В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях. Кто такое девелопер и его функции. Отличия девелопера от застройщика. Структура девелоперской компании. Отличия отечественных девелоперов от европейских.

Что такое девелопер

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно  уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Что это такое простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер –  это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Что представляет собой девелопер

Название профессии и вида деятельности пришло в Россию из английского языка. Так, глагол to develop означает «развивать», «строить».

Девелопер — это субъект предпринимательской деятельности, покупающий и развивающий объекты недвижимости (здания, дома и участки земли), с целью продажи и получения от них прибыли.

Девелоперы управляют всеми этапами возведения или реорганизации объектов недвижимости

Функции девелопера:

  • приобретение участка земли и оценка его коммерческого потенциала;
  • анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
  • разработка первоначального плана по формату, объёму, площади и функциональному назначению будущего проекта;
  • разработка первичной концепции объекта;
  • создание эскиза проекта;
  • получение разрешения на строительство;
  • наблюдение за ходом строительства;
  • проведение маркетинговых исследований;
  • сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
  • реализация (продажа) готового объекта;

Девелопер в ходе своей деятельности осуществляет организацию рекламной кампании и выбор застройщика.

Исходя из определения девелопера, можно вывести понятие «девелопмент».

Девелопмент — это процесс, во время которого предприниматель видоизменяет к лучшему или создаёт новый объект недвижимости, повышая его коммерческую ценность.

Таблица: разновидности девелопмента

Мнение экспертаРоман ЭфремовСтаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Остановимся более подробно на видах девелопмента по зависимости от финансового управления. Дополнительно в сфере девелопмента принято различать три ключевых вида деятельности. Их классификация осуществляется соответственно с выбранной стратегией ведения бизнеса.

  • Вознаграждение (Free). Заказчик или владелец строительного проекта нанимает девелопера, на которого возлагается ответственность за реализацию проекта и достижение поставленных перед ним задач. В качестве ответственного лица девелопер будет выполнять стандартные функции, включая контроль за работой подрядчиков, несение ответственности за результат работы. Тем не менее, он не нест субсидиарной финансовой ответственности наравне с собственником проекта. Его доход будет основываться на объеме и сложности работ, исполняемых функциях. Как правило, средняя ставка девелопера в данном направлении оценивается в 3-7% от стоимости объекта.
  • Спекуляция (Speculative). Девелопер вкладывает в реализацию проекта собственные средства, параллельно заключая договора с физическими и юридическими лицами, которые выступают основанием будущей финансовой схемы. Учитывая тот факт, что девелопер выступает не только инвестором, а и полноценно исполняет свои служебные обязанности (контроль за строительством или реконструкцией, контроль за подрядчиком, несение ответственности, в том числе и материальной, за реализацию и т.д.), он может претендовать на значительную долю дивидендов. Согласно оценкам экспертов, вкладывая в проект на начальных стадиях реализации 10% от стоимости, девелопер может рассчитывать на долю в пределах 35-40%.
  • Строительство под конкретные технические требования (Built-to-Suit). Девелопер ничего не разрабатывает и не участвует в проекте как инвестор. Его задача – контроль за исполнением проекта, озвучка строителям и подрядным структурам необходимых целей и задач. В данной ситуации фактическим владельцем проекта выступает инвестор (он же главный собственник), а девелопер будет исполнять функции администратора.

Реализация инвестиционного проекта

В независимости от вида девелопмента, реализация инвестиционных проектов в строительной сфере включает в себя несколько обязательных этапов:

  1. Выбор земельного участка под строительство. На данном этапе предварительно проводится масштабное исследование рыночной конъюнктуры. На основании полученных сведений определяется потенциальная доходность реализации проекта и возможные риски. Также девелопер готовит детальный бизнес-план, обосновывает выгоду от исполнения проекта.
  2. Согласование проекта с властными структурами, получение разрешительной документации на проведение строительных или реконструкционных работ. Если земельный участок берётся в аренду, заключается долгосрочный договор. Всё это необходимо сделать до начала фактических строительных работ. В противном случае могут возникнуть серьёзные проблемы.
  3. Приобретение объекта инвестиционного проекта. В качестве источника финансирования можно привлекать как собственные средства девелопера, так и инвестиционный капитал и заёмные средства. Также необходимо определить, какой срок необходим для полноценной реализации проекта. Как показывает практика, зачастую девелоперы делают всё возможное, чтобы сократить срок строительства. Это позволит избежать дополнительных затрат, минимизирует риски.
  4. Организация проектных и строительных работ. Для выполнения этого пункта привлекаются подрядные организации. В случае с крупными девелоперскими структурами всё гораздо проще. Как правило, такие игроки на рынке имеют собственные подразделения для выполнения строительных операций.
  5. Контроль и администрирование. На этом этапе девелопер тщательно отслеживает ситуацию на строительной площадке, следит, чтобы все работы осуществлялись точно в срок и максимально качественно.
  6. Продажа или сдача в аренду готового объекта. В зависимости от выбранной стратегии, определяется функционал обязанностей девелопера. Если осуществляется продажа, девелопер теряет право собственности на недвижимость. Если объект продолжает оставаться в собственности девелопера, а площади сдаются в аренду, на него возлагается обязанность по управлению проектом. Для этого создаётся отдельное структурное подразделение (управляющая компания), которая следит за состоянием объекта недвижимости, исправляет недочёты.

Особенности профессии

Фото 2

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

- покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

- проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

- формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

- разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

- получение разрешения на строительство;

- наблюдение за ходом строительства;

- проведение маркетинговых исследований;

- сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

- продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Фото 2

Функциональные обязанности

Чем занимается девелопер можно определить из функций:

  • проектирование;
  • разработка бизнес плана;
  • покупка или аренда территории земли;
  • организация и контроль строительства;
  • организация рекламной компании;
  • продажа либо сдача в аренду построенного объекта с целью получения прибыли.

Девелопер может сам выступать инвестором либо привлекать инвестиции со стороны.

При выборе второго варианта он получает определенную сумму гонорара за свои труды.

Чтобы более качественно выполнить работу, девелопер создает команду профессионалов.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

Где учиться на Девелопера

Фото 4

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации - стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов. Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски. В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз.

Появление девелоперов в России

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:


  1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
  2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
  3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
  4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
  5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
  6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
  7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
  8. Получение максимальной прибыли от реализации.

Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Важные качества девелопера

Фото 5

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

  • устойчивость к стрессам;
  • целеустремленность;
  • аналитический склад ума;
  • организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс. Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

  • архитектора;
  • юриста;
  • брокера;
  • специалиста по маркетингу;
  • и т. п.

Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику. Девелопер должен иметь одно из высших образований:

  • юридическое;
  • экономическое;
  • техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Процесс девелопмента на примере

Фото 6

С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

Информация приведена для примера и сильно упрощена.

  1. Анализ местности и потенциальных клиентовВсё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре. Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

Этап 2. Проектирование

Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

  1. СтроителиНа начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
  2. ЭкономистыЭкономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
  3. ДизайнерыТут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Этап 3. Финансирование

Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

  1. Не выдают деньги на рукиИнвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.
  2. Не создают единый финансовый аппаратВозможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август». Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

Этап 4. Строительство

Строительство состоит из двух подэтапов:

  1. БазовоеПод базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.
  2. ОблагораживаниеТермин облагораживание можно заменить более понятным словом шлифовка. Шлифовка – дело маляров, штукатуров, плотников и электриков. В нашем примере в торговый центр проводится освещение и интернет, устанавливаются раздвижные двери, выкладывается плитка, красятся стены и потолки.Более того, ведутся геодезические работы, связанные с украшением местности вокруг корпуса. Геодезисты обустраивают подъезды, парковки и места под будущую рекламу.

Этап 5. Сдача в эксплуатацию

Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

Обычно двух видов:

  1. АрендаАренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
  2. ПокупкаЧаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

Этап 6. Эксплуатация и управление

Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами (кто это?) и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:

каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

Фото 6

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Девелоперская компания ее структура

Любая недвижимость сегодня является выгодным способом вложения средств, особенно это касается жилья. Для того, чтобы повысить стоимость объекта, обычного строительства оказывается недостаточно. Девелоперские компании возникают как ответ на современные требования рынка, удовлетворяя требованиям общества.

В основе компании может стоять как одно юридическое лицо, так и группа лиц, осуществляющих инвестиционно-девелоперскую деятельность. Схема может меняться в зависимости от выбранного направления работ.


К типовой структуре относятся:

  1. Производственная группа – управления строительством, коммерцией, реализацией.
  2. Административно-управленческая группа – юридический и финансовый отделы, бухгалтерия, отдел кадров.
  3. Техническая и административно-хозяйственная группа.

Качественное взаимодействие всех звеньев этой цепи обеспечивает профессионализм и высокий спрос на работу компании.

Вопросы и ответы

Являюсь собственником земельного участка в ДНП. Девелопер ДНП при покупке выдал гарантийное письмо в котором сказано, что дороги и водопровод входят в стоимость участка. Платным будет только подключение к электросетям (добровольное!).

Участок был приобретён, документы получены.

Когда дошло до подписания договора о вступлении в ДНП - оказалось, что к электричеству подключатся нужно обязательно всем без исключения и выглядит это как обязательный вступительный взнос. (15 кВт стоит 400 т. р.)

К водопроводу подключиться, без договора о вступлении в ДНП, не дают. Так же хотят не пускать через шлагбаум автомобили тех, кто не подписал договор.

Имеют ли они право на это?

Эксперт:

Кроме договора купли-продажи земельного участка, какие ещё документы Вы подписывали. Было ли соглашение о вступлении в ДНП? 400 т. р. это целевой взнос. Вступительный взнос включает в себя расходы на оформление документации и членских книжек, на практике он не превышает 5,000 рублей.

В меморандуме написано:

- Стороны имеют преимущественное право приобретения продаваемой доли одной из Сторон по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

На что предлагают поменять:

Продажа долей собственником осуществляется по принципу "револьверной сделки" ( или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене)

Что такое "револьверная сделка"? (интернет не помог в этом вопросе)

Когда устанавливается стоимость доли?

Как устанавливается цена? (рыночная/оценка бизнеса/взятая с потолка сумма)

Разъясните это предложение - "или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене"

Эксперт:

Что такое «револьверная сделка»? (интернет не помог в этом вопросе)

Евгения

Евгения, добрый день! В нормативной базе РФ такого понятия как «револьверная сделка» нет,  в Инструкции Внешторгбанка СССР от 25.12.1985 N 1 есть понятие револьверного аккредетива, но это несколько иное+ есть понятие «револьверной кредитной карты» или «револьверного кредита». Собственно что касается сути вашего вопроса

Разъясните это предложение — «или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене»

Евгения

тут цена именно определяется стороной делающей предложение а залогом того, что предложение будет адекватным является

либо обязан продать свою долю по той же цене"

Евгения

Эксперт:

Евгения. Российское законодательство не содержит такого понятия как револьверная сделка. Это понятие не раскрывается. Поэтому указывать его в документах без подробной и понятной расшифровки как минимум неверно. Уточните пожалуйста, о продаже доли какого объекта идёт речь?

Эксперт:

Евгения!

Понятия револьверной сделки в Гражданском кодексе РФ не существует.

Но в Гражданском кодексе РФ имеется положение про свободу договора, т.е. стороны могут прописать любые условия в договоре, которые не противоречат законодательству.

Статья 421. Свобода договора

[Гражданский кодекс РФ][Глава 27][Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Когда устанавливается стоимость доли? Как устанавливается цена? (рыночная/оценка бизнеса/взятая с потолка сумма) Разъясните это предложение — «или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене»

Евгения

Данное условие возможно прописать в договоре, но его можно назвать противоречивым если это связано с продажей недвижимости или другого имущества находящегося в долевой собственности, так при собственников может быть несколько и это условие будет трудно выполнимым, так как по сути может быть нарушено право других долевых собственников.

Статья 250. Преимущественное право покупки

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 250]

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Продажи доли в уставном капитале ООО данное правило тоже трудно применимо, так как продажа доли регулируется законом «Об ООО»

Статья 21. Переход доли или части доли участника общества в уставном капитале общества к другим участникам общества и третьим лицам

<a href=«www.zakonrf.info/zakon-ob-ooo/» title=«Закон » Об="" обществах="" с="" ограниченной="" ответственностью""="">[Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью»]

[Глава III][Статья 21]

1. Переход доли или части доли в уставном капитале общества к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки, в порядке правопреемства или на ином законном основании.

2. Участник общества вправе продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном капитале общества одному или нескольким участникам данного общества. Согласие других участников общества или общества на совершение такой сделки не требуется, если иное не предусмотрено уставом общества.

Продажа либо отчуждение иным образом доли или части доли в уставном капитале общества третьим лицам допускается с соблюдением требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом, если это не запрещено уставом общества.

3. Доля участника общества может быть отчуждена до полной ее оплаты только в части, в которой она оплачена.

4. Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене (далее — заранее определенная уставом цена) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

Уставом общества может быть предусмотрено преимущественное право покупки обществом доли или части доли, принадлежащих участнику общества, по цене предложения третьему лицу или по заранее определенной уставом цене, если другие участники общества не использовали свое преимущественное право покупки доли или части доли участника общества. При этом осуществление обществом преимущественного права покупки доли или части доли по заранее определенной уставом цене допускается только при условии, что цена покупки обществом доли или части доли не ниже установленной для участников общества цены.

Что такое «револьверная сделка»? (интернет не помог в этом вопросе) Когда устанавливается стоимость доли? Как устанавливается цена? (рыночная/оценка бизнеса/взятая с потолка сумма)

Евгения

Так как законом это не прописан, весь данный порядок сделки (про порядок установления цены, определения стоимости и т.д.), необходимо прописать все эти особенности в самом договоре.

Эксперт:

Евгения! 

Что такое «револьверная сделка»? (интернет не помог в этом вопросе)

В российском законодательстве отсутствует такой правовой институт. Если говорить о международной бизнес-практике, то в ней используется понятие «револьверный кредит», но не «сделка».

Когда устанавливается стоимость доли?
Как устанавливается цена? (рыночная/оценка бизнеса/взятая с потолка сумма)

Вам необходимо уточнить о доле в праве собственности на какой вид имущества идёт речь. Стоимость доли устанавливается на момент оформления предложения о её продаже. 

Относительно способа установления цены, то стороны в соответствии с общими условиями гражданского оборота вправе по своему усмотрению установить порядок определения цены и прописать его в своём соглашении.

Если сделка подразумевает отчуждение долей в уставном капитале ООО, к примеру, то можно использовать п.4 ст.21 ФЗ «Об ООО», в частности:

Цена покупки доли или части доли в уставном капитале может устанавливаться уставом общества в твердой денежной сумме или на основании одного из критериев, определяющих стоимость доли (стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на последнюю отчетную дату, чистая прибыль общества и другие). Заранее определенная уставом цена покупки доли или части доли должна быть одинаковой для всех участников общества вне зависимости от принадлежности такой доли или такой части доли в уставном капитале общества.Разъясните это предложение — «или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене»

Исходя из буквального толкования, следует, что сторона при отказе от покупки доли другой стороны по предложенной цене обязуется продать свою долю по той же цене ( указанной в предложении другой стороны о продаже своей доли).

Первоначальная редакция «Стороны имеют преимущественное право приобретения продаваемой доли одной из Сторон по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях» гораздо более понятна и содержит больше правовой определенности, советую Вам настаивать на её сохранении.

Эксперт:

Евгения, По видимому, речь идет о правах и обязанностях сособственников. Допустим, есть объект недвижимости, которым владеет два собственника. 

Согласно ст.250 ГК РФ 

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При этом, 

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В предлагаемом Вам варианте продажа доли сособственником постороннему лицу исключена, так как предполагается, что если один из них решил продать свою долю, то второй либо ее покупает, либо должен продать свою. Это делается для того, что бы объект не стал собственностью третьих лиц. 

Другой пример.

Согласно п.4 ст.21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

4. Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене (далее — заранее определенная уставом цена) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

В этом случае, владелец доли либо покупает дол партнера по предложенной ему цене, либо вынужден продать свою долю. Такая формулировка направлена опять же на невозможность выбытия бизнеса в чужие руки.

Когда устанавливается стоимость доли?

Евгения

Как устанавливается цена? (рыночная/оценка бизнеса/взятая с потолка сумма)

Евгения

В случае с недвижимостью собственник вправе продавать ее по той цене, которую считает нужной. В случае с ООО согласно все той же ст.21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

Цена покупки доли или части доли в уставном капитале может устанавливаться уставом общества в твердой денежной сумме или на основании одного из критериев, определяющих стоимость доли (стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на последнюю отчетную дату, чистая прибыль общества и другие). Заранее определенная уставом цена покупки доли или части доли должна быть одинаковой для всех участников общества вне зависимости от принадлежности такой доли или такой части доли в уставном капитале общества.
Эксперт:

Если вы не уверены в «принципе», то либо настаивайте на своем, если ваше решение имеет вес, или откажитесь сразу, так как это либо хорошо просчитанная многоходовка, которая позволяет как прибрать к рукам весь бизнес, так и слить его в случае неликвидности нерасторопным участникам. 

Если предложившая ее сторона желает только уйти от необоснованной продажи доли третьим лицам, то уже позднее могут появиться недобросовестные участники, который войдут в сговор. В этом случае вместо «Стороны имеют преимущественное право приобретения продаваемой доли одной из Сторон по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях» просто можно определить запрет на продажу доли третьим лицам и обязанность выкупить по действительной стоимости и разделить между всеми участниками

Что значит «или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене»?:

1. Кто должен купить, тот кому предложили или любой участник?

2. Сколько участников? Сколько из них контролируется одним лицом?

3. Доли участников равные? Или владелец 1/7 предложит владельцу 2/7 купить его долю по цене выше чем 1/7, но ниже 2/7? 

4. Владелец 2/7 должен обязательно купить 1/7 или может отказаться и участник с 1/7 остается в деле без права выхода? Или он все же должен в случае отказа продать свою долю по заниженной стоимости?

5. Или доля выкупается всеми участниками и делится между ними?

Это только начало вопросов, так как это математическая прогрессия и вопросов станет еще больше, все это стороны должны определить до, а не во время сделки.

Задайте эти вопросы предложившей такую редакцию стороне, что она пояснит, цель какая такой интерпретации?

Эксперт:

Что такое «револьверная сделка»? (интернет не помог в этом вопросе)

Евгения

Евгения. 

И не поможет. Это юридический сленг, который используется в финансовой сфере, в области кредитования или лизинга. Обычно так называют возобновляемые кракткосрочные кредиты, если Вы полностью или частично погасили долг, то Вы сможете снова воспользоваться кредитной линией и получить новый кредит.

Почему так назвали Ваш договор, остается только догадываться, возможно другая сторона просто не понимает значения этого понятия в данном контексте. 

В меморандуме идет речь о продаже доли в розничном бизнесе с несколькими филиалами

Евгения

Тем более странно. У Вас имеется доля в данном бизнесе и в виде чего оформлен данный бизнес? 

Коллеги считают, что это ООО, т.к. доли обычно имеют место именно в этой форме юридического лица, но если назвали договор таким образом, то я начинаю сомневаться, что это ООО.

Эксперт:

Евгения, приветствую!

«Револьверная сделка» в данном случае — это способ выхода из тупиковой ситуации, вероятно.

Довольно часто при управлении ООО складывается ситуация, когда участники не могут принять никакого решения, напр. если у них доли 50 на 50. В таком случае нужен какой-то механизм, что делать.

Вот мировая практика и выработала один из таких механизмов. Он состоит в том, что один из участников предлагает другому выкупить долю по определенной цене. Если тот второй, не соглашается это сделать, то обязан продать свою долю первому участнику.

В российском праве, как правильно заметили коллеги, такой конструкции нет, однако свобода договора предполагает возможность все же ее создать сторонам. Вероятно, это может быть сделано в корпоративном договоре. При этом, поскольку в случае спора суд, так же как и вы, не поймет что такое «револьверная сделка», стоит подробно описать ее условия и воздержаться от использования самого термина.

Эксперт:
Револьверная сделка что это?
В меморандуме написано:
— Стороны имеют преимущественное право приобретения продаваемой доли одной из Сторон по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
На что предлагают поменять:
Продажа долей собственником осуществляется по принципу «револьверной сделки» (или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене)
Что такое «револьверная сделка»? (интернет не помог в этом вопросе)
Когда устанавливается стоимость доли?
Как устанавливается цена? (рыночная/оценка бизнеса/взятая с потолка сумма)Разъясните это предложение — «или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене»

В дополнение ответов коллег отмечу, что согласно изложенной Вами информации под револьверной сделкой, толкование которой не представлено российским законодательством скрывается опционный договор, обязывающий Вас произвести вышеуказанные действия в случае наступления «патовой ситуации» (т.е. невозможности принять решение в общем собрании участников).

Разъяснения по вопросам:

 1. Что такое «револьверная сделка»?  (интернет не помог в этом вопросе)

«или покупай мою долю по предложенной мною цене, либо обязан продать свою долю по той же цене»

Это означает, что при наступлении определенных условиями договора обстоятельств одна сторона (собственник доли) вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны (покупателя доли) совершения определенных действий, а именно, принять или передать имущество (обязательство приобрести или продать свою долю по определенной цене).

Обоснование:

ГК РФ Статья 429.3. Опционный договор

1. По опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.
2. За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за исключением случаев, если опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.
3. При прекращении опционного договора платеж, предусмотренный пунктом 2 настоящей статьи, возврату не подлежит, если иное не предусмотрено опционным договором.
4. Особенности отдельных видов опционных договоров могут быть установлены законом или в установленном им порядке.

2. Как устанавливается цена? (рыночная/оценка бизнеса/взятая с потолка сумма)

Цена доли определяется по данным бухгалтерского баланса. действительная стоимость доли участника — это часть стоимости чистых активов общества, пропорциональная размеру его доли

Обоснование:

Согласно части 2 статьи 14 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» Размер доли участника общества в уставном капитале общества определяется в процентах или в виде дроби. Размер доли участника общества должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного капитала общества.

Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

Была рада Вам помочь :)

Источники

Использованные источники информации.

  • https://delovoy-kvartal.ru/chto-takoe-developer-i-chem-zanimayutsya-developeryi/
  • http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/obshhee/developer.html
  • https://consultmill.ru/kvartira/developer-chto-eto-takoe-prostyimi-slovami.html
  • https://www.profguide.io/professions/developer.html
  • http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/voprosy-po-kvartire/kto-takoj-developer.html
  • https://ktonanovenkogo.ru/voprosy-i-otvety/developer-development-chto-ehto-takoe-prostymi-slovami.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий