В сфере недвижимости есть много непонятных терминов. В этой статье расскажем, что такое кондоминиум, используется ли он сейчас и как его создать. Кондоминиум — что это такое Condominium в переводе с латинского означает «совместное владение»: «кондо», или condo переводится как «вместе», minium — «владение». Во многих странах мира действует это определение термина. То есть кондоминиум — это совместн. Чтобы вы узнали обо всех особенностях кондоминиума, мы подготовили статью о том, что это за форма собственности, какие у нее плюсы и минусы, а также в каких государствах больше всего распространены кондоминиумы.

Как создать кондоминиум

Как создать кондоминиум

В России самая близкая форма правления к кондоминиуму — ТСЖ, или товарищество собственников жилья. Чтобы создать его:

Соберите инициативную группу

Поговорите с соседями и соберите активистов, которые выступают за создание ТСЖ. Чем больше инициативная группа — тем лучше, потому что сначала нужно будет проделать серьезную работу: подготовить ряд документов, оповестить жильцов о собрании, провести его, подготовить бумаги для регистрации в налоговом органе.

Соберите сведения о собственниках

Узнайте, кто и в каких долях владеет каждой квартирой в доме или каждым домом на земельном участке. Также выясните, сколько человек прописано в жилой недвижимости и сколько проживает по факту. Это нужно, чтобы определить всех членов будущего ТСЖ — каждый собственник должен принимать участие в собраниях. А информация о числе прописанных, проживающих граждан поможет примерно рассчитать затраты на обслуживание мест общего пользования.

Определите этапы развития

Проанализируйте состояние дома, чтобы оценить, сколько средств потребуется на его содержание. Подумайте, из каких дополнительных источников можно получать доход. Определите ближайшие цели и этапы развития. Например, пропишите строительство новой детской площадки в первый год или рассчитайте год проведения капитального ремонта, а в дополнение к нему распишите цели на ближайший год.

Напишите устав ТСЖ

Его нужно написать до проведения общего собрания. Требования к уставу ТСЖ прописаны в статье 135 ЖК РФ. Законодательство гласит, что в нем обязательно должны быть указаны сведения о:

наименовании товарищества собственников жилья включительно с этими словами;

месте, где будет находиться ТСЖ;

предметах и целях деятельности ТСЖ;

порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

составе, компетентности органов управления;

порядке принятии решений органами управления в ТСЖ.

В устав важно включать форму, порядок выбора правления, строгие рамки полномочий всех лиц — например, определенную сумму, которую можно тратить без разрешения членов ТСЖ. Все, что больше этой суммы, должно оговариваться на собрании.

Также пропишите учет голосов и порядок организации содержания и ремонта. Например, будет ли ТСЖ выполнять это своими силами, сотрудничать с управляющей компанией или обратится к подрядчикам.

Организуйте собрание

Подготовьте протокол собрания с главными тезисами, которые будете обсуждать, и листы для голосования с соответствующими графами. Уведомите всех собственников о предстоящем собрании — вышлите им извещения с уведомлением или лично пройдите по квартирам и сообщите о предстоящем мероприятии под расписку. Затем составьте повестку дня — расскажите о главных вопросах, которые будете обсуждать на собрании. Повестку можно повесить на общем стенде, двери подъезда или в других общедоступных местах.

Проведите собрание

Проведите собрание, расскажите о желании создать ТСЖ, заручитесь поддержкой собственников. Зачитайте устав и попросите проголосовать «за» него. Затем общими усилиями выберите членов правления, которые будут отвечать за управление, дайте им слово. Занесите все решения в протокол, передайте листы для голосования, чтобы все присутствующие поставили свои голоса с подписью.

Если собрание посетило меньше 50% собственников или меньше 50% собственников проголосовало «за», изменения приняты не будут. Нужно проводить новое собрание или убеждать несогласных выступить «за» создание ТСЖ.

Зарегистрируйте ТСЖ

Посетите местный налоговый орган и зарегистрируйте товарищество собственников жилья. Для этого предоставьте:

заявление о регистрации — его можно заполнить на месте;

протокол собрания с листами голосования;

устав ТСЖ в двух экземплярах;

квитанцию об оплате государственной пошлины.

О дополнительных документах и сроках регистрации вам сообщат на месте. В течение 5 дней после официальной регистрации ТСЖ члены правления должны будут открыть расчетный счет в одном из банков.

Обратитесь в местную администрацию

Уведомите администрацию о создании ТСЖ. Направьте ей учредительные документы и примите здание от органов местной власти с оформлением соответствующего акта. Если у дома есть бывший управленец, сообщите ему о создании ТСЖ.

Фото 1

Что такое кондоминиум

Слово «кондоминиум» с латинского языка переводится как совместное владение. С XIX века оно массово используется в градостроительстве для обозначения жилых домов и иногда коммерческих построек, которые находятся в собственности у группы физических лиц. Проще говоря, кондоминиум — это общность домовладельцев или здание, которое принадлежит нескольким хозяевам.

Эта форма владения позволяет не только чётко разграничить права собственности жильцов, но и организовать эффективное управление эксплуатацией, техническим и санитарным содержанием многоквартирного дома.

К кондоминиумам могут относиться целые комплексы строений

Историческая справка

Термин «кондоминиум» первоначально появился в Англии, хотя исследователи приводят и более ранние примеры таких правоотношений. Ещё в Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме, предназначенном для нескольких семей.

В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в 19 веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере.

В 1836 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, которые занимаются строительством и обслуживанием жилых помещений. Благодаря этому закону происходило поощрение идеи строительства жилья при помощи объединения средств граждан и льготного кредитования под залог строящихся квартир.

На практике это выглядело следующим образом: члены организованных строительных сообществ еженедельно делали взносы в общую кассу организации. Когда накапливалась необходимая для постройки небольшого дома для одной семьи, начиналось строительство.

Меньше, чем через 100 лет после принятия закона о строительных обществах (к 1925 году), в Англии было организовано более 1000 таких организаций, объединивших более 1000000 человек.

Преимущества и недостатки кондоминиумов

К основным преимуществам, которые даёт указанная форма собственности, необходимо отнести следующее:

  • возможность контроля денежных средств, которые собираются на благоустройство территории либо ремонтные работы;
  • доступность всех помещений, что позволяет жильцу беспрепятственно перемещаться по всей территории здания;
  • ответственность каждого участника кондоминиума не только за собственное жилье, но и за общие территории;
  • отсутствие налога на оплату коммунальных услуг, так как кондоминиум попадает в категорию неприбыльных организаций;
  • обустроенность придомовой территории;
  • выгодное расположение: помещения, в которых жильцы обладают квартирами по праву кондоминиума, обычно строят как можно ближе к центральным районам, поэтому собственникам не приходится долго добираться до работы, торговых объектов, организаций дошкольного и школьного образования;
  • возможность поиска индивидуальных путей решения при наличии задолженностей по коммунальным платежам у конкретных жильцов: по общему решению на собрании жильцов должник вместо финансового погашения долга может внести трудовой вклад и тем самым избавить себя от долговых обязательств;
  • эффективная защита прав в суде в рамках общего кондоминиума.

Недостатков описываемой формы собственности жилья не слишком много. Главным из них является продолжительный и сложный процесс регистрации. Если подобный жилой комплекс регистрируется впервые, то создание технического паспорта будет оплачиваться бюджетными средствами.

Ещё один существенный недостаток – большие вложения для содержания жилья. Средства для ремонта, обслуживания систем коммуникации, благоустройства придомовой территории вкладывают жильцы кондоминиума. Этот недостаток особенно ярко проявляется в том случае, если потребуется крупный дорогостоящий ремонт.

Фото 2

Кондоминиум — что это такое

Кондоминиум — что это такое

Condominium в переводе с латинского означает «совместное владение»: «кондо», или condo переводится как «вместе», minium — «владение». Во многих странах мира действует это определение термина. То есть кондоминиум — это совместное обладание каким-либо единым объектом недвижимости, например — многоквартирным домом или односемейными домами, расположенными на одном участке. Каждый участник кондоминиума владеет имуществом — например, квартирой в многоквартирном доме, и при этом принимает участие в управлении общим имуществом.

Если говорить простыми словами, кондоминиум — это форма управления многоквартирным домом или другим объектом, у которого несколько собственников.

У кондоминиумов есть множество форм — объединений собственников жилья. В разных странах используются разные понятия. Например:

в XIX веке в Великобритании были временные и постоянные сообщества;

в США и Канаде действуют территориальные сообщества жителей;

в Финляндии действуют квартирные акционерные общества;

в Германии работают строительные союзы;

во Франции такая форма управления называется синдикатом;

в Казахстане есть кооперативы собственников квартир;

на Украине действуют объединения совладельцев многоквартирных домов.

По мере развития рынка недвижимости меняются и кондоминиумы.

В России применение термина было особым. Сначала им обозначали участников правоотношений, а затем — их объект.

Впервые форма собственности, которая похожа на зарубежную, появилась еще в дореволюционной России. Тогда появилась концепция города-сада: населенного пункта в виде круга площадью 5 000 акров, поделенного 6 бульварами шириной 120 футов на 6 равных секторов. Согласно идее, все жители такого города формируют гражданское общество, которое оберегает земли вокруг города от застройки. Позднее в СССР появились МЖК — молодежные жилые комплексы. Они существовали с 1971 по 1991 год.

Законодательно термин был определен только в 1992 году. Он был прописан в ФЗ №4218-1 от . В законопроекте кондоминиумом назывался специфический субъект права на недвижимость, а именно — товарищество собственников жилья. года вышел указ Президента РФ №2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме». Определение было схожим с предыдущим трактованием, но его расписали более подробно. Но уже в указе №431 от термин «кодоминиум» трактовали уже как объект — многоквартирный дом либо группа домов на одном участке. А современное определение термина было введено ФЗ №72 от года. Оно означало совокупность земли, помещений, ограждений и инженерных коммуникаций нескольких односемейных домов или многоквартирного дома. Уже 1 марта 2005 года, с вступлением в силу нового Жилищного кодекса, понятие исчезло из законодательства. Сегодня самая близкая к ней форма собственности — это ТСЖ, товарищество собственников жилья.

Сегодня многие часто называют кондоминиумами жилье для арендаторов. Такая практика распространена за границей. Арендаторам предоставляют несколько зданий на общей закрытой территории, в каждом из них есть небольшие квартиры. Управлением занимается объединение собственников которым принадлежат квартиры, а проживают в таких кондо арендаторы.

Выгоды проживания в кондоминиуме

Фото 4

Доступ ко всем помещениям

Места общего пользования всех домовладельцев

Вы имеете возможность беспрепятственно посещать все объекты, которые находятся в здании и на его территории.

Ухоженная площадка вокруг дома

Живописный берег

Проводя ежемесячные выплаты, вы будете уверены, что и само строение и площадь вокруг него всегда будут убраны и ухожены.

Удобное расположение

Компактное и удобное жильё

Такие дома чаще всего строятся близко к магазинам, ресторанам, городским центрам и транспортным маршрутам. Такие условия выгодны не только для поездок на работу, но и предоставляют доступ к развлечениям.

Доступность

Изысканный дизайн интерьера

Как и любой вид жилья, ценовой диапазон кондоминиума является широким. И даже если просторные апартаменты вам не по карману, даже самая недорогая квартира с маленьким интерьером будет для вас оптимальным вариантом с современной и удобной планировкой.

Практичное пространство

Потрясающий образ в контрастных тонах

Даже компактные апартаменты являются эргономичными, и вы получаете все удобства даже несмотря на то, что вы владеете небольшим жильём.

Что такое кондо?

По определению – это совокупность квартир в одном строении, имеющих общую инфраструктуру, но каждая из них принадлежит владельцам как частная собственность. Его обитатели имеют возможность пользоваться стандартными удобствами на общих правах, это и прихожие, системы отопления, комнаты отдыха, бассейны и прочие.

Плюсы кондоминиума

Плюсы кондоминиума
  • Большая ответственность каждого собственника за содержание своего жилья. Поскольку кондоминиум подразумевает совместное владение общей площадью, а также ее совместное содержание, то у каждого владельца квартиры вырабатывается серьезное отношение к своему и совместному имуществу.
  • Оплата коммунальных услуг в кондоминиуме не облагается налогами, поскольку по своей сути, кондоминиум относится к неприбыльным организациям.
  • Если в кондоминиуме проживают малоимущие граждане, то они имеют право подать заявление на оформление субсидий от государства на оплату коммунальных услуг.
  • Владельцы жилья сами в праве распоряжаться всеми нуждами, которые необходимо применить к их общему хозяйству.
  • У жильцов кондоминиума есть возможность контролировать, куда идут их средства, потраченные на непредвиденные нужды, например, на капитальный ремонт.
  • У собственников жилья в кондоминиуме есть право полностью распоряжаться своими квартирами, то есть, они могут совершать с ними всевозможные сделки. Также на общем собрании может быть решён вопрос о том, чтобы собственники могли по своему усмотрению использовать общую территорию кондоминиума. Они могут даже получать с нее доход в пользу кондоминиума.
  • Защита прав в суде проходит намного эффективнее в рамках общего кондоминиума.
  • Те собственники, которые имеют долги за коммунальные услуги, могут по решению общего собрания, вложить трудовой вклад в пользу кондоминиума вместо погашения долга.
Огромным плюсом кондоминиума является вложение средств в это имущество. Во многих странах Запада принятой тенденцией считается сохранение накопленных средств посредством вложение их в кондоминиум, поскольку это надежно и удобно. Такие инвестиции защищены от инфляции и других рисков. Особым спросом пользуются те объекты, которые со временем растут в цене. Доказанным фактом считается, что состояние самой квартиры мало влияет на формирование стоимости. Здесь играет большую роль местоположение, метраж, обслуживание и износостойкость комплекса кондоминиумов.

Минусы кондоминиума

Фото 5

Основным минусом кондоминиумов считается процесс его регистрации. Это непростая задача, которая также требует и немалых затрат. Если такой вид собственности регистрируется впервые, то стоимость технического паспорта оплачивается бюджетными средствами.

Вторым минусом можно считать содержание жилья. Поскольку все обязанности по этому поводу возлагаются на самих собственников, то и ремонт, и обслуживание систем коммуникаций они выполняют за свой счет. Придомовая территория кондоминиума тоже нуждается в содержании, а именно, в уплате земельного налога не нее.

Особенности совместного владения в России

Понятие кондоминиума установлено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» от года в значении общества собственников. Но в новом законе, изданном в 2004 году, это понятие уже не используется. Взамен него введён термин многоквартирного дома, управляемого товариществом собственников жилья (ТСЖ).

В России применение этого понятия получило особую практику — им обозначали не правоотношения, а сперва участников этих правоотношений, затем — их объект.

Форма управления зданием должна устанавливаться общим собранием владельцев квартир. При этом они могут не проживать в здании, а только выступать в роли арендодателей.

В России способ управления домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Особенности создания кондоминиума в Российской Федерации

В 2005 году термин «кондоминиум» как форма управления жильём был упразднён Жилищным кодексом РФ. Аналогами кондоминиумов в России являются ТСЖ (товарищество собственников жилья). Принцип управления и оплаты коммунальных платежей в последней упомянутой форме не отличается от принципов кондоминиума.

Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Чтобы стать участником таких правоотношений, необходимо:

  • провести опрос среди жильцов;
  • если будет получено согласие на оформление такого статуса, следует подготовить коллективное заявление и устав;
  • на общем собрании выбрать управляющий состав, членами которого могут стать собственники жилого дома;
  • провести повторное собрание для утверждения устава, а также для проведения голосования за предложенных кандидатов на посты по управлению кондоминиумом;
  • зарегистрировать образование: государственная постановка на учёт такой организации жильцов проводится в течение месяца, на бесплатной основе.

После получения подтверждающих регистрацию объекта бумаг председатель открывает расчётный счёт в банковском учреждении, на который жильцы в дальнейшем будут производить оплату на содержание и ремонт общих мест владения и коммуникационных систем.

Если приобретать квартиру в уже сформированном ТСЖ после получения свидетельства о собственности на жилье, нужно оформлять договор с ТСЖ. Это означает согласие собственника оплачивать общие расходы на содержание дома и признаёт факт получения права новым жильцом на принятие участия в решении текущих вопросов, касающихся жилья.

Конструкционные различия

Общемировая практика заключается в строительстве нескольких зданий кондоминиума, объединённых между собой закрытой общей территорией. На ней может быть размещена детская площадка, а если позволяют климатические условия, то и бассейн. Как правило, жильцам кондоминиума предоставляется бесплатное парковочное место для их автомобиля.

Первые этажи зданий кондоминиума отдаются застройщиками под коммерческие учреждения, полезные жильцам и арендаторам: продуктовые магазины, салоны красоты, прачечная, интернет-кафе и т.п.

Санузел в кондоминиуме – совмещенный, причём, вместо ванной устанавливается душевая кабинка, зато унитаз оснащается дополнительно системой биде. Такая компоновка позволяет застройщикам экономить пространство, а значит, в одном доме помещать больше квартир.

Аналогичная ситуация и с кухнями. Они, как правило, небольшие. Под них выделяют ровно столько пространства, чтобы на ней можно было установить плиту, мойку, холодильник и немного кухонных шкафчиков, выполняющих ещё и роль разделочных столов.

После прочитанного у читателя может возникнуть мнение, что кондоминиум – это такое малосемейное общежитие. Это не совсем так. Кондоминиум – это жильё для арендаторов, а потому площадь кухни и ванны сокращены до минимума. Это сделано, во-первых, для снижения арендной платы, во-вторых, за рубежом принято питаться в ресторанах, кафе и других предприятиях общественного питания, наконец, в-третьих, душевая кабинка не только экономит пространство, но и по сравнению с ванной расходует меньше воды, что, в свою очередь, снижает коммунальные платежи.

Ещё одно отличие кондоминиума от общежитий советского образца – это оригинальные проекты, по которым строятся кондоминиумы. Никаких общепринятых стандартов, только полёт фантазии, только воплощение смелых архитектурных решений.

Фото 5

Как создаются кондоминиумы в России

Можно условно поделить процесс создания кондоминиумов на несколько шагов:

  1. Подготовка. Несколько инициаторов создания кондоминиума (собственники дома или квартир) собирают документы, проводят опросы остальных собственников жилья, готовят проект устава, выбирают правление;
  2. Проведение собрания. О том, что готовится собрание, собственников уведомляют не позднее, чем за 2 недели до предполагаемой встречи. На этом собрании составляется устав кондоминиума, в также проводится голосование на выбор правления;
  3. Регистрация. Государственная постановка на учет кондоминиума проводится бесплатно в течение месяца. На этом же этапе после получения всей регистрационной документации, председатель открывает расчетный счет, на который жильцы будут переводить оплату.
Подробнее о том, как создать ТСЖ, читайте в нашей статье. Просмотреть варианты жилья вы можете в разделе - купить квартиру в Москве.

Плюсы и минусы кондоминиума

Плюсы и минусы кондоминиума

Как у любой другой формы правления, у кондоминиума есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы кондоминиума

Высокая личная ответственность. В кондоминиуме все собственники недвижимости принимают решения совместно, на общих собраниях. На них нужно обязательно являться. У каждого владельца квартиры или односемейного дома появляется ответственность не только за свое имущество, но и за общую недвижимость.

Отсутствие налогов. Кондоминиум относится к некоммерческой, то есть неприбыльной, организации. Поэтому оплата коммунальных услуг в нем не облагается налогами. Это дает возможность сэкономить на ежемесячных платежах, а сэкономленные деньги направить на развитие, улучшение общего имущества.

Субсидии от государства. Даже в кондоминиумах малоимущие и другие льготные категории граждан имеют право на помощь от государства. Например, собственник квартиры может подать заявление на получение субсидии на оплату коммунальных услуг от государства.

Контроль расходов. Каждый член кондоминиума может контролировать, куда расходуются средства — все затраты отражаются в ежегодных отчетах. Кроме того, все собственники недвижимости могут решать, на что конкретно потратить деньги — например, выбрать между ремонтом подъездов и новой детской площадкой, парковкой или ремонтом крыши.

Право распоряжаться жильем. Каждый собственник вне зависимости от формы правления многоквартирным домом может распоряжаться своим личным имуществом, при этом согласие других участников правления не требуется. Можно дарить, обменивать, продавать, завещать недвижимость.

Возможность дополнительного заработка. На собрании членов кондоминиума можно решить, как дополнительно зарабатывать на содержание общего имущества. Например, можно сдавать помещения для общего пользования — сделать магазин на первом этаже, размещать на доме рекламные баннеры за деньги, выполнять другие действия, которые приносят доход.

Высокие шансы в суде. Если возникают какие-то проблемы, участник кондоминиума имеет большие шансы на победу в суде по сравнению с обычными собственниками.

Вложение средств только в имущество. Все накопленные кондоминиумом средства пускают на развитие, ремонт общего имущества — например, на капитальный ремонт многоквартирного дома, текущий ремонт мест общего пользования, установку домофона с видеосвязью и так далее. Кто-то один не может распорядиться деньгами, потратив их на иные цели.

Возможность решить проблему с неуплатой. На общем собрании члены кондоминиума могут разрешить тем, кто имеет долги по оплате коммунальных услуг, «искупить вину» трудовым вкладом. Например, безвозмездно поработать дворником, принять участие в ремонте и обслуживании общего имущества.

Минусы кондоминиума

Сложный процесс регистрации. Чтобы зарегистрировать кондоминиум, нужно провести собрание, выбрать членов правления, заполнить кучу бумаг, посетить несколько инстанций.

Затраты на содержание. Все затраты на содержание мест общего пользования, территории, самого дома и другого общего имущество ложатся на плечи собственников. То есть они платят за все — за уборку, за ремонт, за коммунальные услуги, за установку домофона и так далее.

Сложное управление. Чтобы принять любое важное решение, нужно провести собрание собственников жилья, провести голосование, составить протокол, внести изменения в план развития и другие документы. Все это требует времени.

Общее определение

Фото 7

Кондоминиум – это форма собственности на жилой комплекс, при которой каждая входящая в него квартира законно принадлежит её владельцу, а нежилые территории и места общего пользования (холл, лифты, технические помещения, двор) выступают общей собственностью всех проживающих здесь людей.

Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений. В его состав входят земельная территория, жилое здание, другие недвижимые объекты, находящиеся в пределах комплекса.

Жильцы, которые владеют жилым комплексом по данному праву собственности, регулярно организовывают собрания, в ходе которых решают важные вопросы, касающиеся управления, содержания и обслуживания общего имущества.

Благодаря такой форме собственности её владелец имеет право беспрепятственно перемещаться по всем территориям здания.

Какие функции есть у кондоминиума

Кондоминиум должен управлять общим имуществом: например, жилыми и нежилыми помещениями общего пользования, прилегающей территорией, двором, инженерными коммуникациями. У него есть три основные функции:

Контроль над компаниями, оказывающими услуги. Собственники совместно контролируют деятельность коммунальных служб, которые поставляют теплую и холодную воду, электроэнергию, газ. Также кондоминиум контролирует компании, которые оказывают разные бытовые услуги — например, обеспечивают вывоз мусора.

Обеспечение ремонта, обслуживания дома. Собственники совместно решают, в какую компанию обратиться для текущего и капитального ремонта, а также обеспечивают надлежащий уход за придомовой территорией, другими объектами. Например, очищают детские площадки, дворы от мусора — проводят субботники либо нанимают дворника.

Выполнение работ, входящих в утвержденный план. Каждый год кондоминиум составляет план по работам, которые должны быть проведены. Третья его функция — обеспечить выполнение работ согласно плану: например, создать сквер на участке с односемейными домами, поставить еще одну детскую площадку, обустроить парковочные места в соответствии со стандартами во дворе многоквартирного дома.

Кроме того, кондоминиум должен оперативно реагировать на разные форс-мажорные обстоятельства, на обращения жильцов, а также отчитываться о потраченных средствах.

Вопросы и ответы

интересует вопрос: существует домовладение на котором стоит административное задание и два двухквартирных дома. Весь участок 32 сотки есть кадастровый паспорт, только на весь участок, меживаний нет. На два двухквартирных дома муниципалитет выделил 6 соток земли по три на каждый, грубо с права отрезал прямоугольник. Хотя здание администрации равно по площади нашим домам. В каждой квартире из четырех один собственник. Сколько по закону нам положено земли?

Эксперт:

Николай. Действующим законодательством не устанавливается размер земельных участков, которые положены собственникам зданий.

На данный момент Правилами землепользования в Вашем городе устанавливается только минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Статья 11.9. ЗК РФ Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Соответственно, в пределах указанных размеров участок может быть любой площади.

Также возможно необходимо смотреть конфигурацию земельного участка и достаточно ли его размера для обслуживания домов.

Эксперт:

Размер ЗУ определяется в соответствии с потребностями в обслуживании дома и подхода к нему в каждом отдельном случае.

У Вас по документам многоквартирный или индивидуальный дом?

ГрК РФ

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
Эксперт:

Уважаемый Николай! Во — первых, надо смотреть местные Правила землепользования и застройки, где содержаться минимальные нормы предоставления площади ЗУ применительно к той или иной территориальной зоне.

Второе: когда строились дома, однозначно разрабатывался Генеральный план, технический план и т.п. и т.д., где четко была «размечена», в т.ч. по строительным осям площадь ЗУ под дом с условием обслуживания, проходов и подъездов.

По большому счет, второе и надо найти (скорее где-то в архивах той же проектной организации или архиве города — в общем надо искать).

А вот уже далее либо оспаривать действия администрации (в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ) либо нет.

При этом, возможно в ходе судебного процесса уже истребовать необходимую документацию. Но лучше, по возможности, найти хоть что-то до обращения в суд.

Эксперт:

Согласен с коллегой и дополню нормой ЗК РФ

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Эксперт:

Земельным кодексом РФ определение минимальной и максимальной величины участка отнесено к компетенции субъектов федерации и органов местного самоуправления.

Статья 16 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Новочеркасск» определяет предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1) минимальная площадь земельного участка:

для садоводства — 300 квадратных метров;

для огородничества — 300 квадратных метров;

для размещения дачного дома — 500 квадратных метров;

для размещения жилого дома — 300 квадратных метров; для размещения объектов иных видов разрешенного использования в соответствии со статьей 6 ч. II настоящих Правил.

Таким образом, муниципалитет соблюдает в этой части закон.

Между тем, если вы считаете, что ваши права нарушены, вы имеете право обратиться с жалобой в прокуратуру или в суд

Эксперт:


Хотя здание администрации равно по площади нашим домам. В каждой квартире из четырех один собственник. Сколько по закону нам положено земли?
Николай

Касаемо именно Ваших домов:

ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса»: 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Площадь участка рассчитывается следующим образом:

ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРОВ И УСТАНОВЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ: 3. Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно — транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.Нормативный размер земельного участка, передаваемого в
общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в
зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также
прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их
функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований
градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Далее сам расчет:

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ: 3.4 Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1)
Sнорм.к = Sк ( Уз.д., (1)
где Sнорм.к — нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, м2;
Sк — общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м2;
Уз.д — удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения А).

Далее про нежилое административное здание:

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий. 3.5 Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.3.6 При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т. е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
где
Sк — размер земельного участка в кондоминиуме;
Sкв — общая площадь квартала, микрорайона;
Sнж — суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
Sзастр — суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
Sобщ.зд — суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;
Sобщ.к — общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
Sзастр.к — площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.

Т. е. расчет производится исходя из этажности домов, а также площади жилых помещений в таких домах.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5bcda1785e9ba600af1c0cb9
  • https://consultmill.ru/dom/chto-takoe-kondominium-v-rossii.html
  • https://2realtor.ru/chto-takoe-kondominium/
  • https://designerdreamhomes.ru/kondominium-slozhnoye-slovo/
  • https://journal.regionalrealty.ru/chto-takoe-kondominium/
  • https://realthouse.com/2017/09/30/chem-otlichaetsya-kvartira-ot-kondo-ili-kondominiuma/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий