- Недвижимость
- /
- Светлана Фахреева
В статье мы поговорим о том, на какие классы по виду деятельности можно разделить коммерческую недвижимость. Кроме того, наши специалисты поведают о классификации нежилых помещений и их типах, а так же дадут полезные советы и рекомендации по сдаче в аренду торговой площади. Коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда, которые приносят постоянный доход. Они сдаются в аренду или используются для реализации предпринимательской деятельности.
Содержание
- Что значит коммерческая недвижимость
- Что такое коммерческая недвижимость?
- Что это такое?
- Какие бывают сделки с данными объектами?
- Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация
- Налогообложение коммерческой недвижимости
- Экспертиза коммерческой недвижимости
- Что это за площадь?
- Расчет кадастровой стоимости
- Где искать и как выбирать нежилые помещения?
- Плюсы и минусы площадей такого назначения
- Отличия коммерческой недвижимости от жилой
- Плюсы и минусы
- Нужна ли оценка?
- Что означают следующие процедуры?
- Покупка от застройщика
- Законодательные требования
- Оплата коммунальных платежей
- Вопросы и ответы
Что значит коммерческая недвижимость
Подобные объекты в зависимости от их назначения и характера использования разделены на 6 условных категорий:
- Офисная. Четкое определение дать сложно, поскольку офис есть практически у любого предприятия.
- Торговая. Из названия можно понять, что сюда относятся объекты, где осуществляется торговля. Сюда входят аптеки, торговые центры, автосалоны и пр.
- Социальная. К такой недвижимости относятся медицинские центры, вокзалы, аэропорты, бассейны. Это все объекты, где осуществляется социальная деятельность.
- Индустриальная. В эту группу входят складские помещения, промышленные предприятия, заводы и другие объекты производственной деятельности.
- Апартаменты. Сюда относят многоквартирные жилые дома и помещения для посуточной аренды.
- Свободного назначения. Последняя категория включает все оставшиеся объекты, такие как кафе, рестораны, отели и спортивные сооружения.
Отвечая на вопрос, что относится к коммерческой недвижимости, можно упомянуть только первые 4 категории. В две последние входят жилые и социально направленные объекты, которые в первую очередь строятся для людей, но могут при этом использоваться в коммерческих целях. Вы можете выбрать подходящий объект в каталоге коммерческой недвижимости. В нем представлены помещения разного назначения и типа сделки, площадью от 20 до 200000 м2.
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.
Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:
- Торговые. Сюда относят недвижимость, в которой что-то продают: торговые центры, аптеки, магазины, автосалоны и прочее.
- Офисная. Это недвижимость, которая сдается в аренду под офисы (переоборудованные квартиры на первых этажах зданий, бизнес-центры).
- Индустриальная. В таких объектах ведется производственная деятельность (здания заводов, цеха, склады).
- Свободного назначения. Недвижимость свободного назначения, как правило, используют в сфере обслуживания. В эту категорию входят спортивные залы, автомойки, бары, рестораны, хостелы, гостиницы, сетевые франшизы и многое другое.
- Социальная. Такие объекты предназначены для социальной деятельности: больницы, аэропорты, вокзалы, благотворительные фонды.
Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.
Что это такое?
Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.
Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.
- Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
- Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
- Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).
Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:
- Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
- Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Какие бывают сделки с данными объектами?
Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:
- Покупка – приобретение в собственность наиболее подходящего объекта.
- Аренда – отличный вариант для начинающего предпринимателя (или для небольшого бизнеса).
- Лизинг – это, по сути, финансовая аренда, когда в результате (после выплаты всех лизинговых платежей) клиент получает в собственность коммерческую недвижимость по остаточной стоимости.
- Ипотека – таким способом также можно приобрести объект в собственность. Плюсом данной сделки является то, что предприниматель будет ежемесячно вносить платежи уже за свою недвижимость, а не за арендованную. Минус же коммерческой ипотеки – высокие процентные ставки.
Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в этой статье.
Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация
Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость.
Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).
Существует несколько крупных видов нежилых помещений:
- офисные;
- торговые;
- гостиничные;
- гаражные;
- складские;
- промышленные.
В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества. Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.
Офисное
Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности. Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.
Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.
В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений:
- класс A – это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований. Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться.Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники. Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.
- Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в менее удобных местах – например, в бывшем жилом или промышленном здании. Для отделки применяются материалы хорошего качества, но имеющие более низкую цену.
- Офисы класса С зачастую обустраиваются в старых зданиях, поэтому соответствуют не всем требованиям современности. Для них характерен поверхностный ремонт, отсутствие удобной парковки и ограниченный набор оргтехники.
- Класс D включает в себя офисные помещения, расположенные в старых постройках, преимущественно на окраинах города. Их планировка и степень комфортности весьма далеки от современных понятий.
Торговая площадь
Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью. Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.
Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями.Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых:
- масштаб объекта;
- специализация;
- качество сервиса и инфраструктуры;
- место расположения;
- архитектура и качество отделки;
- системы охраны и управления;
- наличие парковки и ее тип.
Универсальные
Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности.
В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:
- офис;
- магазин;
- салон;
- клинику;
- тренажерный зал;
- клуб;
- место общественного питания;
- мастерскую и др.
Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, а также здания административного и жилого назначения.
Складские
Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.
Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров.

Налогообложение коммерческой недвижимости
С 2015 года регионы по чуть-чуть переходят на «кадастровую» систему налогообложения. Раньше базой для начисления налога на недвижимость служила инвентаризационная стоимость объекта (по расчету БТИ). Теперь за основу взяли стоимость кадастровую, приближенную к рыночной. Поэтому и налог на недвижимость для многих владельцев вырос прилично.
В отдельных случаях кадастровая стоимость недвижимости в десятки раз превышает инвентаризационную! Особенно это касается Москвы — в регионах все не так страшно.
В 2015 году программа распространялась на 28 регионов (в том числе, и Москву). В 2016-м список расширился до 48 «счастливчиков», включая Санкт-Петербург. В 2017-м «кадастровых» регионов было уже 61. Полный переход на новую систему налогообложения должен завершиться к 2020 году.
Каков размер налоговой ставки? Предельная ставка составляет 2%. Но с каждым годом «кадастровый» налог затрагивает все более мелких собственников коммерческой недвижимости. Если пару лет назад его должны были платить владельцы зданий площадью от 5000 м², то сейчас порог снизился до 1000 м².
Власти Москвы уже утвердили новый перечень объектов нежилой недвижимости для «кадастрового» налогообложения на 2018 год. Всего в список вошло примерно 25 000 объектов общей площадью 90 млн. м². Это на 4% больше, чем в 2019 году. В следующем году владельцы такого имущества должны будут заплатить налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что в 2017-м ставка налога составляла 1,4%, в 2016-м – 1,3%.
Есть ли у кого-то льготы? Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и отдельные предприниматели на «упрощенке» (ПСН и УСН).
Очевидно, что «кадастровым» налогом недовольны многие бизнесмены. Ведь теперь им придется каждый год платить в казну, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате. Теоретически. И заказав за свой счет независимую экспертизу.
Экспертиза коммерческой недвижимости
Экспертизу КН проводят лицензированные оценочные компании. Ее придется заказывать, если:
- Объект передается в качестве залога при оформлении кредита.
- Осуществляется покупка-продажа недвижимости.
- Возникают спорные моменты.
- Недвижимость сдается в доверительное управление или аренду.
- Оптимизируется налогообложение.
- Перераспределяются доли между собственниками.
Владельцу недвижимости нужно подготовить такой пакет документов:
- Паспорт. Понадобятся паспортные данные и заказчика экспертизы, и собственника объекта.
- Техническая документация. Сюда относят справку из БТИ, кадастровый план участка, описание сделанных перепланировок, план с точными границами недвижимости.
- Правоустанавливающие документы. Такие документы подтверждают право собственности. Они же фиксируют и возможные обременения (например, договор залога или аренды).
Экспертиза проводится в три этапа:
- Заказчик ставит исполнителю задачу (что и насколько «глубоко» нужно проверить).
- Владелец недвижимости передает экспертам пакет документов и не препятствует осмотру объекта.
- Оценщики изучают недвижимость и готовят отчет.
- Работа сдается заказчику с подписанием акта приема-сдачи.

Экспертиза коммерческой недвижимости
Такая процедура проводится в разных случаях, включая:
- оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
- осуществление приватизации;
- разрешение спорных моментов;
- передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
- сдача имущества в аренду или доверительное управление;
- оптимизация налогообложения;
- перераспределение долей между собственниками и проч.
Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.
Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:
- Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
- Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
- Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.
Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.
Что это за площадь?
Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.
Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности.
ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Расчет кадастровой стоимости
Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:
- расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
- площадь и планировка объектов;
- эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
- доступность транспорта и наличие парковочных мест.
Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.
Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.
Где искать и как выбирать нежилые помещения?
Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости можно производить напрямую с собственником помещения или через агентства недвижимости. Риелторские службы помогают не только найти подходящий объект, но и правильно оформить все необходимые документы.
При выборе риелторского агентства нужно в первую очередь обратить внимание на то, с какими типами помещений оно работает. Не стоит сотрудничать с компаниями, делающими акцент на «элитную» недвижимость. Как правило, крупные фирмы предлагают широкий ассортимент КН, а значит, рассмотрят больше подходящих вариантов.
О том, как выбрать коммерческую недвижимость, подробно говорится тут.
Плюсы и минусы площадей такого назначения
С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.
Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:
- Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
- Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
- Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
- Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
- Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
- Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.
Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:
- Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
- Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
- Невостребованность КН в период кризиса.
О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.
Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
- Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
- Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.
- Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
- Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.
Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

Плюсы и минусы
Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:
- Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
- Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.
Из недостатков:
- Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
- Существует риск повреждения.
- Подверженность кризисам.
Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:
- Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
- Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
- Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.
Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.
Нужна ли оценка?
Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.
Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:
- свидетельство регистрации недвижимого имущества;
- правоустанавливающий документ или договор аренды;
- паспорт собственника и паспорт объекта;
- справка из БТИ и проекты помещения.
Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.
- Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
- Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
- В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.

Что означают следующие процедуры?
Заем под залог
Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.
Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.
Кредит на покупку
При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.
Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.
Лизинг
При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.
Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.
Покупка от застройщика
Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.
Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.Преимущества недвижимости от застройщика:
- Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
- Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
- Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.
Недостатки:
- Отсутствие трафика покупателей.
- Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.
Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.
Законодательные требования
Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.
К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.
Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.
Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.
Оплата коммунальных платежей
Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.
В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда. Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья. Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.
Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.
Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.Вопросы и ответы
Приобретено коммерческое помещение в Москве - 83 кв.м. для сдачи в аренду с целью получения дохода.
1. Как выгоднее оформить коммерческую недвижимость- ИП или ООО, плюсы и минусы обоих вариантов.
2. Какую выбрать систему налогообложения:
- усн 6%
- усн - патент
- усн- доходы минус расходы , если всю стоимость помещения отнести на расходы.
3. Какой налог с продажи будет при каждом из этих вариантов для ООО и ИП?
И есть ли возможность сделать примерный расчёт выплаты налогов по этим вариантам.
Sofia
Плюсы ИП — отсутствие бухучета, возможность применения ПСН
Плюсы ООО — учредители не отвечают по долгам общества своим имуществом
2. Какую выбрать систему налогообложения: — усн 6% — усн — патент — усн- доходы минус расходы, если всю стоимость помещения отнести на расходы.Sofia
Для ООО — УСН 6%
Для ИП — патент
3. Какой налог с продажи будет при каждом из этих вариантов для ООО и ИП?Sofia
В соответствии с системой налогообложения
Sofia
Для этого надо знать хотя бы приблизительно суммы
Софья, добрый день! При оформлении ИП и приобретении патента его стоимость для помещения, озвученного в вопросе составит 60 тыс. в год+ 23 153 обязательные платежи в ПФ и ФОМС (в год)+1 % в от дохода сверх 300 тыс. в укаанные фонды. Это стоимость за год. Если речь о текущем годе делите указанные суммы пропорционально периоду времени на который будет получен патент.
Если УСН доходы то соот. 6 % от полученных арендных платежей+ теже взносы в ПФ и ФОМС+1 % от суммы сверх 300 тыс. в указанные фонды, в отличие от патента доход возможно уменьшить на сумму взнсов
Проще будет оформить помещения на ООО доходы минус расходы (в расходы включите налог на недвижимость). Содержание скорее всего будет за арендаторами и ваших расходов не будет. Если оформите на ИП, мало ли что, если у вас как у физлица возникнет иной долг, могут наложить взыскание на помещения, но плюс большой — сможете вывести из оборота в любой момент и продать. С ООО выводить будет труднее.
У вас 83 квадрата. Проще тогда на ИП оформлять. На ООО лучше оформлять большие площади.
Sofia!
1. Как выгоднее оформить коммерческую недвижимость- ИП или ООО, плюсы и минусы обоих вариантов.
С точки зрения налогообложения ИП дает возможность применять ПСН. ООО применять ПСН не может. ИП также проще, так как не требуется вести бухучет в полном объеме, упрощенное ведение кассовых операций и т.п.
2. Какую выбрать систему налогообложения:
— усн 6%
— усн — патент
— усн- доходы минус расходы, если всю стоимость помещения отнести на расходы.
Сложно сказать. Зависит от уровня арендной платы и от того, какие у вас планируются расходы в вашем бизнесе.
В Москве патент платится исходя из потенциального возможного дохода 1000 тыс.рублей в год. То есть налог будет 60 тыс.рублей. (Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 «О патентной системе налогообложения»)
На УСН соответственно будете платить 6% от арендных платежей, либо 15% от арендных платежей минус расходы. Расходами в данном случае может быть заработная плата, коммунальные платежи и иные расходы, которые можно учесть согласно ст.346.19 НК РФ.
Еще очень важным обязательным платежем, если вы зарегистрируете ИП будут страховые взносы в фонды. Это более 20 тыс. рублей в год. Сумма зависит от вашей выручки (более 300 т.р. в год). Применяя УСН, сумму налога можно уменьшить на сумму этих платежей. При ПСН уменьшить нельзя. Это тоже очень важная разница.
3. Какой налог с продажи будет при каждом из этих вариантов для ООО и ИП?
Если вы на ПСН — то данная продажа будет облагаться НДФЛ, так как продажа недвижимости не попадает под патент. Здесь доход может не облагаться, если продаете недвижимость, которой владели более 3-х лет. Также можете учесть расходы, которые произвели при приобретении данного имущества или имущественный налоговый вычет в соответствии со ст.220 НК РФ.
Если вы на УСН, то данный вид деятельности будет облагаться данным налогом, так как на УСН переводится любой вид деятельености (и аренда недвижимости и ее продажа). В этом случае при УСН 6% платите налог со всей суммы продажи. При УСН 15% вы учитываете расходы на приобретение основных средств согласно п.3 ст.346.19 НК РФ.
В собственности нежилое помещение, в ЕГРП назначение: Торговое. Могу ли я сдать такое помещение под стоматологию или пекарню? Где узнать ограничения по использованию?
Назначение помещения, как понять под что можно использовать?
В собственности нежилое помещение, в ЕГРП назначение: Торговое. Могу ли я сдать такое помещение под стоматологию или пекарню? Где узнать ограничения по использованию?
Доброе утро!
В принципе можете. Но при ряде условий:
Важные ограничения относятся к коммерческим помещениям, которые расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. В нежилых помещениях запрещена законом любая деятельность, которая наносит вред жильцам квартир. Это означает, что в нежилых помещениях запрещено располагать производство, если его работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения окружающей среды и воздуха или превышает предельно допустимый уровень шума.
Постарайтесь узнать у жильцов дома, как они относятся к нахождению в их доме нежилого помещения и его использованию в коммерческих целях. Если в доме имеется товарищество собственников жилья, можно обратиться с этим вопросом к председателю правления – он, как правило, в курсе настроений жильцов, потому что все жалобы на работу коммерческих организаций стекаются, прежде всего, к нему.
Но вред, который причиняется жильцам, должен носить объективный характер и причиняться правам жильцов, которые однозначно закреплены законодательством. Все мы знаем, что есть люди, чаще всего пожилые, которые постоянно чем-то недовольны. Но это не означает, что каждое их требование должно исполняться. Если кому-то не нравится, что на первом этаже дома расположен магазин, поскольку рядом с ним часто собираются люди, находящиеся в нетрезвом виде, то это вовсе не значит, что надо закрыть магазин. Права жильцов нарушает в основном не магазин, а выпившие лица, которые и совершают административные правонарушения, и к ним и надо предъявлять претензии.
Также необходимо: оборудования отдельного входа, требования пожарной безопасности (по организации пожарного выхода, дверь окно)
В мемтной администрации или в щаконодательстве. Млжно сдать.
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 7 сентября 2001 г. N 23«О введении в действие санитарных правил»2.2. Организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами «Общественные здания и сооружения»,«Жилые здания».
Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организацию торговли.
5.1. В организациях торговли, расположенных в жилых зданиях или зданиях иного назначения, не допускается оборудовать машинные отделения, холодильные камеры, грузоподъемники непосредственно под (рядом с) жилыми помещениями.5.2. В организациях торговли все помещения должны располагаться с учетом поточности, отсутствия встречных потоков и перекрестов сырых и готовых пищевых продуктов, продовольственных и непродовольственных товаров, персонала и посетителей.5.3. Организации торговли, при наличии в них специализированных отделов, должны иметь изолированные и специально оборудованные помещения для подготовки пищевых продуктов к продаже: разрубочная для мяса, помещения для подготовки гастрономических и молочно-жировых продуктов, рыбы, овощей и др.5.4. Помещения для хранения и подготовки пищевых продуктов к продаже должны быть приближены к загрузочным и местам реализации и не должны быть проходными.В организациях торговли необходимо предусматривать отдельные фасовочные для разных групп пищевых продуктов. Фасовочные для скоропортящихся пищевых продуктов оборудуются холодильным оборудованием для хранения продуктов.Фасовочные помещения оборудуются двухгнездными моечными ваннами с подводкой горячей и холодной воды через смесители и раковинами для мытья рук.5.5. В организациях торговли, работающих с контейнерами, оборудуются помещения для хранения контейнеров и их санитарной обработки.5.6. В организациях торговли допускается продажа непродовольственных товаров в промышленной упаковке. Складские помещения для продовольственных и непродовольственных товаров должны быть раздельными. В торговых залах выделяются отдельные торговые зоны (отделы, места) для реализации продовольственных и непродовольственных товаров. Реализация непродовольственных товаров не должна осуществляться в непосредственной близости от отделов, реализующих пищевые продукты. Расфасовка непродовольственных товаров в организациях продовольственной торговли запрещается.В организациях торговли, расположенных в сельской местности, условия совместной реализации продовольственных и непродовольственных товаров определяются по согласованию с территориальным центром госсанэпиднадзора.5.7. Прием и хранение стеклотары осуществляется в отдельно стоящих организациях торговли, в изолированных помещениях с отдельным входом.5.8. Помещения для хранения и подготовки пищевых продуктов к продаже, охлаждаемые камеры не должны размещаться под душевыми, туалетами, моечными и другими помещениями с наличием канализационных трапов.5.9. Для отделки, облицовки и окраски помещений организаций торговли используются материалы, устойчивые к воздействию влаги, температуры, моющих и дезинфицирующих средств, разрешенные для этих целей органами и учреждениями госсанэпидслужбы в установленном порядке.
Асфальтовые полы допускаются только на площадках для выгрузки пищевых продуктов из автомобилей.
5.10. Полы в организациях торговли должны иметь ровную поверхность, без выбоин, а также уклон в сторону трапов.
Чтобы использовать помещение в коммерческих целей, главное чтобы оно являлось нежилым, то что указано в экспликации, имеет второстепенное значение.
Чтобы использовать коммерческое помещение в той или иной коммерческой деятельности, необходимо знать требования (СанПин, ГОСТы), которые предъявляются к тому или иному виду деятельности. Например требования к помещению если оно будет использоваться для детского частного сада одно, а для точки общепита другое. Следовательно при смене деятельности возможно потребуется перепланировка, а может и ничего переделывать не понадобиться.
Каких то разрешений о том, чтобы использовать помещение для стоматологии или пекарни.
Необходимо только направить уведомление в адрес Управления Роспотребнадзора
Правила представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 584)
Источники
Использованные источники информации.
- https://mindscapital.ru/articles/chto-vkhodit-v-kommercheskuiu-nedvizhimost
- http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kommercheskaya.html
- https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya
- http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/vidi-nejilih.html
- https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/
- https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/commercial
Комментарии (0)
Поделитесь своим мнением о статье.
Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.