра — доплачивать не надо, а если превысил — то доплачивать за всё превышение (в том числе и те три метра). То есть застройщику выгодно чуть завысить метраж, чтобы потребовать с Вас деньги за каждый сантиметр превышенный от того, который указан в договоре. 

Эксперт:

Андрей.

Начать следует с того, что в силу п.4 ст.4 ДДУ Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.....»  договор должен содержать точные данные как о стоимости, так и  общей площади, а дом должен быть построен в соответствии с проектной документацией. В ней же должны быть указаны все ГОСТы и СНиПы, по которым строится дом. В указанных ГОСТаХ и СНиПах предусматриваются пределы допустимых погрешностей и отклонений площади. Как правило эти погрешности малы, речь идет о миллиметрах, а на практике расхождения доходят до гораздо большего, вплоть до нескольких метров. В случае, если по факту такие отклонения превышают норму, означает, что по каким-либо причинам дом построен в нарушение ГОСТов и СНиПов, а значит качество передаваемой квартиры не соответствует предъявляемым требованиям

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования,участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статьи 4 и 7  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ являются императивными по смыслу ст.422 ГК РФ, то есть 

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Это означает, что условия ДДУ не должны противоречить ст.4 и ст.7, а в случае их противоречия при ущемлении прав потребителя в силу ст.16 Закона О защите прав потребителей они недействительны.

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Таким образом, условия ДДУ о неизменности цены в зависимости от уменьшения площади недействительны. 

Что касается пп.2 п.1 ч.1.1 ст.9 -то она устанавливает основания для такого требования как расторжение договора в случае, а именно  -оно возможно, если отклонение фактической  площади превысило 5%, но это не значит, что при меньшем отклонении, например на 2-3 м (это может быть и меньше 5%) дольщик не вправе предявить другие требования.

Положительные примеры из судебной практики: 

http://sudact.ru/regular/doc/d...

http://44.irk.msudrf.ru/module...

Эксперт:

Андрей.

Если подписать договор с таким пунктом — будет ди возможность использовать такое отклонение как повод для расторжения или уменьшения стоимости ?

Андрей

Можете если отклонения от проекта более 5% 

Согласно ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 3 ст. 15.1 признана утратившей силу Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ. См. ч. 23 ст. 25 указанного Закона.

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Каковы реальные перспективы оспорить этот пункт и получить компенсацию в случае уменьшения площади?

Андрей

Компенсацию в случае уменьшения площади квартиры получить можно в судебном порядке.

Согласно

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://vseodome.club/d-u/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov.html
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/dolevoe-stroitelstvo/
  • https://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html
  • http://pro-ddu.ru/chto-takoe/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий