Что входит в коммерческую недвижимость

В статье мы поговорим о том, на какие классы по виду деятельности можно разделить коммерческую недвижимость. Кроме того, наши специалисты поведают о классификации нежилых помещений и их типах, а так же дадут полезные советы и рекомендации по сдаче в аренду торговой площади. Коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда, которые приносят постоянный доход. Они сдаются в аренду или используются для реализации предпринимательской деятельности.

Что значит коммерческая недвижимость

Подобные объекты в зависимости от их назначения и характера использования разделены на 6 условных категорий:

• Офисная. Четкое определение дать сложно, поскольку офис есть практически у любого предприятия.
• Торговая. Из названия можно понять, что сюда относятся объекты, где осуществляется торговля. Сюда входят аптеки, торговые центры, автосалоны и пр.
• Социальная. К такой недвижимости относятся медицинские центры, вокзалы, аэропорты, бассейны. Это все объекты, где осуществляется социальная деятельность.
• Индустриальная. В эту группу входят складские помещения, промышленные предприятия, заводы и другие объекты производственной деятельности.
• Апартаменты. Сюда относят многоквартирные жилые дома и помещения для посуточной аренды.
• Свободного назначения. Последняя категория включает все оставшиеся объекты, такие как кафе, рестораны, отели и спортивные сооружения.

Отвечая на вопрос, что относится к коммерческой недвижимости, можно упомянуть только первые 4 категории. В две последние входят жилые и социально направленные объекты, которые в первую очередь строятся для людей, но могут при этом использоваться в коммерческих целях. Вы можете выбрать подходящий объект в каталоге коммерческой недвижимости. В нем представлены помещения разного назначения и типа сделки, площадью от 20 до 200000 м2.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.

Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:

1. Торговые. Сюда относят недвижимость, в которой что-то продают: торговые центры, аптеки, магазины, автосалоны и прочее.
2. Офисная. Это недвижимость, которая сдается в аренду под офисы (переоборудованные квартиры на первых этажах зданий, бизнес-центры).
3. Индустриальная. В таких объектах ведется производственная деятельность (здания заводов, цеха, склады).
4. Свободного назначения. Недвижимость свободного назначения, как правило, используют в сфере обслуживания. В эту категорию входят спортивные залы, автомойки, бары, рестораны, хостелы, гостиницы, сетевые франшизы и многое другое.
5. Социальная. Такие объекты предназначены для социальной деятельности: больницы, аэропорты, вокзалы, благотворительные фонды.

Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.

Что это такое?

Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

• Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
• Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
• Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

• Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
• Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

1. Покупка – приобретение в собственность наиболее подходящего объекта.
2. Аренда – отличный вариант для начинающего предпринимателя (или для небольшого бизнеса).
3. Лизинг – это, по сути, финансовая аренда, когда в результате (после выплаты всех лизинговых платежей) клиент получает в собственность коммерческую недвижимость по остаточной стоимости.
4. Ипотека – таким способом также можно приобрести объект в собственность. Плюсом данной сделки является то, что предприниматель будет ежемесячно вносить платежи уже за свою недвижимость, а не за арендованную. Минус же коммерческой ипотеки – высокие процентные ставки.

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в этой статье.

Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация

Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость.

Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

Существует несколько крупных видов нежилых помещений:

• офисные;
• торговые;
• гостиничные;
• гаражные;
• складские;
• промышленные.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества. Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.

Офисное

Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности. Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений:

1. класс A – это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований. Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться.Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники. Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.
2. Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в менее удобных местах – например, в бывшем жилом или промышленном здании. Для отделки применяются материалы хорошего качества, но имеющие более низкую цену.
3. Офисы класса С зачастую обустраиваются в старых зданиях, поэтому соответствуют не всем требованиям современности. Для них характерен поверхностный ремонт, отсутствие удобной парковки и ограниченный набор оргтехники.
4. Класс D включает в себя офисные помещения, расположенные в старых постройках, преимущественно на окраинах города. Их планировка и степень комфортности весьма далеки от современных понятий.

Торговая площадь

Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью. Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями.

Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых:

• масштаб объекта;
• специализация;
• качество сервиса и инфраструктуры;
• место расположения;
• архитектура и качество отделки;
• системы охраны и управления;
• наличие парковки и ее тип.

Универсальные

Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности.

В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:

• офис;
• магазин;
• салон;
• клинику;
• тренажерный зал;
• клуб;
• место общественного питания;
• мастерскую и др.

ВАЖНО: Обязательными признаками этого виды коммерческих помещений являются наличие отдельного входа, капитальных стен и собственных коммуникационных сетей.

Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, а также здания административного и жилого назначения.

Складские

Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.

Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров.

Налогообложение коммерческой недвижимости

С 2015 года регионы по чуть-чуть переходят на «кадастровую» систему налогообложения. Раньше базой для начисления налога на недвижимость служила инвентаризационная стоимость объекта (по расчету БТИ). Теперь за основу взяли стоимость кадастровую, приближенную к рыночной. Поэтому и налог на недвижимость для многих владельцев вырос прилично.

В отдельных случаях кадастровая стоимость недвижимости в десятки раз превышает инвентаризационную! Особенно это касается Москвы — в регионах все не так страшно.
В 2015 году программа распространялась на 28 регионов (в том числе, и Москву). В 2016-м список расширился до 48 «счастливчиков», включая Санкт-Петербург. В 2017-м «кадастровых» регионов было уже 61. Полный переход на новую систему налогообложения должен завершиться к 2020 году.

Каков размер налоговой ставки? Предельная ставка составляет 2%. Но с каждым годом «кадастровый» налог затрагивает все более мелких собственников коммерческой недвижимости. Если пару лет назад его должны были платить владельцы зданий площадью от 5000 м², то сейчас порог снизился до 1000 м².

Власти Москвы уже утвердили новый перечень объектов нежилой недвижимости для «кадастрового» налогообложения на 2018 год. Всего в список вошло примерно 25 000 объектов общей площадью 90 млн. м². Это на 4% больше, чем в 2019 году. В следующем году владельцы такого имущества должны будут заплатить налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что в 2017-м ставка налога составляла 1,4%, в 2016-м – 1,3%.

Есть ли у кого-то льготы? Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и отдельные предприниматели на «упрощенке» (ПСН и УСН).

Очевидно, что «кадастровым» налогом недовольны многие бизнесмены. Ведь теперь им придется каждый год платить в казну, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате. Теоретически. И заказав за свой счет независимую экспертизу.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Экспертизу КН проводят лицензированные оценочные компании. Ее придется заказывать, если:

• Объект передается в качестве залога при оформлении кредита.
• Осуществляется покупка-продажа недвижимости.
• Возникают спорные моменты.
• Недвижимость сдается в доверительное управление или аренду.
• Оптимизируется налогообложение.
• Перераспределяются доли между собственниками.

Владельцу недвижимости нужно подготовить такой пакет документов:

• Паспорт. Понадобятся паспортные данные и заказчика экспертизы, и собственника объекта.
• Техническая документация. Сюда относят справку из БТИ, кадастровый план участка, описание сделанных перепланировок, план с точными границами недвижимости.
• Правоустанавливающие документы. Такие документы подтверждают право собственности. Они же фиксируют и возможные обременения (например, договор залога или аренды).

Экспертиза проводится в три этапа:

• Заказчик ставит исполнителю задачу (что и насколько «глубоко» нужно проверить).
• Владелец недвижимости передает экспертам пакет документов и не препятствует осмотру объекта.
• Оценщики изучают недвижимость и готовят отчет.
• Работа сдается заказчику с подписанием акта приема-сдачи.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

• оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
• осуществление приватизации;
• разрешение спорных моментов;
• передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
• сдача имущества в аренду или доверительное управление;
• оптимизация налогообложения;
• перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

• Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
• Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
• Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Что это за площадь?

Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.

Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности.

ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Расчет кадастровой стоимости

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:

• расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
• площадь и планировка объектов;
• эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
• доступность транспорта и наличие парковочных мест.

Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.

Где искать и как выбирать нежилые помещения?

Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости можно производить напрямую с собственником помещения или через агентства недвижимости. Риелторские службы помогают не только найти подходящий объект, но и правильно оформить все необходимые документы.

При выборе риелторского агентства нужно в первую очередь обратить внимание на то, с какими типами помещений оно работает. Не стоит сотрудничать с компаниями, делающими акцент на «элитную» недвижимость. Как правило, крупные фирмы предлагают широкий ассортимент КН, а значит, рассмотрят больше подходящих вариантов.

О том, как выбрать коммерческую недвижимость, подробно говорится тут.

Плюсы и минусы площадей такого назначения

С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.

Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.

Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:

• Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
• Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
• Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
• Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
• Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
• Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.

Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

• Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
• Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
• Невостребованность КН в период кризиса.

В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.

О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

• Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
• Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

• Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
• Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

• Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
• Существует риск повреждения.
• Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

• Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
• Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
• Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.

Нужна ли оценка?

Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.

По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.

Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:

• свидетельство регистрации недвижимого имущества;
• правоустанавливающий документ или договор аренды;
• паспорт собственника и паспорт объекта;
• справка из БТИ и проекты помещения.

Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.

1. Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
2. Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
3. В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

• Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
• Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
• Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

• Отсутствие трафика покупателей.
• Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.

Законодательные требования

Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.

К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.

Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.

Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.

Оплата коммунальных платежей

Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.

В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда. Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья. Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.

Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.

Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.