Приобретённая в браке недвижимость становится общей и в равной степени принадлежит мужу и жене. Разбираемся в особенностях продажи и раздела совместного имущества. Если квартира находится в общей совместной собственности супругов то подарить или продать ее можно только по взаимному согласию. Чтобы получить больше прав, можно выделить и оформить доли каждого, составить брачный договор.

Содержание

Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость

Во время сделок с недвижимостью, будь то покупка или продажа, участники сделки, составляют и заключают договор купли-продажи, регламентирующий права и обязанности сторон. На основании этого документа происходит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Важно! Договора купли-продажи заключаются в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и регистрируется в Росреестре, чтобы подтвердить по нему переход права собственности, только после этого договор имеет юридическую силу.

Так же следует отметить, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке указываются индивидуальные данные объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если таковые отсутствуют, документ может быть признан недействительным в результате несогласованности сторон.

Если в момент передачи от продавца к покупателю объекта недвижимости соответствует условиям договора, в этом случае обе стороны подписывается специальный передаточный документ – акт приемки-передачи. В случае же  заявления покупателем о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Так же возникнуть право собственности может в результате приватизации. Так, согласно законодательству Российской Федерации  каждый гражданин имеет право единожды приобрести жилье, приняв участие в бесплатной приватизации муниципальной и государственной недвижимости. В этом случае, важно помнить, что  граждане, принявшие участие в данной процедуре будучи в несовершеннолетнем возрасте, сохраняют за собой право повторного прохождения процедуры приватизации в совершеннолетнем возрасте. Так же следует отметить, что все собственники приватизированной жилой недвижимости, имеют документальное подтверждение своего права собственности, охраняемое законодательством.

Совместная собственность на квартиру супругов

Правовой режим Семейного и Гражданского кодексов РФ предусматривает считать общим всё имущество, нажитое в браке.

Он регламентирован следующими законодательными актами и положениями:

  • ст.33,34 СК РФ;
  • п.1, ст.256 ГК РФ;
  • рядом норм ст.244, 253 – 256 ГК РФ.
Статьи оглашают, что ведение хозяйства супругами предусматривает взаимный вклад в семейный бюджет и приобретаемые ими имущественные ценности, объекты недвижимости и прочие вещи, составляющие фон благополучия семьи.

Он складывается из вложений каждого из супругов, получаемых путём:

  • получения заработной платы;
  • прибыли от ведения бизнеса;
  • получения пенсий, пособий;
  • премий, гонораров и прочих финансовых поступлений.

Законодательство предусматривает принимать в расчёт доходов ведение работ по дому женой (мужем), воспитание им детей. Также, если он не пополняет семейный бюджет по иным уважительным причинам.

Так что, практически повсеместно, нажитое имущество определяется общим, используется обеими сторонами и принадлежит обоим на равных условиях. В первую очередь это касается квартир, которые граждане получили после заключения брака и его регистрации в органах ЗАГС.

Исключение составляют предусмотренные брачным контрактом положения, которые регламентируют определение экономического базиса семьи по предварительному решению сторон и по взаимному предпочтению.
Эти случаи опираются на законодательную базу гл.8 Семейного кодекса РФ и на пункты брачного контракта.

Брачный контракт, включает в себя условия распоряжения квартирой, независимо от того, имелась ли она у мужа или жены до вступления в брак. И от того, чьи вклады от вложенного труда и денежных средств стали причиной её приобретения.

Покупка квартиры в долях

Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:

  • ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
  • описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
  • доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
  • цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
  • срок и порядок передачи квартиры;
  • гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.

ВАЖНО! Скачать образец договора можно на нашем сайте. Нотариальное удостоверение не требуется, если целая квартира разбивается на доли. Если же продавцов тоже несколько, то визит к нотариусу обязателен.

Сама процедура покупки долевой квартиры супругов тоже стандартная:

  1. При необходимости – заключение предварительного договора с авансом или задатком.
  2. Сбор документов, заключение основного договора купли-продажи.
  3. Регистрация прав новых собственников.
  4. Фактическая передача жилья, расчет за квартиру – на любом этапе.

Регистрация прав собственников осуществляется на протяжении 3-14 дней органами Росреестра. После этого выдается выписка из ЕГРН с записью о правах собственности на квартиру.

Квартира приватизирована в совместную собственность

Одним из путей образования совместной собственности на квартиру является ее приватизация, которая проводится на основании Закона РФ «О приватизации».

Когда жилплощадь оформляется теми, кто в данный момент на ней проживает, даже если они не находятся в родственных отношениях, она может перейти в совместное или долевое владение.

Это зависит от того, как заполнен бланк на приватизацию, в котором есть графа, где указывается, в какое владение переходит собственность: общее или долевое.

Нюансы в оформлении общей совместной и долевой собственности супругов

Жилая недвижимость, приобретенная в браке на общие денежные средства, будет считаться общей совместной собственностью супружеской пары.

Если же квартира получена супругами в результате приватизации недвижимости одного из супругов, и при этом второй супруг в нем не зарегистрирован, жилье не считается общей или долевой собственностью супругов, поскольку приобретается в собственность безвозмездно..

В случае же, когда один из супругов, приобретает жилье и регистрирует его только на свое имя, собственность будет являться совместной, поскольку право первого супруга защищено договором по совершенной сделке, а второго – Семейным Кодексом РФ.

Личная собственность супруга на квартиру

Личная собственность супруга на квартиру

 

Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

 

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

 

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

 

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

 

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

 

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

Фото 1

Чем отличается совместная собственность от долевой: в чем их разница и выгода?

На основании вышеописанных доводов можно сделать некоторые выводы:

Долевое владение – явление, при котором недвижимость в равной степени принадлежит и мужу и жене в одинаковых частях.

Совместной принято называть квартиру, которая полноправно является имуществом обоих супругов при том, что ни за кем из них не закреплена какая-то доля.

Можно сказать, что оба этих понятия обозначаю практически одно и то же, но с некоторыми оговорками.

Важно

Согласно закону Российской Федерации, равнознаяное имущество у мужа и жены может появиться только после того как они официально вступят в брак.

Несмотря на схожесть в определении, разница между совместной и долевой собственностью все же есть, и эти различия очевидны.

Например в том, что те граждане, которые являются обладателями доли, имеют полное право на часть общего имущества, причем вполне конкретную. А те, кто является хозяином общего  имущества, например квартиры, могут рассчитывать на всю недвижимость в равных правах, но никто из таких людей не имеет права выделить себе определенную часть из всей жилплощади.

Однако, если кому-то из супругов необходимо получить во владение имущество, то он может это сделать, выделив долю, обратившись в суд.

Считается, что в таком случае одному из них предоставится реальная часть от всей недвижимости, а не просто право обладания.

После этого процесса все правовые отношения между мужем и женой полностью прекращаются – теперь они обладатели отдельных частей.
Что лучше совместная собственность или долевая, решать только вам, оба варианта владения квартирой удобны, но подходят для разных случаев.

Обратим внимание на тот факт, что если по каким-либо причинам один из супругов станет недееспособным, то при совершении различных сделок с недвижимостью его права будут представлять специальные органы. Именно они смогут обеспечить ему поддержку: правовую и юридическую.

В чём разница

Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между  всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Как продать квартиру с совместной собственностью

Продавая квартиру, требуется получить от совладельцев разрешения, при условии, что в праве определены доли – что допускает продажу недвижимости. Если в их число не входит супруг – от него потребуется дополнительное разрешение.

Покупать такие площади целесообразно через зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости риэлтерские компании, чтобы избежать непредусмотренных нюансов.

При условии участия в сделке полной квартиры, собственникам потребуется присутствие в юридической (риэлтерской) фирме, где проводится сделка, с документацией по каждой доле отчуждаемого жилья и паспортами.

Составляют договор купли-продажи квартиры, сторонами которого считаются:

  1. Собственники, по их числу – с одной стороны, в роли продавцов.
  2. Покупатель – с другой стороны.
  3. Одна из сторон или обе вправе обратиться к доверенному лицу, выступающему в интересах сторон по доверенности.
После составления договора, участвующим в передаче прав лицам придётся обратиться в отделение кадастра и картографии для регистрации сделки.

Виды собственности

Прежде чем разбирать особенности совместно нажитого имущества, разберёмся, что же входит в понятие права собственности. Оно означает, что владелец имеет неограниченное право владеть, пользоваться и распоряжаться своими имущественными объектами, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц. Это право подтверждается записью в ЕГРП.

То есть возможность распоряжаться может быть ограничена? Да, если квартира, например, взята в ипотеку. Тогда на неё накладывается обременение.

Недвижимое имущество может принадлежать одному человеку, и тогда это индивидуальное владение. А может принадлежать нескольким лицам, и тогда оно находится в:

  • долевом пользовании;
  • совместном пользовании.

В зависимости от того, в каком статусе находится недвижимость по отношению к её владельцам, ею возможно распоряжаться по-разному.

Общая совместная собственность на квартиру

Общая совместная собственность на квартиру

 

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

 

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

 

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

 

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2019 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

Фото 2

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

 

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

 

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

 

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

 

Какой вариант лучше

На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:

  • Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
  • Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
  • Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.

ВНИМАНИЕ! Каждый случай – индивидуальный. Некоторые семьи придерживаются мнения, что брак всегда заканчивается разводом, поэтому безопаснее все оформлять долевой собственностью. Другие наоборот считают, что совместно нажитое должно быть только совместным. Получить совет по вашей ситуации вы можете у нашего дежурного юриста онлайн.

Что лучше

Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода. Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.

Обычно не составляет труда поделить квартиру на две части. Причём не всегда они являются равными. Одному супругу может принадлежать, к примеру, 75% от жилья, а другому 25%. Хорошо, если оба владельца изъявят желание провести данную процедуру. Если же кто-либо будет против, то тогда потребуется обратиться в суд. Уже через него придётся осуществлять разделение жилища.

Независимо от того, было ли деление принудительным или добровольным, в любом случае имущество перестанет быть совместным. После этого на него будут действовать все те правила, которые касаются долевого вид. То есть, один из супругов сможет при желании продать свою часть, да и платить за дом нужно будет отныне раздельно.

К слову, потребовать перевести владение в долевой тип может и третье лицо. Но для этого ему потребуется обратиться в суд. То есть, не во всех случаях деление происходит по желанию супругов. Иногда может вмешаться и другая личность.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

 

Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку. То же касается и дарения квартиры.

 

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).

 

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продаже квартиры.

 

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

 

Общая совместная собственность на недвижимость мужа и жены

Такая форма собственности на жилую недвижимость предполагает общую собственность без определения долей. Общая совместная собсвенность имеет следующие особенности:

  • доли всех собственников жилой площади равны;
  • собственность может возникнуть в результате приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации;
  • распоряжаться такой собственностью можно только при наличии письменного согласия других собственников. Так, например, при продаже квартиры совместно принадлежащей супружеской паре обязательно разрешение второго супруга.

Важно! В случае, когда один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, ему потребуется пройти процедуру определения своей доли в общем имуществе. При этом изменяется форма собственности – переходит в долевую.

В этом случае собственник свою долю имеет право подарить, продать, завещать и производить любые другие сделки по данной собственности, но при этом он должен учитывать право приоритета других собственников на покупку его доли.

Если выделение доли фактически не представляется возможным – например, квартира однокомнатная, а собственников несколько, то один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от остальных, при этом теряя право собственности. Такая выплата может осуществляться добровольно и по решению суда.

Как выделить долю в совместной собственности квартиры?

Фото 4

Если обратиться к статье № 254 ГК РФ, то можно убедиться в том, что владельцы имущества могут разделить его и выделить себе любые из его частей.

Чтобы сделать это законно и наиболее просто, достаточно оформить соглашение об определении долей в совместной собственности. В нем можно расписать основные условия перехода площади, заранее оговорить все спорные моменты. Если же владельцы квартиры пренебрегли данными документом, то в таком случае по закону доли признаются одинаковыми и равно делятся между заявителями. Поэтому любой судья именно таким образом поделит имущество.

В качестве исключения можно сказать об одном случае. Если до того, как узаконить свои отношения, муж и жена заключили брачный договор, в котором они четко расписали, кому и какое имущество принадлежит предельно точно.

Чтобы получить свою долю в недвижимости, каждый из супругов должен предоставить следующие бумаги:

  • заявление на имя судьи;
  • ксерокопию документа, который подтверждает регистрацию брака;
  • копию кадастрового и технического паспортов;
  • документ, который даёт право распоряжаться квартирой как своим имуществом;

Судебная инстанция обязана рассмотреть прошение одной из сторон и выделить заявителю ровно половину площади недвижимости, которой он может распоряжаться, как ему вздумается.

Фото с сайта

Законный режим по умолчанию

Законный режим появляется автоматически по действующему Семейному кодексу, если стороны не договорились о другом режиме. Общую собственность супруги наживают во время брака – с даты свадьбы до развода или смерти одного из супругов. К нему относятся:

  • все полученные деньги (зарплаты, пособия);
  • недвижимость (квартиры, дачи, дома, земля);
  • движимые вещи (автомобили, мебель, бытовая техника);
  • вклады, акции, интеллектуальные права и так далее.

По ст. 34 СК РФ супруги владеют общим имуществом на праве общей совместной собственности. Это означает, что каждый объект – например, квартира – принадлежит мужу и жене совместно без определения долей, как единое целое. В таком имуществе никак не определяются ни части, ни доли в праве, даже «условно».

Когда же официальные документы закрепляют доли в общей собственности супругов, говорят об общей долевой собственности.

ВАЖНО! Выписка из ЕГРН на общую квартиру может содержать Ф.И.О. одного супруга и вид права «собственность» — это означает, что собственность общая совместная. Если же определено, что мужу принадлежит, например, 1/2, и жене 1/2 – то собственность общая долевая. Доли могут быть любыми.

Супруги могут изменить автоматический общий совместный режим на долевой в любой момент брака и в отношении любых вещей. Например, они могут купить долевую квартиру, а остальными вещами владеть совместно. Очень распространенная ситуация – когда квартира делится по материнскому капиталу на всех членов семьи. Супруги также могут оформить себе отдельные доли.

Особенности совместного владения

Общей называется совместная собственность на дом или квартиру без определения долей. То есть два или несколько человек владеют домом, но доля каждого конкретного владельца в ней не определена.

Имущество становится таковым, например, если оно было куплено в браке. Если супруги не заключали брачный контракт, то купленная недвижимость становится общей и каждый имеет равные права на неё.

Кроме равных прав, собственники имеют равные обязанности на дом, например оплачивать налог на недвижимость, которые они распределяют между собой по своему усмотрению.

На общий недвижимый объект распространяется право налогового вычета, которое варьируется в зависимости от того, когда было куплено жильё:

  • до 2014 года — налоговый вычет ограничен 2 млн р. на всех владельцев;
  • в 2014 году и позже — каждый владелец имеет право на налоговый вычет до 2 млн р.

Жильё может считаться личным имуществом в следующих случаях:

  • оно была приобретено до брака;
  • один из партнёров приватизировал жильё в то время, когда второй не был зарегистрирован в квартире;
  • недвижимость получена по завещанию в результате наследования или по дарственной;
  • дом куплен на доходы, полученные от продажи личного имущества одного из супругов, что подтверждается необходимыми документами.
Можно ли индивидуальное владение сделать общим? Да, например, представить документы, доказывающие, что второй партнёр вложил в ремонт, перепланировку комнат свои личные средства.

Вопросы и ответы

У меня с бывшим супругом квартира в общей совместной собственности.

Он готов свою долю передать полностью мне.

Скажите, как возможно быстрее это сделать? Нужно ли договор о разделе долей регистрировать, а потом делать договор купли-продажи и снова подавать на регистрацию? Или можно это сделать за один прием?

И можно ли это все сделать в простой письменной форме или обязательно нотариально?

Эксперт:

Юлия, если вы хотите сделать все быстро, то как вариант, заключить договор дарения, но одаряемый должен будет заплатить налог в размере 13 %, и нотариально заверить договор дарение, далее подавать на регистрацию.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (действующая редакция, 2016)

ст 24
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Эксперт:

Юлия!
В соответствии с ч.1,2 ст.38 СКРФ

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Эксперт:

Юлия, добрый вечер.

Ваш супруг не сможет передать Вам долю, не определив ее, только если через соглашение о разделе имущества. Если этот вариант не подходит, то составляется сложный договор, где сначала Вы определяете кому какая доля причитается, а потом в этом же договоре ее отчуждаете. В таком случае, все пройдет за одну регистрацию, нотариально, к сожалению, заверять нужно.

Эксперт:

В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса РФ — распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При необходимости раздела имущества, выделения доли в квартире в натуре если один из собственников например хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Перевод квартиры из совместной собственности в долевую осуществляется путем принятия всеми собственниками соответствующего решения.

Вам придется вначале перевести в долевую собственность и зарегистрировать ее. После этого можете оформить отчуждение. Наиболее оптимальным является дарение.

В любом случае, какую бы сделку Вы бы ни провели, она обязательно должна быть нотариально удостоверена. С 1 июня этого года подобные сделки без нотариуса не допускаются

Эксперт:

Юлия.

Вы можете заключить соответствующее соглашение о разделе совместно нажитого имущества с супругом, при этом оформив его нотариально, что будет являться основанием для регистрации Вашего права собственности на квартиру в Росреестре.

Так, согласно:

О соглашении об определении долей в общем имуществе
Министерство экономического развития Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 10 марта 2016 года N 14-исх/03029-ГЕ/16
[О соглашении об определении долей в общем имуществе]

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев в связи с поручением Минэкономразвития России, в рамках установленной компетенции сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в соответствии со статьей 38 Семейного кодекса Российской Федерации: раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов; общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Как следует из сложившейся судебной практики (см., например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2015 N 18-КГ15-203, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-25275/2015): супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства; соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности; согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению; из содержания пункта 3 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации следует, что супруги могут разделить имущество в натуре или определить доли супругов в этом имуществе.
Учитывая изложенное, полагаем, что соглашение об определении долей в общем имуществе супругов является соглашением о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, которое, равно как и брачный договор, должно быть нотариально удостоверено (статьи 38и 41 Семейного кодекса Российской Федерации).
Просим направить в Росреестр позицию Минэкономразвития России по комментируемому вопросу (копию ответа заявителю).
Заместитель руководителяГ.Ю.Елизарова

docs.cntd.ru/document/420358109

Эксперт:

Юлия!

Нужно ли договор о разделе долей регистрировать, а потом делать договор купли-продажи и снова подавать на регистрацию? Или можно это сделать за один прием?

Вам не требуется определять доли в общей совместной собственности. Это совершенно необязательно. Как было указано выше коллегой, соглашение об определении долей между супругами в общей совместной собственности по сути является соглашением о разделе совместно нажитого имущества.

Ваша цель-передать Вам право собственности не только на долю, но и на всю квартиру. Для этого Вам потребуется заключить Соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором включите условие о передаче квартиры по адресу:________________________, находящейся в режиме совместной собственности супругов, в Вашу собственность.

Данное Соглашение является основанием для государственной регистрации перехода собственности на данную квартиру к Вам. Т.е. с этим нотариально удостоверенным Соглашением Вам необходимо будет обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на квартиру на Ваше имя.

Это самый кротчайший путь: заключение Соглашение у нотариуса потом — Росреестр.

Поскольку с принятием поправок федеральным законом в п. 2 ст. 38 СК РФ от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ для Соглашения о разделе совместно нажитого имущетсва требуется обязательное нотариальное удостоверение, то госпошлина взимается в соответствии с п.4 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, а именно:

Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа

За удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от суммы сделки:
до 1 000 000 рублей включительно — 2 000 рублей плюс 0,3 процента суммы сделки;
свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 5 000 рублей плюс 0,2 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей.

И можно ли это все сделать в простой письменной форме или обязательно нотариально?

Нотариальное удостоверение обязательно с вступлением в силу ФЗ от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ (о внесении изменений и дополнений в СК РФ):

Семейный кодекс РФ:
Статья 38. Раздел общего имущества супругов
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://1000meters.ru/chem-razlichaetsya-sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost-muzha-i-zheny/
  • https://myestate.club/prava/sobstvennost-na-kvartiru.html
  • https://ipotekaved.ru/oformlenie/obshaya-dolevaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru.html
  • https://pravo-doma.ru/kvartira/obshhaya-sovmestnaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru-vse-otvety-yuristov-v-odnoj-state.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-obshhej-sovmestnoj-sobstvennosti-suprugov/
  • https://datarealty.ru/articles/semya/%e2%80%8bperevod-obshhej-sovmestnoj-sobstvennosti-suprugov-v-dolevuyu.html
  • https://prosobstvennost.ru/dolevaya/i-sovmestnaya-sobstvennost-raznica.html
  • https://consultantor.ru/baza/sovmestnoe/sobstvennost-suprugov-na-kvartiru.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий