Автор рассказывает о своей первой сделке с недвижимостью, с чем ему пришлось столкнуться, с чего он начинал и как готовился к встречам с покупателями.

Посредничество в сфере недвижимости

Доброго времени суток. Меня зовут Сергей, проживаю в городе Харьков. Хочу рассказать, как я заработал 1 500 долл. за один месяц.

История моего спонтанного заработка началась в 2019 году, в июле. В то время я оказался на колоссальной мели и нужно было что-то думать.

В самом начале июля меня заинтересовала идея недвижимости, а точнее посредничества в ней. Так как опыта я не имел вовсе никакого, я слабо верил в эту идею, но все, в итоге, получилось. Итак, к делу…

Прочитав, что входит в услуги посредничества в интернете, я понял, что мне нужно три вещи.

  1. Помещение (офис) или квартира, которую можно продать;
  2. Средство распространения рекламы (сайты, на которых можно рекламировать);
  3. И конечно же, человек, который согласится приобрести объект недвижимости.

Поиск помещения для продажи и его собственника

Для начала я решил найти человека, который будет владеть объектом продажи, — это было не так сложно, как я думал.

Прогулявшись по городу, я нашел помещение с рекламой о продаже на фасаде. Я связался с человеком, он являлся собственником. С ним я договорился о встрече через пару дней.

Найти дом с рекламой на фасаде не составляет труда.

До нашей встречи я нашел в интернете договора, с которыми работают риелторы, и примерно продумал разговор: чем конкретно я мог его заинтересовать. Еще я просмотрел цены на помещения такого типа, чтобы хоть примерно ориентироваться в цене.

Встреча с собственником объекта продажи

На встрече мы обсудили все до мелочей и я смог убедить его работать со мной — он хотел продать помещение за 37 000 долл., а я сказал, что мы сможем продать его за 45 000 долл.

Мы подписали договор о сотрудничестве. Потом он провел мне полную экскурсию по помещению, я записал все ответы на вопросы, которые могли задавать мне потенциальные покупатели. Только после этого он предоставил мне ключи, чтобы я мог показать помещение людям, не отвлекая его от работы.

Читайте также: С больничной койки прямиком в бизнес: как я зарабатываю 500000, занимаясь недвижимостью.

Наконец-то, вот он — покупатель

На третьей неделе моих поездок в офис, разговорах о том, что торга не будет, а если и будет, то минимальный, появился человек, который действительно был очень заинтересован в этом помещении.

Некоторые нюансы

И как же я был рад, но в этом случае, как и в миллионах других, были свои “но”.

В первую очередь наш клиент являлся юристом, а это уже проблема, так как в документах он разбирался замечательно, а я не понимал вовсе. Также в нашем помещении было два отдельных входа, а ему нужен был один и это было крайне принципиально.

Я видел, что покупатель очень заинтересован и решил побеседовать с собственником, а после телефонного разговора и передачи информации владельцу помещения, я организовал встречу им с покупателем.

Читайте также: Как значительно снизить цену на объект недвижимости при покупке. Несколько хитрых лайфхаков.

Деловая встреча.

Обсудив все вопросы втроем, мы пришли к соглашению, в котором от собственника требовалось убрать один вход в помещение и предоставить всевозможные бумаги касательно офиса.

Буквально два дня спустя начался демонтаж входа: его наполовину заделали кирпичем и вставили окно. Сам же собственник, объехав все инстанции города, собрал все справки о том, что за электроэнергию, водоснабжение и канализацию задолженностей не имеет.

Спустя еще два дня после окончания ремонтных работ, произошла вторая встреча, после которой было уже все на сто процентов согласовано как по оплате, так и по срокам передачи помещения.

Я нашел нотариуса, который имел хорошее имя в сфере недвижимости по нашему городу, договорился с ним о времени и дате, которую позже сообщил продавцу и покупателю.

Оформление договора купли-продажи

За день до даты оформления договора купли-продажи я почему-то решил проверить в интернете, точно ли я сделал все, именно эта проверка себя самого и спасла меня.

Я увидел, что у продавца не было одного документа, а именно “Независимой экспертной оценки”, которая прямым образом влияет на размер налога, взимаемого государством.

Так как времени практически не осталось, я срочно искал людей, которые могут разработать данный документ. К моему счастью, это заняло всего-то два-три часа.

Все бумаги подписаны, помещение продано.

Получив последний документ и заимев пару седых волос, я спокойно дождался нашей встречи у нотариуса. При оформлении нашего заветного договора купли-продажи мы просидели в очереди три с половиной часа, но, в конечном итоге, все закончилось успешно.

Уже бывший собственник получил свои 44 000 долл., а я — свои 1 500 долл. и приятный бонус за сотрудничество — еще 200 долл. от продающей стороны.

Сам себя обманул

В тот период жизни эти деньги буквально спасли меня. Но, как я узнал позже, я сам себя обманул.

Ведь когда я скачал “Просмотровый договор”, там было указано, что моя доля от сделки составляет три с половиной процента, хотя в нашем городе риелторы получают 5% от сделки. Но я уже особо не расстраивался.

В конечном итоге, я получил 1 700 долл. и для этого заработка я не потратил буквально ничего, кроме своего времени.

Фото 1

Вот и началась моя работа

Со следующего дня начался мой безумный месяц.

Сначала я изменил номер, указанный на фасаде, на свой личный, затем разместил объявление о продаже данного офиса на всех возможных сайтах и в социальных сетях.

Как я готовился к встречам

Полный энтузиазма я выучил все, что касалось помещения, ежедневно стал просматривать всевозможные объявления риелторов и периодически звонить им под видом заинтересованного покупателя, чтобы услышать, как люди рекламируют помещения, которые продают.

Первый человек, захотевший в живую увидеть помещение, появился на третий день. А за эти три дня мне звонили человек пятнадцать, но все заканчивалось телефонным разговором.

Так вот, мы договорились на условленное время, к тому моменту я знал из интернета, что риелторы с каждым клиентом, который заинтересован или как минимум хочет увидеть помещение, заключают “Просмотровый договор”. Я скачал нечто подобное и распечатал. В целом, договор ни к чему не обязывал, кроме как оплатить услуги риелтора в случае покупки.

Встречи с заинтересованными покупателями

При встрече с первым заинтересованным человеком мы сразу заполнили данный договор и посмотрели офис. Конкретного ответа “да” либо “нет” я не получил, сказали лишь, что все нужно обдумать.

Читайте также: Как купить 5 квартир у банка и заработать на них 700 тысяч рублей (вы тоже так можете). История пенсионера.

Постоянно приходится показывать помещение покупателям.

Но моей целью было заработать, а не пытаться угодить всем, именно поэтому на дальнейшие звонки от других людей я с радостью отвечал, что можно смотреть и, соответственно, забирать.

Так я и водил туда людей на протяжении трех недель, пока проводил данные встречи поднабрался опыта в общении и было уже не так страшно общаться с людьми в деловом стиле. Я уже начинал отличать тех, кто реально заинтересован, от тех, кто просто не хочет показаться невежливым.

Вопросы и ответы

Доброго времени. Вопрос к юристам, кто знаком с ситуацией.

Выступаю в роли посредника как физлицо (есть возможность привлекать покупателей) при продаже готового бизнеса. Какие нужны договора и с какой стороной правильнее всего заключать: с продавцом или покупателем или обоими?

Главная загвоздка: как сделать так, чтобы уменьшить риск, что покупатель потом сам выйдет на продавца и наоборот, чтобы сделка прошла через посредника.

Благодарен за ответы.

Эксперт:

А вы с кого — с продавца или с покупателя — намереваетесь получать свои посреднические? или с обоих? Вообще-то теоретически можно заключать договоры и с теми и с другими, одному оказывая услуги по подбору клиентов-покупателей, а другому — поиск бизнеса по заявкам. При этом важным моментом является порядок исчисления вашего вознаграждения. Если продавец готового бизнеса в продажную цену включает ваш гонорар, то для покупателя цена не меняется, и тогда его заинтересованность в сделке напрямую минимальна. А вот если вы накручиваете цену своих услуг сверх цены продаваемого бизнеса — тогда риск есть. Способ уменьшения риска — ну можно в договоре (к примеру, агентском), предусмотреть

обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора (ст. 1007 ГК). Можно и в договоре с покупателем предусмотреть всякие условия, чтобы оградить его возможность общения с продавцом. Но тут главное — имеется ли у вас возможность отследить факт «несанкционированного доступа».

Эксперт:

Для минимизации риска неуплаты вознаграждения при прямой сделке можно предложить включение условия в договор о том, что вознаграждение уплачивается и в тех случаях, когда продавец заключил с покупателем сделку в течение определенного срока (например 1 год) с даты когда посредник предложил данного покупателя продавцу (если договор с продавцом). Для этого необходимо будет официально письменно под роспись предлагать продавцу потенциальных клиентов.

имею ИП.

Желаю стать посредником межу продавцом и покупателем.

Что мне нужно для того чтобы меня ни одна из сторон не обманула? Расчет производится по безналу. Я просто нахожу для заказчика товар. Как осуществлять взаимодействие, если продавец проживает со мной в одном городе, а покупатель удален. Какие документы необходимы? Имея ИП заключить агентский договор с продавцом? Как осуществлять расчет: покупатель будет перечислять средства на мой счет, а я уже после на счет продавца или как? Как сделать так, чтобы продавец и покупатель не узнали друг о друге ( не смогли взаимодействовать без меня - без посредника) Помогите, пожалуйста. Заранее благодарю.

Эксперт:

Наталья.

К сожалению весь бизнес-процесс описать в одном коротком ответе не получится.

Действовать в выбранном Вами направлении Вы можете как миримум в трех формах взаимоотношений с родавцами и покупателями — до договорам поручения, комиссии или по агентскому договору. Можете выбрать что-то одно, можете комбинировать: на пример в одном случае действовать как комиссионер, во втором — исполнить поручение, в третьем — попробовать себя в роли агента. Не зная в деталях Вашей ситуации, уровня взаимоотношений с контрагентами, ответить детальнее не представляетс возможным.

Я планирую купить квартиру, продавец которой хочет указать в ДКП неполную стоимость (в собственности менее 3 лет, новостройка, покупалась им по предварительному договору у застройщика, никто никогда не был прописан). Продавец предлагает выписать 2 расписки: на квартиру на большую часть суммы и на "неотделимые улучшения" на остальную. Мне схема не нравится, но если компенсировать продавцу весь налог, то цена уже перестает быть привлекательной. Сам продавец - вроде нормальный, но в случае оспаривания вторую расписку, насколько я понял, к делу не пришьешь.

Отсюда вопросы:

1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?

Эксперт:
Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

По большому счету переживать вам не стоит если не собираетесь продавать квартиру в течении 5 лет после покупки.

Неполная стоимость в договоре рискована тем, что в случае последующей продажи до истечения 5 лет придется платить налог. Доход от продажи будет считаться не ниже чем 70% от кадастровой…Если продавать не собираетесь больших рисков не вижу. Две расписки имеют силу.

Эксперт:
1) Каковы мои риски?
Егор

Егор.

Риск основной в том, что если договор будет оспорен, то деньги вернуть получится только в том объеме, который указан в договоре. Хотя наличие второй расписки несколько компенсирует возможность вернуть деньги целиком, однако все равно могут быть сложности.

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки?
Егор

Их не особо много — главное проверить, чтобы жилье не было приобретено в браке (либо в браке, но есть согласие второго супруга), проверить отсутствие залога на жилье и дееспособность продавца.

3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

В идеале конечно указать всю сумму. Но если этот вариант не подходит, то лучше писать вторую расписку и в ней указать оставшуюся сумму.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Эксперт:
1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Рисков много. Прежде всего нужно проверить правоустанавливающие документы. Я так понимаю это договор долевого строительства и передаточный акт исходя из которых продавец стал собственником.

Также следует обратить внимание на семейное положение продавца. Если он состоит в браке, то необходимо нотариальное согласие супруги.

В остальном смотрите кадастровый паспорт на квартиру, техническое состояние.

Если все устраивает, то оснований для оспаривания сделки не будет.

В остальном это рабочая схема. При двух расписках шансы взыскать все деньги сохраняются.

Также рекомендую составить дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений. Это на случай судебных разбирательств. В Росреестр оно не сдается.

Эксперт:
1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Егор.

Сразу отмечу что это распространенная практика.

При этом, сделка может быть оспорена в судебном порядке в рамках норм гражданского кодекса РФ.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При этом риски при признании сделки велики

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Эксперт:

уважаемый Егор!

Во первых при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, выплаченной продавцу и указанной в договоре. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.

Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 процентов от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета, т. е. максимально 260 тыс. рублей. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите 130 тысяч рублей.

Но данная практика очень распростарненная, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.

Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие, остается только рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.

Эксперт:

Риски в том что в случае оспаривания вам вернуться деньги по дкп, продавцу квартира… Деньги по расписками будете отдельно взыскивать.
По большому счету обезопасить себя никак нельзя. Пусть пишет расписку с полным указанием своих данных.
С уважением,
Насирдинов Нурлан
Эксперт:


К сожалению, это распространенная практика.

Конечно определенный риск остается, но полностью защитит себя юридическим способом не сможете. Остается воспользоваться второй распиской.

Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Можно заранее заказать и получить выписку из ЕГРП, по ней будет видны обременения (если имеются).

Продавец должен представить согласие супруги на продажу, если квартира куплена во время брака.

Эксперт:

Егор!

По распискам деньги в суде взыскивают, такая практика существует. И квартиры продают, указывая в договоре заниженную цену. Здесь риски не велики. Основной риск указал Александр Баскаков, это в случае продажи квартиры вами, вы не получите полный налоговый вычет. Основаниями для оспаривания сделки могут быть любые основания, для признания сделки недействительной (ст.ст. 166-181 Гражданского Кодекса РФ). Максимально обезопасить сделку, можно указав в договоре реальную цену.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://reconomica.ru/%d0%b4%d0%b5%d0%bd%d1%8c%d0%b3%d0%b8/%d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c/%d0%b1%d1%8b%d1%81%d1%82%d1%80%d1%8b%d0%b9-%d0%b7%d0%b0%d1%80%d0%b0%d0%b1%d0%be%d1%82%d0%be%d0%ba/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий