Понятие свободной продажи квартиры появилось на вторичном рынке недвижимости. Оно предусматривает факт осуществления сделки непосредственно между продавцом и покупателем жилой недвижимости на вторичном рынке жилья. Многих интересует вопрос, что такое свободная продажа квартиры, насколько она безопасна и выгодна. Узнайте, что это такое, какие особенности имеет данный вид сделки, какие преимущества имеет, какие выделяют подводные камни, в чем удобства и риски, и какие меры безопасности необходимо соблюдать.

Свободная продажа квартиры: что это такое

«Свободная продажа», или как часто называют риэлторы, «чистая продажа» означает процесс совершения сделки купли–продажи непосредственно с самим продавцом недвижимости.

При этом необходимо выполнить следующие условия:

  • В данной квартире никто не проживает и не зарегистрирован;
  • Участники сделки оговаривают и вносят в договор купли-продажи пункт об освобождении недвижимости во время указанного срока;
  • При наличии у продавца постоянного места проживания, исключается подбор квартиры или комнаты дома на выбор для дальнейшей покупки недвижимости.

Таким образом, продавцу, который реализовал свою квартиру, нет необходимости в альтернативе. Бонусом такой сделки является реальное сокращение времени купли-продажи и отсутствие какой-либо бюрократической проволочки.

Как происходит купля-продажа квартиры?

Как продать квартиру быстро и выгодно, читайте тут.

Как оформить продажу квартиры, читайте по ссылке: 

Въехать в свое жилье новый владелец сможет сразу же после того, как сделка будет оформлена в Росреестре и получены ключи от предыдущего владельца квартиры. Иногда для этого достаточно одного дня.

В чем же заключается выгода свободной продажи квартиры?

Причин, по которым такой вид сделки считается самым выгодным, несколько.

Кто бы ни был покупателем квартиры, он обязательно будет очень тщательно подбирать удачные варианты. А если вы сотрудничаете с продавцом квартиры, которому нет необходимости подбирать себе альтернативное жилье, ваш процесс ожидания желаемой недвижимости не будет затянут на неопределенный срок.

Несравнимо худшим в этой ситуации будет вариант, когда владелец желаемой вами жилплощади так и не найдет квартиру по душе. Ваши надежды рухнут, а сделка не состоится. Учитывая тот факт, что цены на недвижимость постоянно растут, возникает далеко не радужная перспектива потери определенной суммы.

Когда вы совершаете сделку купли-продажи непосредственно с продавцом квартиры, у вас появляется заманчивая возможность получить скидку на приобретение жилья. Свободная продажа предполагает отсутствие альтернативного подбора жилья для продавца, таким образом, нет ориентации на его стоимость.

Успех сделки в этой ситуации зависит от риэлтора, который находит вам варианты жилья, от спешности продажи выбранной квартиры, комнаты или дома и от вашего грамотного поведения как покупателя.

Чистая продажа достаточно выгодна для покупателя, хотя и может принести дополнительные затраты. При альтернативной сделке владелец жилья может пожелать пересмотра условий сделки или отказаться от нее совсем.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Выгода для покупателя

Всегда стоит рассматривать на рынке недвижимости варианты свободной продажи. Ее еще называют «безальтернативной», так как продавец не ищет другое, подходящее для него жилье. Этот тип продажи может быть выгодным, если грамотно подойти к вопросу и требовательно проверить все, что касается сделки.

Свободная продажа – отличный выход для тех, кто хочет поскорее купить себе квартиру, переехать в нее:

  • Такое пожелание может быть у покупателей часто. Кто-то переехал в другой город и не хочет долго снимать жилье, занимаясь поисками дома для своей семьи. Кто-то в силу обстоятельств вынужден расселиться со своими родственниками. При безальтернативной продаже не нужно ждать месяц или более, пока продавец найдет недвижимость для себя, по своим требованиям.
  • Также использовать свободную продажу можно и при покупке квартиры в кредит. Время сделки сокращается.
  • Безальтернативная продажа всегда интересует покупателей, которые не обладают большой суммой денег. Продавцы при таком типе продаж не будут покупать себе новое жилье за счет старого, поэтому они быстрее пойдут на разговор о скидке. Обычно покупатели экономят неплохие деньги при данном виде операций с недвижимостью.
  • К тому же в сделке задействовано меньше людей, меньше документов и их проверок, что означает — меньше шансов столкнуться с мошенничеством.

Но при отсутствии хороших предложений по свободной продаже можно рассмотреть и варианты с альтернативной цепочкой. Возможно, это займет больше времени, но также может быть выгодным. Чтобы все дело прошло гладко, следует искать опытных, профессиональных риэлторов, с хорошей базой данных и навыками работы. Они помогут найти жилье и покупателю, и продавцу квартиры.

Блок: 5/8 Кол-во символов: 1689
Источник:

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

  1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
  2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
  3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

  • возможная потеря купленной недвижимости;
  • возможная потеря большой суммы денег;
  • затраты на оформление документов в Росреестре;
  • потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.

Блок: 6/6 Кол-во символов: 1711
Источник:
Фото 1

Подводные камни

Не все потенциальные покупатели или продавцы недвижимости понимают, что значит свободная продажа. Часто под таким названием подразумевают сделки по продаже квартир, которые совершаются без посредничества риэлторов или без комиссионных.

Но участие агентств недвижимости в таких операциях вполне возможно. Продажа свободна от поисков жилья для продавца, что часто затягивает процедуру, делает ее более сложной, заставляет обе стороны тратить много нервов.

Владелец квартиры продает ее без каких-либо условий, за цену, которая устраивает обе сторона. Процесс завершается быстро, ведь достаточно просто найти подходящего покупателя, проверить все документы, подписать договор и зарегистрировать недвижимость за новым владельцем.

Но все же, «свободная продажа» имеет несколько проблематичным моментов, о которых следует знать и той, и другой стороне договоренности:

  1. Те же риэлторы, опытные работники рынка недвижимости, могут давать объявление о свободной продаже, которая, на самом деле, таковой не является. Таким способом они хотят просто привлечь покупателей. Иногда даже термин используется и с целью мошенничества, что очень опасно.
  2. Продавец квартиры может сначала найти для себя подходящий вариант жилья, и только потом начать поиски покупателя, привлекая его «свободной продажей». Но продавец альтернативной недвижимости может изменить условия сделки или совсем отказаться от него. Из-за этого вся цепочка операций с квартирами станет невозможной, многие из участников ее потерпят убытки.
  3. Как и при обычной продаже, при свободной нужно тщательно проверять количество собственников квартиры. Часто недвижимостью владеет несколько человек на правах долевой собственности. Чтобы быть спокойным в данном вопросе, самостоятельно или через юриста, риэлтора следует проверить жилье в Росреестре.
  4. Если собственников несколько, они могут не договориться между собой о стоимость своего недвижимого имущества. Тогда такой вариант продажи также сложно назвать свободной, лучше всего отказаться от такой сделки еще до передачи задатка. Скорее всего, покупатель просто потеряет время и другие привлекательные варианты для покупки.
  5. Продавец, зная о привлекательности свободной продажи, может, наоборот, выставить завышенную немного цену на квартиру. И уже покупателю решать, стоит простота сделки более высокой цены или нет.
Блок: 4/8 Кол-во символов: 2320
Источник:

Как избежать проблем?

Юристы рекомендуют при свободной продаже серьёзно подойти к заключению договора.

В тексте документа должны быть оговорены все основные условия, включая момент выселения прежних жильцов, снятие граждан с регистрационного учёта, дату передачи ключей от помещения, наличие у объекта каких-либо обременений, порядок действий в случае наступления форс-мажорных ситуаций.

Кроме этого, при подписании передаточного акта покупатель должен честно записать в документе все имеющиеся у квартиры недостатки (к примеру, протекающие трубы или проблемы с электропроводкой).

Перед заключением сделки всегда тщательно проверяйте документацию, предоставляемую продавцом. Если у вас имеются сомнения в намерениях хозяина объекта, откажитесь от заключения договора.

Если же вы не уверены, имеются ли у гражданина права на отчуждаемую недвижимость, проверить юридическую чистоту сделки вам может помочь специалист (например, адвокат).

Блок: 6/6 Кол-во символов: 1154
Источник:

Типы продаж

Существует 2 основных вида продаж:

  • прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

Блок: 2/6 Кол-во символов: 269
Источник:

Как «распознать» свободную продажу?

Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.

Что касается стоимости безальтернативных квартир, то влияние статуса сделки на цену – понятие относительное. Все зависит от конкретной ситуации, самой недвижимости, а также планов продавца. Притом, что квартиры, находящиеся в свободной продаже, имеют особую ценность, иногда купить их удается дешевле, чем аналогичное жилье, участвующее в альтернативной цепочке.



Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.

Положительные и отрицательные стороны покупки такого жилья

У каждой сделки купли-продажи имеются свои положительные и отрицательные стороны в зависимости от характера заключения такого договора. Зависят показатели от возможных рисков и неблагоприятных последствий, которые могут наступить как во время заключения соглашения о продаже, так и после полной выплаты денежных средств.

Плюсы приобретения

Положительная динамика реализации таких квартир связана с наивысшими показателями по быстроте проводимых сделок среди прочих предложений. Однако данный аспект не является основным преимуществом при свободной покупке жилья.

Основными преимуществами считаются следующие характеристики:

  • Готовность всей сопутствующей сделке документации, так как продавец, выставляя квартиру по такому объявлению, заранее подготовил все необходимые бумаги, включая договор и документы на право владения, распоряжения и т.д.;
  • Отсутствие в сделке предварительного договора купли-продажи, так как квартира не продается по альтернативной сделке;
  • Более низкая стоимость, так как владелец имущества не планирует приобретать другую недвижимость взамен продаваемой, а также не заинтересован в дополнительной наценке;
  • При покупке такого жилья можно сэкономить и на услугах риэлторов, так как их посредничество просто не требуется;
  • В квартире отсутствуют зарегистрированные лица, что в значительной мере позволяет сократить время подготовки документов и финальное заключение договора;
  • У покупателя есть возможность въехать в жилье сразу же после заключения договора о покупке, так как квартира находится без каких-либо обременений и сразу же начать процедуру оформления прав собственности.

Минусы покупки

Говоря об отрицательных сторонах заключения сделки по «свободной» квартире можно с уверенность заявить о том, что формулировка «свободная продажа» в части объявлений выступает простой рекламой.

Продавец может намеренно ввести покупателя в заблуждение или вовсе умолчать об обременениях, которые в значительной мере могут повлиять на условия соглашения или потребности покупателя.

Многие продавцы, которые занимаются реализацией недвижимости самостоятельно, не до конца понимают значение термина «свободная продажа», а значит велик шанс попасть к недобросовестному собственнику, который прямо не указывает на имеющиеся притязания третьих лиц.

Обычно третьими лицами выступают:

  • Наследники, которые по разным причинам не приняли наследство;
  • Банковские организации, в которых на покупку квартиры брался заем;
  • Несовершеннолетние собственники или наследники и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо максимально внимательно изучать условия договора и стараться вникать во все указываемые пункты соглашения с точной уверенностью в представленных формулировках.

Блок: 3/4 Кол-во символов: 2732
Источник:
Фото 2

Свободная продажа квартиры – что это?

Словосочетание «свободная продажа» повсеместно встречается в объявлениях о продаже жилья. Однако не все знают, что это значит. Наиболее часто под свободной или чистой продажей подразумевается совсем не тот смысл. Например:

  1. Продажа без посредничества.
  2. Сделка без выплаты комиссионных.
  3. Продажа в соответствии с законодательными нормами (к слову, все сделки происходят с соблюдением требований закона).
  4. Объект недвижимости, который еще никогда не был предметом сделки.

В действительности, свободная продажа – это отсутствие цепочки сделок. То есть продавец хочет просто получить деньги за товар. Он не планирует приобретать другое жилье взамен квартиры, которая выставленная на реализацию. Соответственно, потенциальному покупателю не придется ждать момента, когда продавец найдет альтернативное жилье и выселится.

То есть, под свободной продажей квартиры следует понимать, что:

  • продавец имеет все необходимые документы для совершения сделки;
  • жилплощадь физически свободна – там никто не прописан и не проживает;
  • продавец не будет на вырученные деньги подбирать альтернативное жилье, так место проживания у него и членов его семьи другое;
  • купля-продажа может быть осуществлена в тот же день, когда покупатель даст согласие на приобретение.

Проще говоря, эта квартира не нужна собственнику. Он ею не пользуется, там никто не проживает. Возможно, он продает все имущество по причине отъезда на ПМЖ за границу или в другой город. Свободная (чистая) продажа – это гарантированная готовность к проведению сделки сразу. Продавцу не нужно времени на оформление документов, снятие с регистрационного учета, перевозку вещей и мебели.

Иногда вместо термина «свободная продажа» можно встретить понятия альтернативная и безальтернативная сделки.

Разница между ними в том, что первая предполагает, что продавец будет искать жилье взамен продаваемого, вторая – что такой потребности у него нет. То есть безальтернативная сделка является синонимом свободной или чистой продажи.

Блок: 2/4 Кол-во символов: 1983
Источник:

Возможные риски

Часто проблемы возникают, если у жилой недвижимости несколько собственников

Несмотря на то, что многие риелторы и специалисты говорят о том, что такой вариант сделок является наиболее приемлемым, существуют некоторые риски, о которых нужно знать:

  1. Первое это возможность попасть на мошенников. На рынке часто можно встретить объявления о быстрой продаже жилья по низким ценам. На них нужно обращать отдельное внимание. Прежде всего, существует риск подделки документов права собственности, либо продажа жилья, которое не принадлежит покупателю.
  2. Также существует значительный процесс отказа от сделок со стороны продавцов. С учетом того, что инфляционные процессы, и цены на квадратные метры повышаются, продавец, договорившись об одной сумме, может найти другого покупателя, который предложил больше. Это особенно касается ипотечного кредитования.
  3. Часто проблемы возникают, если у жилой недвижимости несколько собственников. За время оформления сделки один из долевых владельцев может отказаться, либо продажа вообще происходит без его участия, и без предупреждения о намерениях другого собственника. А такие сделки можно легко отменить решением суда.
  4. Проблемы, связанные с оформлением незаконных построек, и иных сооружений, а также наличие перепланировок в квартирах. Это может вызвать дополнительные затраты со стороны продавца, и как следствие увеличение стоимости жилья, либо промежутка времени между дачей задатка и покупкой.

Изучив риски и положительные стороны таких сделок можно прийти к выводу, что если грамотно, с юридической точки зрения, подойти к покупке такого жилья то никаких проблем не будет, поэтому такие сделки пользуются большим спросом на рынке недвижимого имущества.

Блок: 4/5 Кол-во символов: 1699
Источник:

Свободная (прямая) продажа квартиры

Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

  • передача ключей от квартиры;
  • дата выселения прежних хозяев;
  • снятие жильцов с регистрационного учёта;
  • наличие обременений на имущество;
  • план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.
Блок: 3/6 Кол-во символов: 692
Источник:

Что стоит учесть?

Купля-продажа – наиболее рисковая сделка. Нередки случаи мошенничества, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Чтобы обезопасить себя, следуйте рекомендациям, представленным ниже.

Советы покупателям

Не стоит верить на слово, если видите в объявлении указание на свободную продажу. Очень часто это пункт указывается, чтобы быстрее продать жилье, а в действительности продавец уже подобрал альтернативу, и сделка будет иметь определенную цепочку.

Как можно вычислить недобросовестных продавцов?

  1. Если вы видите в тексте объявления аббревиатуру АП – это значит, что продажа альтернативная.
  2. Позвоните по телефону и, как бы между прочим, задайте вопрос о том, когда продавец заберет из квартиры свои вещи и съедет. Обычный человек, скорее всего, растеряется и выскажет недоумение. Мошенник четко ответит на поставленный вопрос, не допуская паузы.
  3. Обязательно лично осмотрите объект. Даже если в квартире никого не будет, можно легко понять, что в ней живут.
  4. Встретьтесь с продавцом, к примеру, в кафе и заведите разговор о жизни, семье, работе. Можно выяснить много интересного. Например, о том, как эта квартира досталась собственнику в действительности.
  5. Продавец свободной квартиры всегда стремиться осуществить сделку быстрее. Если он намеренно тянет время под разными предлогами, то вероятно, что есть какие-то нюансы, мешающие сделке.

Чтобы обезопасить себя, включите в текст договора пункт о передачи жилплощади в день совершения сделки. Если продавец отказывается подписывать договор с таким условием, то, скорее всего, он ищет альтернативу.

Советы продавцам

Придерживайтесь следующих рекомендаций:

  1. Чтобы быстро и честно продать квартиру, обратитесь за помощью к риелторам. Это избавит вас от бесконечных звонков и рисков.
  2. Если вы занимаетесь реализацией жилья самостоятельно, учитывайте, что мошенники умеют сбивать цену. Чтобы не попасться на их уловки и не продать квартиру за стоимость ниже рыночной, обращайтесь к риелторам или юристам.
  3. Для получения средств за проданное жилье используйте банковскую ячейку в банке, который устраивает обе стороны.

На рынке не много свободных квартир. Как правило, продажа осуществляется для улучшения жилищных условий или разъезда. А это уже альтернатива.

Теперь вы знаете, что значит свободная продажа квартиры. Следуйте рекомендациям и не дайте себя обмануть.

Блок: 4/4 Кол-во символов: 2494
Источник:

Плюсы и минусы свободной продажи квартиры

Фото 4

Свободная сделка, с одной стороны, очень выгодный вариант приобретения недвижимости. Однако, как и с любым юридическим действием, здесь есть и риски. Начнем с преимуществ.

Плюсы свободной продажи

В первую очередь преимущества есть у покупателя. Он минует бесконечную цепочку сделок купли-продажи, как это бывает при поиске альтернативных вариантов. Как правило, покупатели выбирают квартиру тщательнейшим образом, ведь им там жить. При этом, нередки ситуации, когда продавцом выступает человек, который пытается сбыть свою «убитую» жилплощадь и приобрести взамен жилье с хорошим ремонтом и в благоустроенном районе. Разумеется, покупателю приходится очень долго ждать момента, когда продавец отыщет квартиру своей мечты.

Может даже сложиться так, что у собственника продаваемой недвижимости так и не получится подобрать себе альтернативное жилье. В такой ситуации сделка рискует сорваться и окажется, что покупатель напрасно прождал столько времени. При свободной продаже этот вариант исключается.

Еще один плюс для покупателя такой недвижимости – возможность получить скидку. Когда человек при продаже жилья планирует искать альтернативу, он ориентируется на цену за объект, который будет покупать. При свободной сделке такой потребности у него нет. Тем более нередко такие квартиры продаются в срочном порядке. Поэтому снизить стоимость вполне реально, и в итоге окажется, что приобретение чрезвычайно выгодно для покупателя.

Продавцу также выгоден такой тип сделки. Если ему некуда спешить, он может назначить свою цену и ждать покупателя, сколько нужно.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 110-72-16 (Москва)

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Минусы и подводные камни

К сожалению, судебные разбирательства по факту осуществленных сделок купли-продажи недвижимости далеко не редкость. Даже, если кажется, что квартира абсолютно чиста юридически, сделку могут признать недействительной.

Как избежать подобных проблем? В первую очередь, следует установить, кто проживал в квартире ранее, и каким образом она оказалась в собственности у нынешнего владельца. В частности, при приватизации или приобретении могли быть нарушены права несовершеннолетних граждан или недееспособных лиц. Это наиболее распространенные случаи.

Если жилье было получено по наследству, то не исключено, что появится «обделенный» наследник, который будет оспаривать такое разделение в суде. То же самое относится к ситуации, когда осужденные выходят из мест лишения свободы и пытается восстановить свои права на утраченное жилье.

К сожалению, никто не может гарантировать юридическую чистоту квартиры в полной мере. Однако помочь может опытный юрист. Получить бесплатную консультацию по вопросам купли-продажи жилья вы можете на нашем сайте.

Понятие свободной продажи

Понятие свободной торговли появилось в начале 2000-х годов

На сегодняшний день существует первичный и вторичный рынки жилой недвижимости, на которых работают риелторы. В первом случае недвижимость уже находится в собственности граждан определенный промежуток времени. Во втором, жилые квадратные метры располагаются в новостройках.

Понятие свободной торговли появилось в начале 2000-х годов. Под ней подразумевается реализация любой жилой недвижимости на вторичном рынке. То есть покупка происходит непосредственно у собственников. Но действующей практикой выработаны некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Такой вариант сделок предусматривает участие риелторов, как посредников оказывающих определенные услуги, так и без них, то есть происходит непосредственный контакт продавца и покупателя (то есть покупателя и собственника, от имени которого может выступать доверенное лицо).

Исходя из этого, для альтернативной сделки присущи следующие обязательные требования:

  • квартира или иное жилое помещение, должны находиться в собственности гражданина некоторое время (вторичный рынок);
  • данный вариант продажи не должен предусматривать обязательный подбор или покупку другого жилья продавцу;
  • этот вид сделок не может осуществляться по различным государственным программам (военная ипотека, кредитование молодых семей);
  • предметом сделки выступает квартира или иное жилое помещение (то есть не земельные участки).
Читайте также: Как заказать технический паспорт на квартиру, куда следует обратиться

Нужно запомнить, что при свободной продаже можно также оформлять ипотечное кредитование.

Вопросы и ответы

добрый день! Договорились с покупателем, что продаем ему квартиру со скидкой, но можем в ней дить еще 3 месяца. Можно ли оформить эту договоренность документально?

Эксперт:
добрый день! Договорились с покупателем, что продаем ему квартиру со скидкой, но можем в ней дить еще 3 месяца. Можно ли оформить эту договоренность документально?

Денис

Денис, добрый вечер! Да, конечно можно, для этого необходимо данное условие прописать в договоре купли продажи указав в том числе на взаимосвязь между снижением цены продажи и правом проживания 

ст. 421 ГК

 

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Эксперт:

  Денис.

Можете это указать в Договоре купли-продажи квартиры, что продавец сохраняет право пользования квартирой в течение 3-х месяцев со дня продажи и обязуется передать ее по акту приема-передачи через 3 месяца.

Гражданский кодекс

Статья 421. Свобода договора
 
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Эксперт:

Да, Вы вправе включить данное условие в договор купли-продажи. Более того я Вам настоятельно рекомендую вписать в Ваш договор купли-продажи это условие (о том, что у Вас сохраняется право пользования квартирой некоторое время), поскольку в ст. 558 Гражданского кодекса РФ прямо установлено:

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
 
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением...

И хотя у Вас право пользования будет сохранено не законом, а договором, но тем не менее наличие ограничения права собственника должно быть указано в договоре купли-продажи.

Эксперт:

Денис!

Можете в силу статьи 421 ГК РФ.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Можете прописать такое условие в договоре купли-продажи, либо в дополнительном соглашении к договору.

Эксперт:

Денис.

Да, такое условие вы можете включить в договор. 

Вот образец такого договора.

Эксперт:

Кроме того, вы можете заключить с ним договор коммерческого найма жилого помещения на эти три месяца. Поскольку его срок будет менее года, то он не будет подлежать государственной регистрации в Росреестре. При этом в качестве платы по этому договору найма вы можете указать переменную часть в виде коммунальных платежей.

Я планирую купить квартиру, продавец которой хочет указать в ДКП неполную стоимость (в собственности менее 3 лет, новостройка, покупалась им по предварительному договору у застройщика, никто никогда не был прописан). Продавец предлагает выписать 2 расписки: на квартиру на большую часть суммы и на "неотделимые улучшения" на остальную. Мне схема не нравится, но если компенсировать продавцу весь налог, то цена уже перестает быть привлекательной. Сам продавец - вроде нормальный, но в случае оспаривания вторую расписку, насколько я понял, к делу не пришьешь.

Отсюда вопросы:

1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?

Эксперт:
Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

По большому счету переживать вам не стоит если не собираетесь продавать квартиру в течении 5 лет после покупки.

Неполная стоимость в договоре рискована тем, что в случае последующей продажи до истечения 5 лет придется платить налог. Доход от продажи будет считаться не ниже чем 70% от кадастровой…Если продавать не собираетесь больших рисков не вижу. Две расписки имеют силу.

Эксперт:
1) Каковы мои риски?
Егор

Егор.

Риск основной в том, что если договор будет оспорен, то деньги вернуть получится только в том объеме, который указан в договоре. Хотя наличие второй расписки несколько компенсирует возможность вернуть деньги целиком, однако все равно могут быть сложности.

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки?
Егор

Их не особо много — главное проверить, чтобы жилье не было приобретено в браке (либо в браке, но есть согласие второго супруга), проверить отсутствие залога на жилье и дееспособность продавца.

3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

В идеале конечно указать всю сумму. Но если этот вариант не подходит, то лучше писать вторую расписку и в ней указать оставшуюся сумму.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Эксперт:
1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Рисков много. Прежде всего нужно проверить правоустанавливающие документы. Я так понимаю это договор долевого строительства и передаточный акт исходя из которых продавец стал собственником.

Также следует обратить внимание на семейное положение продавца. Если он состоит в браке, то необходимо нотариальное согласие супруги.

В остальном смотрите кадастровый паспорт на квартиру, техническое состояние.

Если все устраивает, то оснований для оспаривания сделки не будет.

В остальном это рабочая схема. При двух расписках шансы взыскать все деньги сохраняются.

Также рекомендую составить дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений. Это на случай судебных разбирательств. В Росреестр оно не сдается.

Эксперт:
1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Егор.

Сразу отмечу что это распространенная практика.

При этом, сделка может быть оспорена в судебном порядке в рамках норм гражданского кодекса РФ.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При этом риски при признании сделки велики

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Эксперт:

уважаемый Егор!

Во первых при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, выплаченной продавцу и указанной в договоре. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.

Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 процентов от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета, т. е. максимально 260 тыс. рублей. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите 130 тысяч рублей.

Но данная практика очень распростарненная, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.

Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие, остается только рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.

Эксперт:

Риски в том что в случае оспаривания вам вернуться деньги по дкп, продавцу квартира… Деньги по расписками будете отдельно взыскивать.
По большому счету обезопасить себя никак нельзя. Пусть пишет расписку с полным указанием своих данных.
С уважением,
Насирдинов Нурлан
Эксперт:


К сожалению, это распространенная практика.

Конечно определенный риск остается, но полностью защитит себя юридическим способом не сможете. Остается воспользоваться второй распиской.

Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Можно заранее заказать и получить выписку из ЕГРП, по ней будет видны обременения (если имеются).

Продавец должен представить согласие супруги на продажу, если квартира куплена во время брака.

Эксперт:

Егор!

По распискам деньги в суде взыскивают, такая практика существует. И квартиры продают, указывая в договоре заниженную цену. Здесь риски не велики. Основной риск указал Александр Баскаков, это в случае продажи квартиры вами, вы не получите полный налоговый вычет. Основаниями для оспаривания сделки могут быть любые основания, для признания сделки недействительной (ст.ст. 166-181 Гражданского Кодекса РФ). Максимально обезопасить сделку, можно указав в договоре реальную цену.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html
  • https://novostroyman.ru/articles/svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto
  • https://vseodome.club/prodazha/chto-znachit-svobodnaya-prodazha-kvartiry.html
  • https://vseodome.club/prodazha/svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html
  • https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/chto-znachit-svobodnaya-prodazha-kvartiry/
  • http://pravozhil.com/oformlenie/svobodnaya-prodazha-chto-eto-znachit.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий