Обратная ипотека для пенсионеров - это сдача собственного жилья в залог банку. На основании заключаемого договора пенсионеру единовременно или регулярно начисляются выплаты. Обратная ипотека – это кредит под залог жилой недвижимости, которая принадлежит пенсионеру. Заемщику не нужно выплачивать самостоятельно такой кредит, он будет погашен после его смерти за счет продажи залогового имущества.

Обратный отсчет

В отличие от пожизненной ренты у обратной ипотекой есть ряд весомых преимуществ, как для банка, так и для пенсионера. По схеме обратной ипотеки деньги пожилому человеку выплачивает банк, а не частное лицо. Пенсионеры тем самым получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, а контрагент не будет пытаться "ускорить" получение квартиры раньше срока, как бывает с договорами ренты.

В случае с банком срок кредита строго определен. При этом сам пенсионер не сможет расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем, а в случае расторжение договора может вылиться в серьезные штрафные санкции. "Пенсионер или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога. В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток отдает наследникам", – говорит Елена Валеева, генеральный директор "Century XXI-Светлый град".

По словам Натальи Смирновой, гендиректора консалтинговой компании "Смирнова & Co. Персональный советник", такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, Австралии, Германии, но там она поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. "Обратную ипотеку" в США называют "eat your brick" ("съешь свой кирпич"), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально "проедает" свое жилье.

Первый обратный ипотечный договор был заключен в 1961 году, в Портленде – это штат Мэн, США. И сейчас число выданных кредитов исчисляется десятками тысяч. К тому же платежи, получаемые от банков, не облагаются налогом. Подобный продукт пытались ввести и в Германии. Но серьезного успеха добиться не удалось, хотя кредиты стабильно выдаются. Впрочем, наличие международного опыта, пусть и положительного, не всегда является гарантом успеха финансового продукта в России. Хотя, судя, по размерам пенсий, обратная ипотека могла бы прижиться у нас.

Риски сторон

​При обратной ипотеке банк рискует больше, чем сам заемщик. Речь идет, в первую очередь, об оценке недвижимости. Если оценка была проведена неправильно, то банк не сможет покрыть задолженность. Например, при оценке квартиры независимой оценочной компанией может иметь место мошеннический сговор между оценщиком и потенциальным заемщиком. Кроме этого рынок недвижимости изменчив. Несмотря на то, что последние годы наблюдается рост цен на квадратные метры, никто не может гарантировать, что спрос и, соответственно, цены на жилую недвижимость не упадут.

Кроме этого, возможно нецелевое использование средств. Может иметь место ситуация, когда пенсионер оформляет обратную ипотеку под давлением родственников на их нужды. В итоге получается, что пенсионеру не хватает своей пенсии для оплаты коммунальных услуг и возникает задолженность. В результате этого возможно принудительное выселение собственника.

Для обратной ипотеки необходимо выбирать стабильный, надежный банк. Кредитный и ипотечный договор необходимо тщательно изучить до их подписания. Лучше всего это сделать с профессиональным юристом. Договора не должны содержать пункты, которые позволяют кредитору досрочно требовать возврата задолженности или произвести реализацию предмета залога.

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя. На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС). На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет. При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены. Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС. Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Фото 1

Условия получения обратной ипотеки

Получение обратной ипотеки основывается на определенных условиях:

  • возраст соискателя составляет не меньше 60 лет;
  • отсутствие нетрудоспособных наследников или лиц, находящихся на иждивении;
  • требования к жилью учитывают его рыночную стоимость и возможность продажи;
  • не допускается аварийное состояние объекта;
  • отсутствие обременения или долгов;
  • правом собственности обладает пенсионер, исключается долевое владение;
  • страхование залогового имущества.

Допускается оформление обратной ипотеки на двух заемщиков — супругов. Расчет производится по возрасту меньшего. В случае смерти одного из супругов кредит продолжает выплачиваться второму.

В Сбербанке

В Сбербанке программа обратной ипотеки не реализуется. Альтернативой предоставляются отдельные условия кредитования пенсионеров. Выгодный процент определяется для соискателей с дополнительным источником дохода.

Предоставление залога в виде недвижимости улучшает кредитное предложение. Такая ситуация основывается на стандартных условиях кредитования и не всем собственникам подходит.

В АИЖК

Агентство ипотечного жилищного кредитования занимается вопросами социальной поддержки населения в оформлении ипотечных кредитов. Активное сотрудничество с банками основывается на создании выгодных программ по ипотечным кредитам и по рефинансированию имеющихся кредитных обязательств.

Обратная ипотека для пенсионеров в АИЖК реализуется в пробном режиме. Подобное кредитование для граждан предоставляется с недавнего времени, часть процессов еще не реализована. Законодательных норм, регулирующих механизмы обратной ипотеки пока не имеется. Основным документом, определяющим правовую основу кредитования становится заключенный кредитный договор.

Однако это не означает, что риски такого кредитования больше, чем при обычной выдаче ссуды. АИЖК устанавливает процентную ставку в 9% от залогового обеспечения в год. За пенсионером сохраняется право собственности и проживания в своем доме. Повышается материальный достаток — на миллион рублей ежегодные 9% составят 7500 рублей в месяц. Ограничения касаются лишь передачи собственности другим лицам.

Порядок оформления

Порядок оформления обратной ипотеки основывается на пошаговых действиях:

  • выбор банка с наличием подобной программы социальной поддержки;
  • за счет заемщика проводится оценка собственности под залог;
  • сбор документов, подача заявления на кредитование;
  • рассмотрение заявки, расчет условий и подписание договора.

Условия договора прорабатываются индивидуально. В расчет берутся статистические данные по продолжительности жизни. На их основе устанавливается годовой процент и ежемесячная выплата.

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Фото 3

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2019 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

  • Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
  • После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
  • Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Важные риски, которые следует учесть

Обратная ипотека является наиболее безопасным способом улучшения своей жизни в старости, так как до момента смерти пенсионера, именно он остается собственником недвижимого имущества. Оплата займа происходит после смерти лица, поэтому говорить о каких-то серьезных рисках не приходится.

Однако существуют и особые обстоятельства, при которых оформление становится невозможным. Заключать договор с банком может только владелец жилища, поэтому если он является недееспособным, опекун не имеет полномочий для заключения обратной ипотеки.

Условия предоставления

Для оформления обратной ипотеки должны выполняться следующие требования:

  • Потенциальному заемщику должно быть не менее 65 лет. Причем если квартира находится в совместной собственности, этим возрастным требованиям должен отвечать самый молодой собственник.
  • У пенсионера не должно быть нетрудоспособных наследников и иждивенцев. В случае их наличия у банка возникает дополнительный риск неисполнения договора ипотеки. При обращении в суд вероятность принятия решения в пользу кредитора также невелика.
  • С большей вероятностью пенсионер получит положительное решение, если дом, где находится квартира, имеет не меньше 4 этажей.
  • Дом не должен быть в аварийном состоянии.
  • Дом должен находиться в крупном городе или поблизости.
  • Нельзя передавать в ипотеку квартиру, если есть задолженность по коммунальным платежам, а тем более, если вследствие задолженности отключены какие-либо коммуникации.
  • Если пенсионер состоит в браке, то супруги должны быть солидарными заемщиками.
  • Квартира должна быть застрахована.
Фото 3

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

  • Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
  • Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров?

Обратная ипотека позволяет получать дополнительный доход за счет предоставления недвижимости в залог банку. Участие доступно пенсионерам с оформленным правом собственности на недвижимость. Сдача жилья в залог не лишает владельца права собственности.

Доступные для оформления варианты основываются на определенных программах:

  • получение единовременной выплаты на текущие нужды — операция, строительство, покупка;
  • ежемесячные платежи на протяжении договорного периода времени;
  • определение регулярных выплат на неопределенный срок;
  • свободный график — выплаты производятся по мере надобности, процедура основывается на постоянной переоценке лимита выдачи и стоимости залога.

Пенсионер проживает в сданном в залог жилье до своей смерти. Затем недвижимость переходит в собственность банка и реализуется по рыночной цене. За счет продажи покрываются расходы банка. При наличии остатка он передается наследникам заемщика.

Родственники нередко выкупают заложенную недвижимость у банка. Такой вариант возможен до смерти заемщика — родственники становятся наследниками пенсионера.

Возможные риски

Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

Как оформить по шагам

Для оформления такого рода кредита существуют определенные правила, соответствие которым поможет быстро и беспроблемно оформить ссуду для пожилого гражданина.

Для получения средств с кредита под залог недвижимой собственности, пенсионеру необходимо:

  1. Отыскать банковские учреждения, оказывающие услуги по обратной ипотеке. В России таких учреждений крайне мало и лучше всего ознакомиться с ними в АИЖК, а после действовать в соответствии с полученными инструкциями.
  2. Следующий этап – сбор и подготовка необходимого пакета документов. Он устанавливается индивидуально, но всегда требует наличия паспорта, пенсионного свидетельства, правоустанавливающих документов на недвижимость, а также технических справок и свидетельств на жилье.
  3. Подать заявление о выдаче кредита с приложением документов и их копий при необходимости.
  4. При положительном решении, необходимо поехать в банковское учреждение и заключить договор.
  5. Параллельно с заключением договора оформляется соглашение о страховании недвижимости, которое стоит определенный процент от стоимости кредита.

В договоре указывается способ перевода средств – в полном объеме на конкретный счет, либо частичные ежемесячные выплаты к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, ложатся на плечи заемщика, поэтому об этом тоже стоит побеспокоиться заранее.

Как оформить обратную ипотеку?

Фото 5

Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

  1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
  2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
  3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
  4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

Необходимые для заявителя документы:

  • паспорт РФ;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • техническая документация из БТИ;
  • страховые документы;
  • выписка из БТИ;
  • письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

Обратная ипотека и пожизненная рента: что лучше?

Сейчас достаточно популярна пожизненная рента. Она состоит в том, что пожилой человек подписывает договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязан содержать его и обеспечивать уход в обмен на получение жилья после смерти пенсионера. Но такая схема достаточно рискованна для собственника недвижимости. Часто возникают разногласия в полноте содержания и ухода. Даже если сумма материальной помощи была прописана в договоре, со временем, из-за инфляции, ценность ее может быть снижена. Вряд ли покупатель недвижимости согласится добровольно ее увеличить. А понятия достаточности ухода и физической помощи вообще размыто.

Но самое неприятное в пожизненной ренте – это случаи умышленного доведения до смерти пожилого человека.

При подписании договора с банком все намного прозрачней и безопасней. Пожилой человек четко знает, на какую сумму он может рассчитывать. При этом он уверен в том, что будет пользоваться без ограничений своим жильем до самой смерти.

Как это происходит?

Пенсионер обращается в банк и предъявляет все необходимые бумаги. Кроме документов, удостоверяющих его личность, необходимо предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Банк оценивает недвижимость и озвучивает пенсионеру, какую сумму он сможет получить по обратной ипотеке. После принятия положительного решения, человек подписывает кредитный договор и договор ипотеки. Получить денежные средства можно тремя способами:

  • Единоразовые платежи. Этот способ обычно выбирают заемщики, которым нужна сразу большая сумма, например, для лечения или реабилитации после болезни.
  • Регулярные платежи с выплатой один раз в месяц. Такой способ является более популярным. Так пенсионер получает ощутимую прибавку к пенсии и может быть уверенным в своем финансовом состоянии.
  • Произвольные выплаты по обращению заемщика. Деньги банк выплачивает частями, после обращения пенсионера с соответствующим заявлением.

Проценты, которые начисляет банк, пенсионер не выплачивает, они капитализируются.

Если в течение действия кредитного договора возникает необходимость расторгнуть договор, это можно сделать путем досрочного погашения существующей задолженности.

После смерти пожилого человека банк реализовывает квартиру, погашает кредит и все начисленные проценты. Если после погашения остается какая-либо денежная сумма, ее выплачивают наследникам пенсионера.

В некоторых случаях банк может предложить родственникам заемщика самостоятельно погасить ипотеку в обмен на переоформление квартиры на них. Это банку удобней, так как нет необходимости заниматься поиском покупателя.

В каких банках выдают обратную ипотеку?

Фото 6

Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

В 2019 году оформить обратную ипотеку предлагают:

  • Бинбанк;
  • Мособлбанк.

Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

  • Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
  • Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
  • У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
  • В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
  • Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
  • Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.

К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

  • Возраст: от 60/65 лет.
  • Гражданство РФ.
  • Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
  • Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
  • Владение недвижимостью не менее 3 лет.

Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

В 2019 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

  • возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
  • увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам. Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора. При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Законные сложности

Фото 7

Сложности внедрения обратной ипотеки в России, по мнению экспертов, можно отнести к двум группам: субъективно преодолимые и объективно непреодолимые. К первой группе относятся, прежде всего, нормы банковского надзора, побуждающие банки консервативно оценивать кредитные риски и формировать резервы на основании документально подтвержденной оценки платежеспособности заемщиков, качества обслуживания ссуд и оценки залога.

"По схеме обратной ипотеки прибыль банк может получить только в конце программы, а в течение 10 лет, пока действует договор прибыли нет, то есть отсутствует положительный денежный поток. Кроме того, есть риск оспаривания сделки наследниками со ссылкой на то, что пенсионер принимал решение, будучи в не адекватном состоянии по возрасту", – отмечает Наталья Смирнова.

Еще более сложная юридическая ситуация возникнет в случае, если заемщик оставит завещание на квартиру (например, в пользу государства, иностранного гражданина или иного лица), на что он имеет полное право. Таким образом, введение механизма обратной ипотеки потребует существенных изменений в законе, начиная с ввода специальных положений в Гражданский кодекс.

По словам Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. "Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет", – резюмирует эксперт.

Фактором второй группы, который непреодолим в среднесрочной перспективе, является инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту. "Невозможно предсказать стоимость заложенной недвижимости через 10 лет (максимальный срок обратной ипотеки в РФ). Не стоит сбрасывать со счетов моральное старение самой недвижимости, особенно с учетом того, что у пенсионеров в основном квартиры в старых домах", – замечает Смирнова. Да и прибавка к пенсии, по подсчетам Валеевой, при средней стоимости квартиры в регионах 2,5 млн рублей, составит не более 3 тысяч рублей.

Где оформить

Не все российские банки предлагают оформление обратной ипотеки своим заемщикам, поэтому перед принятием решения необходимо ознакомиться с банками, предоставляющими такие услуги.

К сожалению, для многих россиян оформление такого рода ссуды возможно только посредством АИЖК либо его непосредственных партнеров.

Средства с залогового кредитования для пенсионеров предоставляется в двух видах:

  1. После заключения договора пенсионеру перечисляется вся сумма займа, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению в течение всей жизни.
  2. После оформления соглашения, сумма кредита распределяется в равных пропорциях и выступает доплатой к ежемесячной пенсии.

Ипотечное кредитование пенсионеров в Сбербанке

Увеличить пенсию с помощью ипотечного кредита может практически любой пожилой россиянин, так как обратная ипотека для пенсионеров набирает обороты и развивается ежегодно, однако до сих пор Сбербанк не начал осуществлять выдачу таких займов.

Связано такое положение дел с большими рисками, которые в последствие могут не окупить затраты финансовых учреждений.

Вопросы и ответы

Здрасвтвуйте у меня такой вопрос жена подала на элементы у нас взята совмесно ипотека зарабаток мой 27 тыщ плачу ипотеку 19 тыщ если с меня будут вышитывать элементы мне неостаеться на жизнь как быть в этой ситуации

Эксперт:

Сергей.
Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместного имущества. Тогда ипотечный кредит будет разделен между Вами и бывшей супругой.
Если говорить в целом, то возможны три варианта:

1.Квартира продается, из вырученных средств выплачивается долг банку. А остаток суммы делится поровну между экс-супругами.
2.Ипотечные платежи делятся поровну между супругами. Каждый выплачивает свою долю.
3.Один из супругов остается собственником, и компенсирует стоимость части квартиры другого супруга.

Помогите ответить на следующий вопрос.

При регистрации права собственности на Покупателя квартиры (нового правообладателя) в рег.плату не был предоставлен документ подтверждающий окончательный расчет с Продавцом жилого помещения. Рег.палата по мимо права собственности на Покупателя зарегистрировала ипотеку в силу закона на Продавца квартиры и на Заимодавца (на заимодавца, в силу того, что в договоре купли продажи указано, что квартира приобретается в т.ч. и с использованием заемных средств). В залог заимодавцу "ушла квартира", которая имелась в собственности у Покупателя/Заемщиком, по договору об ипотеки (одновременно с регистраций договора об ипотеки). Таким образом получилось следующее. Приобретенная квартира Покупателем/Заемщиком обрела нового правообладателя, но находится в залоге у Продавца и Заимодавца.

Вопрос: какие действия необходимо и/или обязательно предпринять Покупателю, Продавцу, Заимодавцу при окончательном расчете за приобретенное жилье?

Эксперт:

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» достаточно подробно регулирует данный процесс (приведены положения необходимые вам в разрешении вопроса):

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.(в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ) Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

1.1. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.(п. 1.1 введен Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2. Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо.

3. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию....

В случае, если продавец и заимодавец уклоняются от подачи заявления для снятия ипотеки, вы вправе обратиться в суд.

Далее прикрепляю, неплохой обзор данной проблемы, содержащийся в системе К+, выводы которого, в данном случае, я разделяю.

Хочу отказаться от квартиры, купленной по валютной ипотеки, сдать квартиру банку. Кредит 317 тыс.долл. Стоимость квартиры на момент покупки в 2008 году составляла 385 тыс.долл (то есть порядка 58 тыс дол внес при покупке сам). В настоящий момент рыночная стоимость квартиры порядка 13 млн.рублей (значительно ниже долларовой стоимости на момент покупки), оставшийся долг порядка 287 тыс.долл (значительно выше рыночной стоимости квартиры). Вопрос: могу ли отказаться от ипотеки, отдав квартиру и получив обратно часть средств?

Эксперт:

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке возможна. Только не банку, банк сам недвижимостью не занимается, но, безусловно, при его участии. Существует несколько вариантов по продаже ипотечной квартиры,  но главное здесь — необходимость из стоимости квартиры погасить остаток задолженности банку. Вы оценили примерную стоимость квартиры (при этом учитывайте, что объекты под ипотекой обычно имеют стоимость несколько меньше, чем аналогичные, но без обременения), вы знаете остаток задолженности банку, который должны будете погасить из ее стоимости. Далее все необходимые действия вы должны будете совершать с согласия и под контролем банка.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://bbf.ru/magazine/17/5224/
  • https://law03.ru/finance/article/obratnaya-ipoteka-dlya-pensionerov
  • https://www.domofond.ru/statya/rabotaet_li_obratnaya_ipoteka_v_rossii/5074
  • https://ahrfn.com/ipoteka/obratnaya-ipoteka-dlya-pensionerov.html
  • http://ipoteka-expert.com/obratnaya-ipoteka-chto-eto-takoe/
  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/obratnaya-ipoteka.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий