Покупателю зачастую вполне по силам самому найти подходящий вариант, но при этом ему может понадобиться помощь специалистов для проведения сделки. Поэтому в агентствах недвижимости существует отдельная услуга — юридическое сопровождение. Сопровождение юристом сделки включает услуги от разработки договора купли-продажи квартиры и до полного оформления недвижимости.

Что это такое?

Сопровождение сделки купли-продажи – услуга, которая оказывается консалтинговыми фирмами, нотариусами, отдельными юристами, агентствами по недвижимости или свободными риелторами, состоящая из комплекса мероприятий, направленных на то, чтобы объект недвижимости на законных основаниях перешёл от продавца покупателю в максимально быстрые сроки и с минимальными усилиями и временными затратами для заказчика услуги.

  • Подготовительный этап, включает в себя следующие шаги:

    1. Предварительная работа, а именно мероприятия по оценке возможностей и приоритетов продавца/покупателя.
    2. Анализ рынка на наличие подходящих объектов недвижимости и сбору необходимой информации.
    3. Ведение переговоров с потенциально приемлемым контрагентом.
    4. На этапе составления договора, проводится проверка любых доступных источников на предмет поиска возможных обременений, просроченных, неверно оформленных документов.
  • Работа с документами, включает следующие шаги:

    1. Подготовка основного договора (ст.429 ГК РФ). В процессе документ будет обсуждаться продавцом и покупателем, видоизменяться и редактироваться.
    2. Создание окончательной версии договора купли-продажи. Подготовка печатных экземпляров для всех участников сделки. А также подготовка акта приёма-передачи (ГК.556) при необходимости, расписки о предоставлении покупателем задатка и других документов.
  • Сопровождение в Росреестр, или в МФЦ по месту нахождения покупаемой квартиры для подачи пакета документов.

Этапы сопровождения: что делает юрист

Не важно, о чем договариваются люди или организации, заключая сделку — порядок подготовки и проведения примерно одинаковы. И к каждому этапу можно и нужно привлекать юриста.

Подготовка и анализ документов

На стадии подготовки к сделке правовая поддержка позволит не только правильно составить договор, но и проверить уже готовые документы. В зависимости от того, кто будет контрагентом и от предмета сделки услуги юриста по сопровождению включают анализ предоставленных другой стороной документов: это подтверждающие право собственности или бумаги, описывающие имущество (сопровождение сделки купли-продажи автомобиля, недвижимости).

Проверка контрагента и законности его действий

Проверяются учредительные документы оппонента, его право распоряжаться имуществом и оказывать услуги, дееспособность. В ходе проверки юрист выясняет, законна ли будет сделка, выявляет риски для клиента. На этом этапе проверяется и юридическая чистота имущества.

Проработка финальной версии договора, соглашений и приложений к нему

Если в ходе заключения сделки выясняется, что в договоре учтены не все условия или одна из сторон с ними не согласна, задача юриста — внести в договор нужны поправки, составить протокол разногласий (урегулирования разногласий).

Когда заказывают юридическое сопровождение сделок

Основными типами сделок, которые должны проходить под наблюдением и с участием юриста, являются:

  • на оказание услуг (медицинских, консультационных);
  • купли-продажи (недвижимости, движимого имущества);
  • связанные с проведением строительных работ, доставкой, передачей имущества в доверительное управление;
  • предполагающие безвозмездную передачу прав на имущество (дарение).

Если сделка уже завершена или ее заключение еще маячит на горизонте — сопровождение тоже не будет лишним. Как минимум, юрист проверит законность сделки и посоветует, что делать с «неудобными» пунктами в договоре.

Пошаговая инструкция заключения сделки с сопровождением

Нет ничего сложного в сотрудничестве со специалистами по сопровождению. Но, мы предлагаем вам изучить детализированную инструкцию, на основании которой можно будет быстро определиться с важными моментами и шагами, которые направлены на оптимальную защиту интересов.

  • Шаг 1: Выбор вариантов сотрудничества

Ассортимент предложений различных юридических компаний по вопросу сопровождения – невероятно значительный. Соответственно, начинать процесс сотрудничества нужно с поиска, анализа предложений, с изучения различных условий. Естественно, самым рациональным решением станет сотрудничество с той компанией, которая работает в вашем городе давно и имеет весьма значительные параметры востребованности. В следующем разделе мы предоставим полноценную инструкцию по выбору компании с учетом различных нюансов.

Если вы решили осуществить процесс сотрудничества с агентством по недвижимости, то в данном случае вы будете получать услуги от агента, который будет заниматься вашим запросом. То есть, вы изначально получите комплексное обслуживание, которое будет в себя включать подбор предложений из базы, сопровождение всех этапов сделки, включая этап регистрации прав.

Обязательным условием считается подписание договора. Это важный документ, в котором непременно должны отражаться все данные, которые касаются предоставляемых услуг (проверьте, чтобы были указаны услуги сопровождения и описаны весьма детально), также в документе должны быть отражены все нюансы, которые касаются вопроса расторжения договора в одностороннем порядке, компенсации ущербов и пр.

  • Шаг 2: Переговоры

После того, как будет заключен договор на сопровождение сделки, наступает процесс изучения предложенных объектов и переговоров с продавцом. Очень важно, чтобы вы понимали, переговоры также рекомендуется производить в присутствии представителя компании. А все нюансы договора непременно нужно заносить в письменный документ. Помните о том, что устные договоренности не имеют никакой юридической силы. Сегодня вы можете оговорить одни условия, а завтра продавец укажет на другие, причем будет говорить о том, что такие условия он устанавливал изначально. Такие действия нередко производятся по той причине, что покупатель в ожидании желаемого приобретения нередко соглашается с продавцом. Этим психологическим ходом пользуются многие недобросовестные граждане.

В процессе осуществления переговоров можно поторговаться и определиться с конечной стоимостью. На данном этапе специалист по сопровождению осуществляет процесс проверки подлинности документов. После чего, оговариваются все основные нюансы предстоящей сделки.

Обязательным условием считается четкое определение порядка и способа расчетов, также определяются вопросы о коммунальных платежах, задолженностям по ним и пр. Все результаты фиксируются в предварительном договоре, который составляет специалист по сопровождению с учетом всех нюансов законодательной базы.

  • Шаг 3: Проверка юридической чистоты сделки

Специалисты после подписания предварительного договора обязательно осуществляют процесс подачи специализированных запросов в государственные структуры, чтобы проверить информацию о собственнике, а также получить данные о статусе недвижимости. В ходе такой проверки будут сразу же обнаружены данные об обременении, а также будут зафиксированы все нюансы по собственникам. Например, может оказаться, что в квартире есть доля несовершеннолетнего, о чем умолчал продавец, и что может стать существенной преградой дальнейшей процедуры регистрации. Все полученные данные передаются клиенту.

  • Шаг 4: Подписание договора купли-продажи

Один из самых важных моментов. Когда сомнений в юридической чистоте уже не осталось, производится процесс приглашения сторон в офис. Оговариваются все нюансы и детали, согласовываются обстоятельства сделки. То есть, в ходе данной встречи оговариваются окончательные условия и производится процедура подписания основного договора. Учитывайте, что если речь идет о долевой собственности, то обязательным условием является заключение сделки у нотариуса.

  • Шаг 5: Регистрация прав собственности

Данный процесс можно произвести самостоятельно, в нем нет ничего сложного. Производится он в регистрационной палате или же многофункциональном центре. По завершению сделки обязательным условием выступает оплата услуг компании за предоставленные услуги сопровождения.

Фото 1

Что такое сопровождение сделок с недвижимостью

Процесс сопровождения сделок с недвижимостью предполагает детальный подход ко всем аспектам. Непременно скажем о том, что такие услуги предлагаются многими агентствами. По сути, человек получает комплексное обслуживание, которое включает в себя не только подбор вариантов недвижимости, но и услуги сопровождения. Таким образом, формируется возможность надежной защиты от многочисленных негативных проявлений в дальнейшем.

Что делают специалисты?

  • Осуществляется детальная оценка предоставленных документов на соответствие установленным нормам законодательства. Нередко причиной отмены сделки могут послужить банальные ошибки в составленном правоустанавливающем документе. В процессе изучения специалисты сразу же обратят на данный аспект свое внимание и укажут на невозможность осуществления сделки пока не будет устранен данный элемент;
  • Осуществляется процесс проверки данных о собственнике. Получить информацию о том, кто является собственником недвижимости посредством данных из единого реестра – не сложно. Специалисты осуществят сравнение данных с правоустанавливающими документами и определят, если имущество принадлежит совершенно иному человеку;
  • Проверка на соответствие личности продавца и собственника имущества. То есть, производится проверка всех данных, которые указаны в документах на недвижимость с паспортными данными продавца. Это позволит исключить всевозможные негативные моменты мошеннических факторов;
  • Осуществят процесс подготовки договоров предварительного типа. На основании данных договоров формируется определение условий дальнейшей сделки, определяется структура оплаты, указывается окончательная сумма;
  • Проведут проверку данных по вопросу отчуждения или же залога. Нередко новые собственники недвижимости сталкиваются с тем, что приобретенная квартира на самом деле находится в залоге. Осуществление такой сделки не должно быть возможным, но подделка документов позволяет проворачивать такие дела. Именно по этой причине, лучше чтобы на этапе подготовки документов были осуществлены все действия, которая касаются вопроса проверки статуса недвижимости;
  • Специалисты сразу же укажут на то, что в определенных случаях требуется осуществление сделки посредством нотариуса. Например, если собственниками имущества выступает несколько человек или же несовершеннолетний, если формируется долевое выделение и пр. Все действия в таком случае будут заверены нотариально, только в таком случае сделка считается законной;
  • Составят окончательный договор купли-продажи в соответствии со всеми требованиями законодательной базы. Данный фактор также имеет важное значение. Если документ будет составлен неграмотно, будут допущены определенные ошибки и опечатки, это может стать причиной отказа в регистрационных действиях;
  • Проведут все необходимые мероприятия, которые касаются вопроса регистрации прав. В такой ситуации потребуется предоставить доверенность.

То есть, как вы видите, список услуг специалистов в действительности очень значительный, именно по этой причине, цена, которую они устанавливают на предоставление своих профессиональных услуг, является в полной мере оправданной.

Нередко полный комплекс услуг перечисленного характера предоставляется непосредственно агентствами по недвижимости. Вы оплачиваете услуги в соответствии с условиями договора. В таком случае, ответственность за оплошность в проверке информации берут на себя специалисты агентства. При этом, вам обязательно нужно проверить, чтобы компания имела страховой полис защиты профессиональных рисков.

Например, если в процессе совершения сделки были проведены все проверки, но сотрудники не учли определенных нюансов, которые в дальнейшем стали основой отказа в регистрации, покупатель получает компенсационные выплаты от страховой компании, так как формируется профессиональный риск.

Также услуги сопровождения представляют многие юридические компании. Они также имеют специализированное страхование профессиональных рисков, кроме всего прочего, вы можете быть уверенными в том, что все процессы сопровождения будут выполнены на высшем уровне, так как осуществлять их будут специалисты с юридическими знаниями.

Кому они необходимы?

Сопровождение сделки не обязательно на законодательном уровне, но с 2019 года в некоторых случаях процедура нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры строго регламентировано.

К обязательному заверению нотариусом относятся случаи:

  1. Продажи квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).
  2. Продажа доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п.1, ст.42, ФЗ-218 от ).
  3. Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2, ст.54, ФЗ-218 от ).
Внимание! Если есть сомнения в адекватности продавца (слишком пожилой возраст, возможная недееспособность и пр.) лучше обратиться к нотариусу. Он в свою очередь, может организовать процедуру медицинского освидетельствования.

К тому же нотариус имеет право после заверения договора купли-продажи подавать документы в Росреестр от имени участников сделки, что в разы ускорит весь процесс.

Также при наличии сомнений в честности одной или второй стороны, чтобы минимизировать риски или просто не потерять время, лучше обратиться за сопровождением, чтобы исключить недействительность предоставляемых документов. Право собственности включает множество законодательных нюансов, и при оформлении сделки продавец, получая деньги, не рискует ничем, покупатель же напротив должен быть предельно внимателен и подкован.

Агентский договор – это типовой бланк, являющийся с момента составления и подписания его сторонами сделки покупки или продажи, документом, по которому исполнитель (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Предметом агентского договора может быть поиск, продажа или покупка недвижимости.

Скачать бланк агентского договора по сопровождению сделки купли-продажи квартиры

Далее видео о том, в каких случаях необходимо юридическое сопровождение сделки по недвижимости:

Что включает в себя комплексная услуга по сопровождению сделки с недвижимостью

Услуга сопровождения сделки с недвижимостью предполагает выполнение целого комплекса задач, охватывающих все аспекты сделки.

В частности, это:

  • полное консультирование по любым вопросам, связанным с подготовкой и оформлением сделки;
  • сопровождение процедуры приобретения или продажи недвижимости;
  • информационная поддержка в плане выбора оптимального вида сделки, причем юристы изначально берут во внимание все особенности объекта, риски и прочие аспекты;
  • правовой анализ предоставляемых заказчиком документов, связанных с реализуемой недвижимостью;
  • помощь и консультационная поддержка по оформлению недостающих документов;
  • присутствие или самостоятельно проведение переговоров с любыми контрагентами;
  • полноценная комплексная проверка всех данных по объекту;
  • разработка и согласование договора купли-продажи, а также правовой анализ соглашения, предоставленного продавцом;
  • присутствие юриста на всех этапах сделки;
  • помощь в решении любых проблем, связанных с наследованием;
  • представительство интересов клиента во всех судах по делам, связанным с оспариванием или отменой договора купли-продажи недвижимости.

Можно заказать только некоторые из этих услуг, но лучше не стараться сэкономить, и обратиться за комплексным сопровождением. Это позволит вам быть уверенным в том, что вас не обманут, случайно или намеренно, и вы гарантированно завершите запланированную сделку максимально безопасно, и без лишних затрат, что тоже очень важно.

Как выбрать компанию по сопровождению сделок с недвижимостью

Чтобы сделать грамотный и рациональный выбор, рекомендуем придерживаться советов по детализированному изучению предоставленных услуг:

  • Известность. Помните о том, то чем более известной является компания, тем более существенной является ее прибыль. Респектабельные компании не будут рисковать своей репутацией, а значит, все действия по сопровождению будут предоставлены на высшем уровне. Если речь идет о компании, которая только начала свою деятельность, от таких услуг рекомендуется отказаться;
  • Наличие представительского сайта. Посредством такого сайта клиент может получить максимальную информацию, которая касается сотрудничества, изучить прайс, оценить квалификацию специалистов, которые будут осуществлять процесс предоставления услуг. Если представительского ресурса у компании нет, то это сразу же должно вызывать определенные сомнения в востребованности таких услуг;
  • Универсальность. Лучше всего осуществить процесс сотрудничества с теми компаниями, которые предоставляют универсальный пакет услуг. То есть, кроме стандартного варианта сопровождения сделки могут предоставить услуги защиты прав в судебном процессе. Вы должны понимать, что ситуации с незавершенной сделкой нередко переносятся в суд, поэтому, оптимальным решением станет представительство опытного юриста, который сможет максимально правильно осуществить процесс защиты ваших законных прав;
  • Личная встреча. Практика показывает, что именно при личной встрече можно определить уровень квалификации специалиста, а также увидеть манеру его общения с клиентами. Если специалист не может моментально ответить на самые простые вопросы и обращается к интернету, чтобы предоставить вам консультацию, такие услуги вам не подходят;
  • Наличие страховки. Страхование профессиональных рисков – один из основных моментов выбора. При наличии страховки вы можете быть уверенными, что получите компенсационные выплаты в случае, если сопровождение не исключит негативные последствия мошеннической сделки.

Средняя стоимость

Вознаграждение юриста составляет за одно обращение около 4000 руб. в Москве, и цены разнятся по регионам России. Размер вознаграждения за полный пакет услуг по сопровождению в десятки разы выше разового обращения и напрямую зависит от статуса компании. Хотя невозможно определить точную стоимость на словах, так как каждый случай требует отдельного отношения и включает свои возможные чрезвычайные ситуации.

  • Услуги нотариуса за заверение договора-купли продажи в том случае если квартира стоит свыше 10 млн. руб. – 23 000 руб. + 0,1% от суммы сделки, но не более 50 000 руб.
  • Если квартира или комната стоимостью до 1 млн. руб., удостоверение у нотариуса обойдётся в 3 000 + 0,4% от суммы сделки.
  • Различные консалтинговые компании, риэлторские конторы берут от 3% стоимости квартиры с покупателя за полное сопровождение (подробнее о стоимости услуг риэлтора при сопровождении сделки мы рассказываем тут).
Справка! Имейте в виду, что чем выше статус юриста, чем лучше репутация на рынке, тем больше будет и цена.

Вопрос о том, во сколько может обойтись юридическое сопровождение сделки купли-продажи, мы подробно рассматривали в этом материале.

Список услуг по сопровождению сделок

Если агентства по недвижимости предоставляют полный комплекс услуг с учетом того, что осуществлять процесс сопровождения будут простые агенты, то в случае юридического сопровождения вы получаете грамотную защиту опытных юристов. Агенты не всегда имеют глубокие юридические познания, что может стать основой пропуска важных моментов. Юристы же таких упущений не допустят. Впрочем, практика показывает, что нередко агентство нанимает юристов, которые осуществляют контроль за всеми сделками. В условиях серьезной конкуренции, очень важно сохранять идеальную репутацию, и исключать образование профессиональных рисков. поэтому, прекрасно можно обойтись и услугами сопровождения от агентства. В данном случае, услуги будут предполагать:

  • Первоначальную встречу с продавцом, изучение правовой ситуации. То есть, специалисты сразу же осуществляют процесс анализа предложения, проверяют документы, проверяют соответствие личности продавца, просчитывают возможные риски;
  • Производится детализированный процесс изучения всех документов. Если каких-то документов для осуществления сделки недостаточно, осуществляется запрос на их предоставление. То есть, специалисты активизируют действия, направленные на максимально грамотный подготовительный процесс оформления договора купли-продажи;
  • Осуществляется процесс подачи запросов в государственные органы. Посредством таких запросов формируется возможность определения юридической чистоты документов.

При возникновении спорных ситуаций специалисты агентства смогут предложить своим клиентам полноценное представительство интересов своих клиентов в суде, а это в свою очередь позволит максимально защитить свои права в соответствии с установленными нормами закона.

Также отметим, что клиент имеет право осуществить использование четко определенных услуг. Например, человек осуществляет процесс приобретения квартиры. Полное комплексное сопровождение стоит 15 тыс. рублей, а если воспользоваться услугой проверки юридической чистоты сделки, то стоимость составит 3 тыс. рублей, все остальные действия человек может осуществить самостоятельно с минимальными угрозами. По сути, в действительности возникает ситуация, когда можно сэкономить. Но, такая экономия рекомендована исключительно в том случае, если весь процесс сделки будет производится нотариусом, что исключит возникновение определенных негативных последствий.

Мошенники сегодня придумывают крайне разные схемы, которые могут сработать на разных этапах сделки, а о том, что вы попали в неприятную ситуацию, вы узнаете только на этапе регистрации. Нередкими являются и случаи, когда регистрационные действия завершаются, и уже потом формируется подача иска от лица продавца с учетом определенных нарушений. При этом, могут возникать критичные последствия с возвратом денежных средств. Чтобы понять все особенности такой ситуации нужно рассмотреть пример. Сегодня с реализации недвижимости собственник в определенных случаях уплачивает налог в процентном соотношении. Естественно, налог достаточно существенный, поэтому продавец предлагает покупателю указать в документах менее существенную сумму, на которую налог не начисляется, при этом покупатель получит весомую скидку. Причем стоимость нередко уменьшается в десятки раз. Такое привлекательное предложение не может остаться без внимания. Покупатель соглашается, осуществляется процесс подписания документов, после чего, собственник разрывает договор, причин для этого может быть найдено множество, и возвращает покупателю только ту сумму, которая прописана в договоре. Для покупателя это весьма существенный убыток.

Чтобы такой ситуации не возникло, нужно пользоваться услугами сопровождения. Опытный специалист сразу же указал бы покупателю на данную мошенническую схему, что стало бы причиной отказа от приятного предложения собственника. Как правило, отказ от условий продавца провоцирует и его полный отказ заключать сделку. Так что, в любом случае с мошенником бы никаких договоров не пришлось заключать.

Отзывы клиентов

Благодарность от Елены и Александра

Сердечно благодарю адвоката Василия Анатольевича за квалифицированное и вежливое обслуживание. Всегда будем обращаться и скажем своим друзьям. Благодарим.

Елена 8 (965) 000-15-47

Александр 998-98-59

Отзыв Гавричкова А.Н.

Хочу выразить глубочайшую благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за человеческое отношение к моей проблеме и подробную профессиональную консультацию по ее решению. Почаще бы такие люди встречались в моей жизни.

С уважением, Гавричков Александр Николаевич.

Отзыв Лурье Л.Д.

Я, Лурье Л.Д., хочу выразить свою признательность и благодарность за грамотную консультацию и сердечное отношение ко мне, как к клиенту.

Благодарность от гр. Московчука В. Г.

Выражаю большую благодарность адвокату Денису Юрьевичу за консультацию и доведение дела до логического завершения.
Были очень грамотно составлены юридические документы, направлены в суд. Дело выиграно. Ура!!!
Большое спасибо!

Истец: Московчук В. Г.

Благодарность от Радхуан М.Р.

Уважаемый Каваляускас Василий Анатольевич. Позвольте выразить искреннюю благодарность за оказанную квалифицированную юридическую помощь. Благодаря Вашему профессионализму удалось добиться решения в мою пользу. Желаю Вас дальнейшего процветания и профессионализма.

Радхуан М.Р.
г.

Благодарность

Выражаю свою огромную благодарность юристу Константину Васильевичу за внимательное, доброе, а ,главное, очень понятное и грамотное разъяснение моей ситуации. Приятно осознавать, что мир не без добрых людей. Желаю Константину Васильевичу крепкого здоровья, успехов во всем, процветания, хороших, благодарных клиентов и всего наилучшего. С уважением.  

Благодарность от Плисецкого В.В.

Прошу выразить благодарность Мавричеву Сергею Вячеславовичу за чуткое отношение и понимание к клиентам. Вопрос был разрешен в течении одного дня. Очень благодарен Сергею Вячеславовичу.

Плисецкий В.В.
г.

Благодарность от Соболевой Е.П.

Прошу выразить огромную благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за грамотность, консультацию и внимание к клиентке, которая попала в сложную ситуацию; а также прекрасным чутким администраторам.
Желаю процветания компании и хороших клиентов.

С уважением, Соболева Елена Петровна.
г.

Благодарность Иванову А.И.

Прошу выразить благодарность коллективу «Юридического Агентства Санкт-Петербурга», и особенно, Иванову Артему Игоревичу, за грамотные действия и решение по моему гражданскому делу. Смею утверждать, что это одна из лучших юридических фирм в городе, т.к. очень сблизился с юристами. Все делается своевременно и по делу. Удачи коллективу во всем.

С уважением, Надеждин А.Н.
г.

От Правиковской Н.Б

Выражаю благодарность сотрудникам юридической консультации: Андрею Валерьевичу и Дмитрию Константиновичу, которые помогли мне решить неприятную ситуацию с магазином «Пятерочка».

Вопрос был решен в мою пользу без проволочки и быстро. Мне выразили извинения и я получила денежную компенсацию, и все без длительных судебных тяжб. Еще раз, спасибо большое!

Вопросы и ответы

Составляю договор с агентом на сопровождение сделки - продажи мной (покупателя нашла сама) и покупки мной другой квартиры (квартиру нашла сама). Для обеспечения собственного спокойствия и уверенности обратилась к агенту (не в агентство) для сопровождения сделки купли-продажи квартиры.

Получила от агента договор (его содержание), в котором не могу понять, где и в чем её ответственность.

Помогите, пожалуйста, скорректировать договор. какие обязательные условия договора пропущены. с уважением, В.Н.

1. Предмет договора:

1.1. Исполнитель оказывает Клиенту за вознаграждение услуги по сопровождению сделки (передачи прав собственности по договору купли-продажи) на объект недвижимости, указанный клиентом в настоящем договоре на его (Клиента) имя. Наименование объекта: 3-х комнатная отдельная благоустроенная квартира. Адрес объекта: Санкт-Петербург, В.О, ул. ……

Основные характеристики: общая площадь –....кв.м., этаж …

Цена Объекта – ХХХХХХХХ,00 (………… тысяч) рублей.

Исполнитель действует по доверенности от Клиента.

2. Права и обязанности сторон:

2.1. Исполнитель обязан:

2.1.1. Консультировать Клиента по правовым, организационным т прочим вопросам в рамках исполнения обязательств по Договору.

2.1.2. Провести первичный анализ правоустанавливающих документов на Объект и иных документов необходимых для заключения договора отчуждения Объекта и государственной регистрации перехода права собственности, обеспечить достоверность документов.

2.1.3. Оказывать содействие Клиенту при согласовании условий сделки по приобретению права Собственности на объект и подписания основного договора с владельцем Объекта.

2.1.4. Согласовать совместно с Клиентом и владельцем Объекта дату, время и места проведения сделки.

2.1.5. Согласовать правильность и полноту взаиморасчетов по сделке между Клиентом и владельцем Объекта.

2.1.6. Соблюдать конфиденциальность сведений получаемых от Клиента.

2.1.7. Обеспечить юридическую чистоту сделки

2.1.8. Обязательства Исполнителя считаются выполненными:

- в момент регистрации перехода права собственности Объекта к Клиенту, что подтверждается получением Свидетельства о регистрации права и договора купли-продажи.

2.2. Исполнитель имеет право:

2.2.1. Получать от Клиента все документы, необходимые для совершения действий по договору.

2.2.2. Вести с владельцем Объекта переговоры об условии предстоящей сделки.

2.2.3. Привлекать третьих лиц для исполнения своих обязательств по договору.

2.3. Клиент обязан:

2.3.1. Предоставить исполнителю информацию и документы, необходимые для надлежащего исполнения договора.

2.3.2. Обеспечить полное и своевременное финансирование всех этапов проведения сделки и на условиях, согласованных Сторонами.

2.3.3. Заключить с владельцем Объекта основной договор при участии Исполнителя.

2.3.4. Незамедлительно информировать Исполнителя о всех обстоятельствах, влияющих на проведение сделки, а также об изменении контактных и персональных данных, указанных в Договоре.

2.3.5. В назначенный день, время и место явиться для проведения сделки с документами, удостоверяющими личность (брачные или родственные отношения). Планируемая дата сделки 10 марта 2016 г.

2.3.6. В течение одного рабочего дня после оформления сделки сдать (лично или по доверенности другому лицу) на государственную регистрацию договор с приобретением права собственности на объект и обеспечить, связанные с регистрацией, расходы.

2.3.7. Принять объект и подписать Акт приема-передачи после фактического освобождения владельцем

2.3.8. Подписать акт сдачи-приема работ с Исполнителем.

2.3.9. Оплатить стоимость услуги Исполнителя, в соответствии с условиями договора.

2.3.10. Соблюдать конфиденциальность сведений, полученных от Исполнителя.

2.3.11. Обязанности клиента считаются выполненными по факту оплаты услуг, оказанных Исполнителем.

3. Стоимость услуг и порядок оплаты.

Эксперт:


1. Прежде всего необходимо отметить, что на сегодняшний день 99% тех NDA (оно же Соглашение о неразглашении и оно же Соглашение о конфиденциальности), а также Положений о конфиденциальности в отношении сотрудников (Положений о коммерческой тайне), которые подписываются у нас в России фактически вообще никак не защищают конфиденциальную информацию.
Проблема заключается в том, что для того, чтобы информация действительно была защищена нужно, чтобы соблюдался ряд требований, на которые обычно никто не обращает внимание.
Фактически подавляющее большинство подписываемых NDA (а также Положений о конфиденциальности в отношении сотрудников, далее для удобства буду везде просто писать «NDA») – это просто «пугалки», но не более, и, если дело реально дойдет до суда, по таким NDA как правило нарушителя никак не наказать и с него ничего не взыскать.
2. Прежде всего нужно разделять такие термины как «Конфиденциальная информация» и «Информация, содержащая коммерческую тайну». Многие смешивают эти понятие и более того в Федеральном законе «О коммерческой тайне» от 29.07.2004 № 98-ФЗ также эти термины в отдельных местах смешиваются, но все-таки нужно понимать, что:
— «Информация, составляющая коммерческую тайну» — сведения, которые имеют действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности их третьим лицам, к которым у третьих лиц нет свободного доступа на законном основании и в отношении которых обладателем таких сведений введен режим коммерческой тайны.
То есть информация, составляющая коммерческую тайну – это исключительная та информация, которая имеет ценность в силу того, что ей не владеют иные лица и если третьи лица получат к ней доступ, то информация перестанет обладать ценностью. 

Из этого следует, что, например, информацию об используемых технологиях в компании можно отнести к информации, составляющей коммерческую тайну, так как если она станет известна конкурентам, то ее ценность существенно снизится, а, например, информация о том, сколько денег находится на счету компании и с какими контрагентами она работает не может быть отнесена к информации, составляющей коммерческую тайну, поскольку само по себе разглашение такой информации никак не обесценивает саму информацию (что никак не отменяет возможность причинения убытков компании).
Однако это ни в коем случае не значит, что информацию о том, сколько денег на счете компании и с какими контрагентами она работает нельзя защитить, просто она как раз относится к следующей категории:
— Конфиденциальная информация – в нее как раз-таки входит любая информация, относительно которой сторонами соглашения была достигнута договоренность о недопустимости ее разглашения.
Почему такое деление важно? Потому что если Вы информацию о балансе своего счета определите в NDA в качестве информации, составляющей коммерческую тайну, то есть хорошие шансы на то, что в случае судебного спора по факту разглашения такой информации, суд не признает разглашение такой информации в качестве нарушения.
(!!!) Из этого вытекает первое правило – в NDA обязательно нужно максимально конкретно, четко и развернуто описывать какую именно информацию стороны договорились не разглашать. 

Всякие абстрактные формулировки формата «не разглашать вообще ничего», «не разглашать любую информацию, переданную стороне» не работают. Если Вы четко не напишите, что нельзя разглашать, например, информацию о тех же контрагентах, то в случае разглашения такой информации никакой ответственности не будет даже в случае наличия общих формулировок в NDA. 

---> Пример из практики: в Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.07.2013 по делу N А65-9864/2012 суд признал незаключенными положения Договора о неразглашении конфиденциальной информации только потому, что Стороны не определили конкретный перечень информации, которую нельзя разглашать, ограничившись формулировкой «все условия договора являются коммерческой тайной»). 

---> Пример из практики: в рамках дела А56-72074/2014 (Постановление тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015 г.) суд отказал истцу в удовлетворении требований в связи с тем, что в договоре не был определен конкретный перечень конфиденциальной информации (цитата из Постановления: «В этой связи суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ввиду отсутствия в договоре и соглашении указаний на конкретный перечень сведений, в отношении которых может быть установлен режим коммерческой тайны, ответчиком не доказан факт нарушения истцом данного режима»).
Таким образом, оптимальный вариант – сделать полный перечень отдельным приложением к NDA (у меня обычно только перечень занимает несколько страниц).
Многие крупные компании вообще передают конфиденциальную информацию исключительно по отдельным Актам приема-передачи конфиденциальной информации, чтобы дополнительно зафиксировать, что передаваемая информация относится к конфиденциальной.
3. Также еще очень распространенная ошибка – писать в NDA, что мол «в случае разглашения конфиденциальной информации Сторона обязуется возместить все причиненные убытки». Те, кто пишут такие пункты по всей видимости совершенно не знакомы с практикой компенсации убытков. Дело в том, что для компенсации убытков нужно конкретно доказать:
— факт наличия убытков, ИХ РАСЧЕТ.
— вину стороны, которая разгласила конфиденциальную информацию
— причинно-следственную связь между убытками и действиями контрагента.
Два последних пункта я сейчас не буду разбирать в рамках данной консультации (по ним тоже много проблемных моментов, в рамках данной консультации просто места не хватит), остановлюсь конкретно на первом.
Многие ошибочно полагают, что мол если мы передали информацию второй стороне, а завтра она ее опубликовала в СМИ, то мы можем спокойно идти в суд и взыскивать убытки.
Идти то Вы можете, вот только нужно будет доказать и сами убытки, и их точную сумму и самое главное представить конкретные доказательства их наличия и размера. Проблема в том, что абстрактные убытки в формате «с нами теперь меньше клиентов будут работать» никто взыскивать не будет. Суд не взыскивает абстрактные убытки даже в случае, если очевидно, что разглашение информации сильно ударило по Вам. 

Убытки можно взыскать, например, в случае, когда Вы вели переговоры с клиентом о заключении договора условно на сумму 1 млн. руб. Далее нарушитель опубликовал конфиденциальную информацию и Ваш клиент передумал с Вами работать, прислав письмо в формате «я прочитал в интернете вот такую информацию о Вас (конфиденциальную, которая была незаконно разглашена) и из-за этого передумал с Вами работать» — здесь есть и размер убытков (1 млн. руб. по договору) и непосредственные доказательства того, что клиент передумал работать с Вами именно из-за публикации конфиденциальной информации (письмо от клиента) и тут есть шансы на взыскание убытков. 

Если же клиент прямо не заявит, что он передумал работать с Вами из-за разглашения конфиденциальной информации, то суд Вам ничего не взыщет, так как всегда есть вариант, что клиент передумал по другим причинам. То есть суд работает всегда только с конкретными убытками, которые подтверждаются доказательствами и когда исключаются иные варианты развития событий. 

(!!!) Проблема со сложностью взыскания убытков решается довольно просто – мы не пишем в договоре всякие бестолковые формулировки про взыскание убытков, а пишем конкретные штрафы, которая сторона обязана оплатить за конкретные нарушения. Таким образом, мы сразу решаем 2 задачи: 

а) Освобождаем себя от необходимости доказывания, что мы понесли убытки (если нарушение есть – нарушитель в любом случае получает штраф независимо от последствий нарушения для нас). 

б) Освобождаем себя от необходимости доказывания размера убытков (а их размер как правило очень сложно точно определить).
При этом в плане определения размера штрафов тоже есть свои нюансы (вопрос определения их размера я здесь опускаю, хотя это тоже отдельная большая тема, на которую тоже есть своя судебная практика). Многие просто пишут, что мол «за разглашение конфиденциальной информации без согласия ее обладателя сторона обязуется оплатить штраф 1 млн. руб.» — это в целом неплохо, но надо понимать, что не все нарушения можно свести «к разглашению». Например, может быть ситуация, что обладатель конфиденциальной информации дал письменное разрешение на передачу информации третьему лицу, но сторона передала информации больше, чем было нужно – в такой ситуации далеко не факт, что Вы сможете взыскать данный штраф 1 млн. руб. 

Я в своих NDA всегда расписываю отдельные штрафы за различные нарушения, в том числе рекомендую прописывать штрафы не только за разглашение без согласия, но и передачу информации по незащищенным каналам связи, за небрежное хранение конфиденциальной информации, за упоминание в СМИ фактов наличия у стороны конфиденциальной информации и т.д. 

(!!!) Вообще идеальный вариант – все штрафы вывести в отдельное приложение к NDA и в виде таблицы конкретно расписать за какие нарушения какой размер штрафов. Это позволит существенно повысить шансы на взыскание штрафов в самых различных ситуациях.
И хотелось бы сразу на примере изложить 2 весьма похожие ситуации из судебной практики, в которых в одном случае истец получил отказ в иске из-за того, что в договоре было прописано, что «в случае разглашения конфиденциальной сторона получает право на взыскание убытков», а в другой практически такой же ситуации сторона взыскала компенсацию, поскольку в договоре был определен конкретный размер штрафа за нарушение, а не просто общие пункты про взыскание убытков:
---> Пример из практики: Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2014 N Ф05-1766/2014 по делу N А40-23492/13-138-219, в котором суд отказал компании во взыскании убытков по причине того, что не доказано наличие убытков и их размер (рекламное агентство после расторжения договора с клиентом опубликовало в СМИ информацию о том, как оно проводило для клиента рекламную компанию, ее этапы и т.п. Клиент подал в суд на рекламное агентство с целью взыскания убытков, возникших в результате такой публикации, но суд отказал в иске, установив, что факт наличия убытков и их размер документально не доказаны) – в данном случае если бы стороны вместо пункта про возмещение убытков указали конкретный размер штрафа за публикацию информации в СМИ, то были бы все шансы взыскать данный штраф.
---> Пример из практики: в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 г. по делу А75-6176/2013 суд взыскал штраф 100000 руб. за нарушение условий о конфиденциальности из-за того, что контрагент привлек без согласия заказчика субподрядчика (и разумеется в связи с его привлечением передал ему часть информации, которая была определена сторонами как конфиденциальная) – здесь налицо и факт нарушения (договор с субподрядчиком) и суду изначально понятно какую сумму взыскивать – 100000 руб., так как именно такой размер штрафа был предусмотрен договором за разглашение конфиденциальной информации третьим лицам. Если бы стороны вместо штрафа написали в договоре про возмещение убытков, то есть все шансы на то, что сторона бы ничего не смогла взыскать.
Как видите, в одном случае истец не учел указанные выше рекомендации и проиграл, во втором случае учел и дело успешно выиграл.
4. Еще частая проблема – при подготовке и подписании NDA совершенно не учитываются требования законодательства, в первую очередь требования Федерального закона «О коммерческой тайне» от 29.07.2004 № 98-ФЗ.
В частности, в ч.1 ст. 10 указанного Федерального закона четко указано, что меры по охране конфиденциальности информации, принимаемые ее обладателем, ДОЛЖНЫ включать в себя:
1) определение перечня информации, составляющей коммерческую тайну;
2) ограничение доступа к информации, составляющей коммерческую тайну, путем установления порядка обращения с этой информацией и контроля за соблюдением такого порядка;
3) учет лиц, получивших доступ к информации, составляющей коммерческую тайну, и (или) лиц, которым такая информация была предоставлена или передана;
4) регулирование отношений по использованию информации, составляющей коммерческую тайну, работниками на основании трудовых договоров и контрагентами на основании гражданско-правовых договоров;
5) нанесение на материальные носители, содержащие информацию, составляющую коммерческую тайну, или включение в состав реквизитов документов, содержащих такую информацию, грифа «Коммерческая тайна» с указанием обладателя такой информации (для юридических лиц — полное наименование и место нахождения, для индивидуальных предпринимателей — фамилия, имя, отчество гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, и место жительства).
 Почти все упускают из вида то, что в законе четко указано, что для защиты конфиденциальной информации ее обладатель именно ДОЛЖЕН (не может, а именно должен) принять указанный КОМПЛЕКС МЕР, а не просто подписать бумажку, назвав ее «NDA», а именно обязан:
— четко определить перечень конфиденциальной информации (выше уже обсуждали это еще в пункте 2).
— установить порядок обращения с конфиденциальной информации. Это очень важный момент, который тоже почти всегда упускается из вида. Чтобы данный пункт был соблюден обязательно нужно в NDA четко прописывать порядок обращения с конфиденциальной информации. Как она должна храниться, как должна передаваться и т.п. – если эти вещи не будут прописаны, суд может признать, что режим коммерческой тайны у Вас не введен и ничего Вам не взыскать даже в случае доказанного нарушения + здесь же важно установить порядок обращения с информацией путем принятия внутреннего Положения о конфиденциальности (нужно в случае, если у Вас есть работники, если нет, то оно не обязательно).
— вести учет лиц, которым была передана информация. Здесь имеются ввиду журналы учета работников и контрагентов, которым была передана конфиденциальная информация.
— пункт 4 в ч.1 ст. 10 самый простой – в нем имеется ввиду, что отношения с лицами, которым передается конфиденциальная информация должны быть урегулированы (то есть с работниками должны быть подписаны трудовые договоры и должно быть принято Положение о конфиденциальности, а в отношениях с контрагентами должны быть подписаны договор и NDA).
— на материальных носителях разместить грифы о том, что информация, содержащаяся на них, является конфиденциальной. Здесь имеется ввиду наличие таких грифов на компьютерах, сейфах, шкафах и т.д. (этот пункт суды обычно не проверяют + это больше для отдельных случаев). На практике обычно я рекомендую всегда делать отметки о том, что информация является конфиденциальной, например, во всей переписке по электронной почте (например, так делают все нормальные банки и не только они) и т.п. – это дополнительная гарантия того, что вторая сторона не сможет заявить, что мол она не знала, что нельзя разглашать эту информацию.
---> Пример из практики: в рамках дела А57-11021/2011 (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2012 г.) суд рассматривал спор по иску компании по ситуации, когда работник просто взял из базы компании данные 155 клиентов компании, уволился, сам открыл ИП, обзвонил клиентов из базы, предложив им перейти работать с ним напрямую по более дешевой цене. Несмотря на то, что истец привел в суд клиентов, которые подтвердили, что с ними связывался ответчик и предлагал работать с ним напрямую и несмотря на наличие иных доказательств, суд отказал в иске исключительно в связи с тем, что у истца не был введен режим коммерческой тайны, а именно не были соблюдены требования ст. 10,11 Федерального закона «О коммерческой тайне» от 29.07.2004 № 98-ФЗ (не было принято Положение о коммерческой тайне, работник не был ознакомлен с ним и т.п.) – как видите, несмотря на всю очевидность нарушения, суд отказал в иске просто из-за несоблюдения формальных моментов.
Таким образом, подводя итог, следует отметить, что все NDA (Соглашения о неразглашении, Соглашения о конфиденциальности), Положения о конфиденциальности в отношении сотрудников (Положения о коммерческой тайне) бывают трех видов: 1. Изначально не рабочие, которые даже не будут признаны судом в принципе (будут рассмотрены как незаключенные или как недействительные). 2. «Пугалки» — то есть формально они имеют юридическую силу, но в случае нарушений нарушителю ничего не грозит, и Вы ничего с него не взыщите, единственный смысл в них – некое психологическое воздействие на контрагента. 3. Нормальные NDA (по-хорошему здесь уже нужно говорить не только об NDA, но и для большинства случаев о комплексе мер по введению режима конфиденциальности в компании).
Из этого следует, что если Вы реально хотите защитить конфиденциальную информацию и иметь шансы реально привлечь нарушителя к ответственности в случае разглашения конфиденциальной информации, то к этому вопросу нужно подходить максимально ответственно, тщательно изучая конкретную ситуацию и подготавливая документы исключительно с опором на положения закона и на актуальную судебную практику.
Надеюсь мой ответ Вам помог.
С Уважением, 

Васильев Дмитрий.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/soprovozhdenie-sdelki
  • https://la-advokat.ru/uslugi/korporativnoe-pravo/soprovozhdenie-sdelok/
  • https://www.finanbi.ru/soprovojdenie-sdelok-s-nedvijimostiu-878
  • http://advokat-kr.ru/uslugi/zhilishhnyie-sporyi/chto-vkhodit-v-soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий