Сколько стоит продать квартиру: факторы, определяющие ценообразование, расчёт стоимости, стоимость квартиры без ремонта, планировка и метраж квартиры, этажность дома и этаж расположения, наличие балкона, развитие инфраструктуры, дополнительные нюансы, влияющие на ценообразование. Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Можно однозначно сказать, что влияет. Но насколько сильно?

Как правильно назначить цену

На всех онлайн-площадках по продаже недвижимости указано время размещения объявления, говорит Оксана Иванова.

Нет смысла ориентироваться на высокую цену, если объявление о продаже квартиры висит более полугода. Стоит обратить внимание на демпинг и насколько при этом опускают цену. Если за месяц конкурент убавил 10% и перестал снижать, можете прибавить к этому не более 1-3% и выставлять на продажу. Пытаться продать дороже нет смысла – скорее всего, все равно придется делать скидку, но потеряв при этом время, отмечает Иванова. Эксперт не советует завышать цену, надеясь сделать покупателю скидку, поскольку необоснованно завышенная цена снизит интерес к предложению, и покупатель вообще не найдется.

Анализируя свое объявление, отслеживайте частоту его просмотров, число звонков и разговоры с позвонившими потенциальными покупателями, рекомендует Александр Лукин, менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». Если Вы получает слишком много звонков, значит, назначили цену ниже рыночной. Так, можно продать жилье быстро, но дешево. Эксперт называет оптимальным 5-6 звонков и 1-2 просмотра в неделю. Это говорит о том, что квартира продастся за 1-1,5 месяца.

По словам Юлии Антясовой, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», чтобы определить цену объекта, нужно учитывать его историю, месторасположение, степень надежности документов, а также характер сделки – прямая или непрямая. Менее значимые, но все же важные факторы – наличие балкона, этажность дома, вид из окна.

Также при анализе цен конкурентов не стоит забывать, что реальная цена продажи (сделки) может отличаться от указанной в объявлении. Доброхотова рекомендует продавцам заранее подумать, какую скидку они готовы будут сделать. Кроме того, не стоит забывать о том, что до 90% объявлений в базе размещают риелторы – соответственно, цена указана с учетом посреднической комиссии.

Стоимость квартиры без ремонта

Если качество стен, пола и потолка отличается в сторону ухудшения или помещение подверглось порче из-за затопления, пожара и по иным причинам, от найденной цифры вычитают предусматриваемую затрату на услуги и строительный материал, который потребуется на восстановление и капитальный ремонт.

Под восстановлением понимается приемлемое, удовлетворительное состояние помещения, которое учитывалось в базовом исчислении.

Эксклюзивный ремонт в помещении повышает стоимость жилья с точки зрения затратного метода. Но покупательская способность такой квартиры опускает снижения в силу того, что дизайнерский замысел владельца может оказаться не по вкусу покупателю. Доходный метод в данном случае может не сработать.

По преимуществу покупатели предпочитают не оплачивать проведённый третьими лицами ремонт, а сэкономить деньги в счёт того, что оформлением помещения займутся самостоятельно. Так что этот вопрос не может рассматриваться однозначно.

Так цена неотделимых улучшений ориентирована на спрос соответствующей категории покупателей.Специально вносить неотделимые улучшения, для подорожания объекта недвижимости, не рекомендуется.

Влияние этажности дома и этажа на стоимость квартиры

Преимуществом пользуются средние этажи. Мониторинг эффективных продаж выделяет зону 6-10 этажа. В зависимости от этажности выигрывают:

  • в пятиэтажном доме – 2, 3 этажи;
  • в девятиэтажном – 4-7 этажи;
  • в двенадцатиэтажном – 5-9 этажи;
  • в семнадцатиэтажном –  5-14 этажи;
  • в двадцатипятиэтажном – 6-18 этажи.

В обозначенном промежутке допускается повышение стоимости жилья. По преимуществу, стоимость жилья в верхних этажах домов любой этажности снижается.

Покупатель настороженно относится к возможностям протекания крыши, периодического сбоя в водоснабжении или обеспечении теплом. Такие прецеденты возникают из-за снижения силы напора воды. Прохудившаяся крыша так же в первую очередь отразится на жильцах верхних этажей.

Современные технологии допускают оформления верхних этажей эксклюзивным панорамным остеклением и применения иных оригинальных дизайнерских замыслов, что способствует существенному подорожанию. Так же верхний этаж обеспечен преимуществом варьирования стенами несущих конструкций, на которые уже не опирается здание, что допускает практически неограниченное расширение площадей.

Первые этажи иногда допускают повышения цены.Это обусловлено тем, что здесь перевод жилых помещений в нежилые, что допускает ведение коммерческой деятельности. То есть здесь активизирован доходный метод. Но если в здании нарушены санитарные нормы жилья или нормы эксплуатации – подвал может стать источником неприятного запаха и сырости, что существенно повлияет на ценообразование.

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияние ремонта на стоимость квартиры в оценочной деятельности учитывается с помощью введения соответствующих поправок на уровень отделки. Например, при оценке сравнительным подходом оцениваемый объект сравнивается с объектами аналогами по ряду характеристик: этаж, площадь, местоположение, материал стен дома, отделка и т.д. Совпадение объекта оценки и объекта аналога никогда не бывает стопроцентным: даже если две квартиры продаются в одном доме, они могут быть расположены на разных этажах, или их окна могут выходить на разные стороны света. Определять значения этих корректировок можно разными методами, некоторые из них могут быть спорными, но вводить эти поправки необходимо.

Корректировка на уровень отделки квартиры чаще всего проводится на основании информации о стоимости отделки помещений, предоставленной строительными компаниями. В зависимости от степени различия в уровне отделки помещений устанавливаются соответствующие корректировки.

Для определения корректировок виды отделки жилых помещений часто разделяют на следующие группы:

  • Отделка класса эконом – использованы самые простые материалы.
  • Стандартная отделка – не подразумевает замену коммуникаций, выполнена с применением обычных недорогих материалов.
  • Улучшенная отделка – предусматривает замену или улучшение коммуникаций и строительных конструкций, но материалы и технологии остаются недорогими.
  • Высококачественная отделка – ремонт выполнен с применением современных высококачественных технологий и материалов. Возможна перепланировка и дизайн помещения.
  • Эксклюзивная отделка – отделка с использованием дорогостоящих технологий и материалов, предполагает уникальный дизайн помещения с наличием эксклюзивных элементов.

Группы отделок могут быть другими, это зависит от состояния конкретного рынка недвижимости. Например, может оказаться достаточно разделения на простую и улучшенную отделку. В любом случае, влияние ремонта на стоимость квартиры учитывается.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость своей квартиры, рекомендуем сервис .

Фото 1

Влияние балкона на стоимость квартиры

Если в квартире есть балкон или лоджия – установленная сумма повышается. Соответственно, чем больше площадь балкона – тем выше цена. Особо ценными считаются лоджии, которые допускают застекления.

Если лоджия застеклена, утеплена и обеспечена теплоснабжением надлежащим образом – повышение цены на квартиру может достигать стоимости комнаты соответствующего метража. В этом случае так же используется доходный метод расчёта, который допускает использования лоджии в роли жилой комнаты.

Читайте также: Покупка квартиры иностранцами

Развитие инфраструктуры

Чем ближе квартира к центру населённого пункта или города – тем она дороже. Иногда преимуществом пользуются районы, расположенные вдали от центра города, если в месте расположения здания существуют все требующиеся для полноценного существования объекты:

  • торговые центры;
  • детские сады;
  • школы и гимназии;
  • медицинские и оздоровительные центры;
  • культурно-спортивные комплексы, кинотеатры и т.п.

В последние годы преимуществом пользуются районы, обеспеченные проезжей частью, допускающей беспрепятственно осуществлять связь с любой частью города. Хорошо, если район допускает использование общественного транспорта, на котором можно свободно перемещаться по усмотрению граждан.

На этом основании квартиры в мегаполисах существенно повышают стоимость, в сравнении с областными или краевыми центрами. А те, в свою очередь, значительно дороже, чем жильё в районных центрах.

В последние годы стоимость квартир, расположенных на окраинах, где расстраиваются целые кварталы с инфраструктурными комплексами, ничуть не уступают жилью хрущёвских или сталинских времён, расположенному в центре городов.Главный фактор – проведение транспортной, телефонной связи, подключение услуг интернета.

Влияние планировки и метража на стоимость квартиры

Общая и жилая площадь, а так же удобство расположения комнат – главные факторы, влияющие на скорость продажи и допускающие повышение стоимости. От метража цена объекта зависит напрямую. При этом стоимость повышается, если метраж увеличивается за счёт жилых площадей.

В эти виды оценки допустимо включать метраж площадей совместного использования. То есть квартиры, расположенные в зданиях с просторными холлами, лестничными площадками оцениваются дороже. Неформально повышение цены зависит от высоты потолков и иных факторов, которые увеличивают пространство помещения.

Говоря о планировке, в первую очередь учитывают число непроходных комнат. Каждая из них несёт соответствующее преимущество при сбыте.

Например, трёхкомнатная квартира с тремя непроходными комнатами в средней полосе России, стоит существенно дороже, чем аналогичное жильё, где одна из комнат является проходной.Кроме этого, удачная планировка располагает к более скорому сбыту объекта на торгах.

Следующий фактор, влияющий на цену квартиры – раздельный или совмещённый санузел. А так же кухня, площадь которой превышает 9 м2.
Читайте также: Земельный участок под ИЖС

Опираясь на принцип затратного метода, стоимость такого жилья можно увеличивать, исходя из стоимости перепланировки жилого помещения, которая потребуется для установления перегородки между жилыми комнатами или между ванной и туалетной комнатой. Сюда же входит оплата за оформление документации.

При этом квартиры, в которых проведена оригинальная реконструкция помещения, с перепланировкой комнат, могут иметь преимущество. Так же таковые могут и проиграть в цене, в отношении привлекательности для покупателей.Затраченные деньги иногда не возвращаются, если покупательским спросом пользуются традиционно расположенные и удобные для использования комнаты.

Такие нормативы действуют для аналогичных по качеству помещений. Иные параметры объекта, такие как вновь возведённое здание и близость к центру, могут завысить цену в сравнении с «хрущёвкой» большей площади, но на окраине.

Фото 2

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Собственник точно знает, сколько он потратил на ремонт, особенно если это предпродажный ремонт квартиры. Даже если ремонт был произведен несколько лет назад (это обычно касается существенных улучшений), то собственники все равно увеличивают цену квартиры на стоимость ремонта.

Риелторы утверждают, что при продаже квартиры невозможно полностью окупить произведенный ремонт, так как при продаже влияние ремонта на стоимость квартиры не значительно. Профессиональным мнением поделилась Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел»:

«Большинство собственников имеют завышенные ожидания по поводу стоимости своей квартиры и используют аргумент: "у нас очень хороший ремонт, поэтому наша квартира стоит дороже". Такая позиция приносит собственникам много разочарований и приводит к большой потере времени. А почему? Да потому, что какой бы хороший ремонт ни был, собственник делал его на свой вкус, который может отличаться от вкуса потенциальных покупателей. Скорее всего, ремонт этот был сделан несколько лет назад, поэтому спустя еще несколько лет новым собственникам вновь потребуется ремонт. Выбирая квартиру, покупатели обращают внимание на сам дом, подъезд, район, вид из окон и так далее.

Конечно, все смотрят на состояние квартиры. Но покупателям не важно, сколько стоят обои или кафель, дизайнерские они или нет, сколько сотен тысяч ушло на кухню. Важно, чтобы квартира была "чистая и ухоженная". В корне неверная позиция собственников - к стоимости квадратных метров квартиры прибавлять сумму затрат на ремонт. Практика показала, что затраты на ремонт не окупаются при продаже. Поэтому, оценивая влияние ремонта на стоимость квартиры, собственникам нужно понимать, что ремонт они делали для себя, для своего удовольствия и комфорта, но никак не для того, чтобы выручить больше денег при продаже квартиры».

Екатерина Багрова объяснила, что делать собственникам, у которых квартира не в самом свежем состоянии:

«Те, у кого состояние квартиры не самое лучшее, естественно задаются вопросом: «стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры»? Скажу честно: совсем не обязательно. Достаточно провести предпродажную подготовку: прибрать квартиру, помыть окна, подклеить отстающие от стен обои, избавиться от старой мебели и ковров, почистить сантехнику, выполнить ремонт сломанных вещей в доме. Нужно постараться устранить все видимые недостатки квартиры. Это не потребует больших средств, но преобразит квартиру и благоприятно скажется на продаже».

Потенциальные покупатели могут по-разному оценивать наличие хорошего ремонта в квартире.

«Казалось бы, существует две точки зрения. Первая – потенциальный покупатель приобретает стены и не важно, какой ремонт в квартире, ведь он будет все делать под себя. Вторая – наличие ремонта очень важный показатель, ведь от него зависит, придется ли покупателю дополнительно вкладывать деньги, либо он завтра въедет, и будет спокойно жить. И мнения здесь делятся примерно поровну», – комментирует Тарата Ольга Анатольевна, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Ценообразование квартиры

Главным образом при определении стоимости квартиры берут во внимание число комнат и метраж. А так же рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, установленную в населённом пункте в отношении к подобным объектам.

На основании данных параметров определяется базовая стоимость объекта. Далее она изменяется в сторону увеличения или уменьшения, руководствуясь иными характеристиками, которые существенно влияют на параметры оценки.

В числе таковых:

  • место расположения;
  • развитие инфраструктуры;
  • год ввода здания в эксплуатацию;
  • тип здания;
  • материал, из которого поставлены стены, крыша и т.п.;
  • планировка;
  • этажность дома и этаж расположения квартиры;
  • наличие балкона;
  • наличие ремонта и иные нюансы.

При оценке используют методы:

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.

Сравнительный метод основан на поиске объектов недвижимости с аналогичными объектами в том же районе расположения. Доходный метод использует выигрышные позиции объекта, которые несут дополнительные удобства для покупателя. Затратный метод основан на расчётах, которые определяют сумму, вложенную в неотделимые улучшения.

Регулирование оценочной деятельности опирается на действие Федерального закона об оценочной деятельности, вступившего в силу г., за № 431-ФЗ.

    4. Контрольная проверка цены

Фото 4
    4. Контрольная проверка цены

 

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена. 

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

 

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

 

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на (здесь) или (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

 

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

 

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

 

Расчёт стоимости квартиры

При расчёте допускается использование online калькуляторов. Для этого требуется открыть предназначенную для соответствующих целей программу, внести в открывшуюся форму сведения об объекте недвижимости и нажать на клавишу «сформировать запрос». Заинтересованное лицо получит данные с готовыми расчетами и примерной стоимостью жилья (см. Калькулятор стоимости квартиры).

Программу целесообразно использовать для определения приблизительной базовой цены. Она опирается на сравнительный метод, без учёта дополнительных сведений об объекте, существенно влияющих на повышение или понижение запрашиваемой суммы.

Ту же информацию получают, если в информационном банке квартир, представленных для продажи, риэлтерской компанией, находят объявления о сбыте объекта с похожими кадастровыми и техническими характеристиками. Откорректировав установленную в отношении к нему, стоимость, заинтересованные лица получают сумму, которую допустимо установить при сбыте объекта.

Иногда граждане получают сведения о цене одного квадратного метра жилья, в месте расположения помещения. Получить таковые можно на информационном портале по сбыту недвижимости или в риэлтерской компании. Умножают цену одного м 2 на общий метраж помещения и получают искомую сумму.

Эта сумма рассчитана на среднестатистическое качество жилья: удовлетворительное состояние стен, пола, потолка. А так же наличие сантехники, коммуникаций, которые справляются со своими функциями.

К этой сумме прибавляют стоимость дополнительных преимуществ на основании доходного метода или средства, затраченные на неотделимые улучшения, определяемые на основании затратного метода.

Читайте также: Жилье на ребенка

Сезонность рынка продаж

Продавцам квартир стоит помнить, что рынок недвижимости имеет ярко выраженную сезонность, которую должны учитывать продавцы квартир. Так, время вывода недвижимости на рынок существенно влияет на скорость ее продажи.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новострой», жилье лучше всего выставлять на продажу в октябре-ноябре и по возможности закрыть сделку до нового года. Эксперт поясняет, что таков менталитет россиян – все важные вопросы люди стремятся решить до новогодних каникул, поскольку традиционно с 1 января в силу могут вступить нововведения, которые часто бывают не самыми приятными.

Не стоит выводить недвижимость на рынок на новогодние или майские праздники, так как большинство граждан в это время отдыхают и откладывают покупку квартиры до наступления рабочих дней.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова говорит, что уверенно можно выделить только неудачные моменты – низкий сезон (Новый год, период отпусков, Чемпионат мира по футболу) или сразу после массового спроса, когда потенциальные покупатели уже нашли то, что искали. А вот выбрать идеальное время невозможно, отмечает Иванова.

Доброхотова рекомендует гражданам, хорошо знающим рынок и умеющим работать в базах объявлений, выбирать время, когда по району расположения недвижимости минимальное количество похожих предложений. Этот «дефицит» будет на руку продавцу, поскольку если человек ищет, например, двушку в конкретном районе (которых в экспозиции всего одна-две), можно выгодно и быстро продать такую квартиру.

    1. Источники данных о продаже квартир

Фото 5
    1. Источники данных о продаже квартир

 

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

 

База данных «ЦИАН»: Продажа и аренда недвижимости 

«Из рук в руки»: База данных по недвижимости  

База объявлений о продаже квартир в Москве на «АВИТО»

 

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Основные факторы рыночной оценки квартиры

 

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

 

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

 

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

 

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

 

  К слову о ремонте в квартире на продажу 

 

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

 

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

 

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке.

 

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

Фото 6
Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

На рынке новостроек влияние ремонта на стоимость квартиры более предсказуемо, чем на вторичном рынке.

«Анализируя рынок жилья, понимаешь, что квартиры без ремонта продаются дешевле, чем с уже имеющимся, – делится мнением Тарата Ольга Анатольевна. – Наглядным подтверждением является пример современной застройки. Застройщики предлагают три варианта отделки: «черновая», «под чистовую», «чистовая».

«Черновая». Данный термин не имеет четкого юридического определения. У большинства застройщиков – это базовые работы. К ним относятся: проводка электричества, бетонная стяжка полов, заделка швов стеновых перегородок без выравнивающей штукатурки, монтаж отопления, установка окон, подводка воды. Все.

«Под чистовую» отделка включает в себя все, что перечислено выше в «черновой» отделке плюс выравнивание стен, проемов, откосов штукатуркой, гидроизоляция в санузлах.

Отделка «под ключ» или «чистовая» подразумевает наличие выше перечисленных составляющих отделки «под чистовую», а также: грунтовка стен, устройство полов (ламинат, линолеум, керамическая плитка), оклейка стен обоями или окрашивание краской, покраска/побелка/натяжные потолки, устройство розеток и выключателей, наличие санитарно-технических приборов (раковина, ванна, унитаз). Составляющие могут видоизменяться в зависимости от условий договора.

Из причисленного можно делать вывод, что строить квартиру с отделкой «под ключ» дороже, чем с отделкой «черновая», так как включает в себя и материалы, и труд. Об этом говорят и предложения застройщиков».

Вопросы и ответы

Я хочу продать унаследованную квартиру. Право собственности на нее получила чуть больше года назад. Получается, мне надо будет платить налог от продажи квартиры, которые, если мне не изменяет память, становит 13% от сумы сделки. Я договорилась с покупателями в договоре купли-продажи написать не рыночную стоимость квартиры, а оценочную стоимость государственными органами. Какая государственная организация занимается оцениванием стоимости квартиры? Какие критерии учитывают оценщики при оценивании квартиры и как определяют саму стоимость квартиры? Если можно объясните с указанием цены за каждый критерий.

Эксперт:

Государственная оценка квартир осуществляется ФГУП "Ростехинвентарзация" (БТИ).

В соответствии с ПОЛОЖЕНИЕМ О ГОСУДАРСТВЕННОМ УЧЕТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, Утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301,

Пункт 7. В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:
техническую инвентаризацию жилищного фонда;
оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ",

Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.21 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.
Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Статья 24.21. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик

В случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
Предусмотренные настоящей статьей полномочия органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Таким образом, основными критериями при оценке квартиры являются ее качественные и количественные характеристики.

Эксперт:

Платить налог надо не от суммы сделки, а от суммы, превышающей 1 млн. рублей. Т.е. если в договоре будет указана стоимость квартиры 1 млн. руб. или менее, то налог платить не надо. Поэтому и оценку делать нет необходимости. Цена определяется сторонами и оценка стороннего органа роли не играет. В следующем году только не забудьте подать декларацию в налоговый орган, где нужно указать сведения о продаже квартиры.

Согласно Налогового кодекса РФ:

Статья 220.Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей

Имейте ввиду, что вы можете быть привлечены к ответственности за уклонение от уплаты налога (если докажут, что вы получили за квартиру более 1 млн.). Покупатель рискует своими деньгами в случае признания сделки недействительной.

Эксперт:

Если квартира у Вас в собственности более 3-х лет, НДФЛ уплачивать не нужно в силу п. 17.1. ст. 217 НК РФ.

Так же Вы можите воспользоваться имущественный вычетом на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, которым установленно, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов

в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

В случае если квартира продана за 1 000 000 руб. НДФЛ не уплачивается, но налоговую декларацию подать все же необходимо.

Ст. 229 НК РФ устанавливает, что налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, если квартира будет продана в 2012 г., декларацию нужно подать до 30 апреля 2013 г.
П. 1 ст. 119 НК РФ устанавливает ответственность за несвоевременное предоставление налоговой декларации:

Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Эксперт:

В договоре купли-продажи квартиры вы можете указать любую цену продаваемого Вами имущества. Для "неуплаты налога" сумма сделки (именно указание цены в договоре) не должна превышать 1 млн. рублей. Все что будет свыше этой суммы будет подлежать налогообложению по ставке 13 %.

Не забудьте в следующем году подать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Необходимо помнить о рисках как для вас так и для покупателей в связи с указанием в договоре заниженной цены.

Эксперт:

На Ваш вопрос сообщаю следующее.

Согласно положениям постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации":

7. В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:


оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

Согласно положениям приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации":

5.1. Определение стоимости здания, строения ведется БТИ раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость).


В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц.


5.3. Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с "Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 N 87.

5.5. Стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании.

Согласно положениям приказа Минстроя РФ от 04.04.1992 N 87 "Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности":

3.2. Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.


3.2.1. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.


Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.


При недостаточности в сборниках укрупненных показателей номенклатуры аналогов бюро технической инвентаризации разрабатывает их и представляет заказчику на утверждение.


3.2.2. Физический износ жилых зданий определяется по "Правилам оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86).

С уважением, Алексей.

Эксперт:

Статьей 41 НК РФ установлено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 Кодекса "Налог на доходы физических лиц".

Согласно п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.

Стоимость недвижимости могут определить организации, как получившие в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности, то есть независимые оценщики, так и уполномоченные органов государственной власти. Таким уполномоченным органом государственной власти, осуществляющим правоприменительные функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости, является в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 г. N 202 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость).

Поскольку порядок определения стоимости недвижимого имущества (за исключением земельных участков) для целей налогообложения ни НК РФ, ни другими федеральными законами не установлен, то оценщиками может быть применена рыночная стоимость таких объектов.

Следовательно, плательщик НДФЛ вправе выбрать рыночную, кадастровую либо иную (номинальную) стоимость, определяемую независимыми оценщиками или же организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества.

Требования к договору оценки жилого помещения вытекают из общих требований к договорам оценки, установленных ст. 10 Закона об оценочной деятельности. Эти требования конкретизированы в соответствующих нормативно-методических документах.

Суть договора заключается в проведении оценщиком за плату, уплачиваемую заказчиком (гражданином, предполагающим приобрести право собственности на данное жилое помещение), оценки соответствующего жилого помещения с сообщением результатов оценки заказчику. Договор оценки жилого помещения заключается в письменной форме, но при этом не требует нотариального удостоверения. В договоре указываются:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки (в данном случае - жилое помещение);

- вид определяемой стоимости объекта оценки, например рыночная стоимость;

- денежное вознаграждение за проведение оценки, его размер и порядок уплаты;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Подчеркнем, что договор оценки должен содержать точное описание объекта оценки в целях его идентификации (для жилого помещения - адрес). Кроме того, в договор включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

В договор оценки могут включаться и иные сведения.

Результаты оценки отражаются оценщиком в соответствующем отчете.

За объект оценки в общем случае принимается отдельная квартира. При этом цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на один квадратный метр общей площади квартиры. При оценке квартиры учитываются:

1) месторасположение квартиры (соответствующего жилого дома) в пределах населенного пункта;

2) капитальность строения;

3) общая площадь;

4) жилая площадь;

5) площадь кухни;

6) этажное расположение квартиры;

7) количество проходных комнат;

8) высота помещений (этажа);

9) количество балконов, лоджий;

10) наличие телефона.

Также на оценку жилого помещения влияют потребительские свойства района расположения жилого помещения (например, развитость инфраструктуры, удаленность от центра, транспортная доступность, экологическое состояние, уровень благоустройства двора), характеристики многоквартирного дома, в котором находится данное помещение (материал стен, наличие лифта, мусоропровода), а также специфические потребительские свойства квартиры (наличие в квартире вспомогательных помещений, их площадь).

На окончательное определение оценочной стоимости жилого помещения могут в той или иной степени повлиять и другие обстоятельства, в т.ч.:

- сложившийся уровень цен на равноценные жилые помещения, расположенные в данном населенном пункте;

- развитость инфраструктуры района;

- спрос на жилые помещения данного типа (данной ценовой категории);

- перспективы развития рынка недвижимости в данном населенном пункте (прилегающем регионе). Желаю Вам всего доброго!

Источники

Использованные источники информации.

  • https://superrielt.ru/articles/11636/
  • https://myestate.club/kuplya-prodazha/skolko-stoit-prodat-kvartiru.html
  • http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/134-remont-v-kvartire-vygodnoe-vlozhenie-ili-pustye-traty-
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/ocenivaem-svoyu-kvartiru/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий