Долгосрочная аренда недвижимости. При отсутствии средств для покупки какого-либо участка многих компаний и физлиц привлекает долгосрочная аренда земли. Она предоставляется муниципальными властями. Для совершения этого процесса обязательно составляется договор, регистрируемый в Росреестре. Важно разобраться в правилах оформления и использования территорий.

Пошаговая инструкция по процедуре долгосрочной аренды земли на 49 лет

Процедура предоставления наделов земли в долгосрочную аренду предполагает последовательность действий, которые могут отличаться в зависимости от условий и особенностей аренды. Общепринятые действия предполагают:

  1. Подбор необходимого для использования участка.
  2. Подачу в уполномоченный административный орган заявления, предусматривающего просьбу предварительного согласования выделения земельной территории.
  3. Обращение в кадастровый орган за оформлением кадастрового паспорта, схемы приглянувшегося земельного надела, а также проведения межевания участка.
  4. Предоставление заявления об аренде земельного участка на 49 лет, уполномоченному решать земельные вопросы органу власти.
  5. Принятие участия в составлении договора и подписание его.
  6. Получение законодательного распоряжения о выделении участков в аренду на 49 лет.
  7. Регистрацию заключенного договора в региональном отделении Росреестра.
СПРАВКА: По решению местных администраций или согласно инициативе заинтересованного лица может быть организован аукцион. При отсутствии в течение 30 дней заявок от участников земельный участок, предназначенный для долгосрочной аренды, покупается заинтересованным лицом по минимальной стартовой цене.

Форма заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Понятие долгосрочного съема недвижимости

Что же подразумевается по этим термином — долгосрочная аренда? Сам термин долгосрочной аренды подразумевает под собой взятие во временное пользование помещения на срок более одного года.

ВНИМАНИЕ: Одной из основных отличительных особенностей такого найма считается обязательная регистрация заключенных договоров.

Это обусловлено ст.609 ГК РФ. Согласно этой же статье, если договор аренды заключается между физическим и юридическим лицом, то он подлежит обязательной регистрации, независимо от срока, на который заключается.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
  4. Условия, которые будут регулировать предоставление помещения в наем, прописываются в договоре аренды. Помимо требований, установленных законодательством РФ, в соглашении можно прописать дополнительные условия по желанию сторон. Однако, такие требования будут считаться действительными, если они не противоречат ГК и УК РФ.

    Подробнее о том, что такое съём квартиры и на что нужно обращать внимание при заключении сделки, можно узнать здесь.

    Методы оформления

    Как оформить долгосрочную аренду земли? Для этого можно пользоваться несколькими способами:

    • проведение аукционов, инициаторами которых выступают сами муниципальные власти, причем информация о дате их осуществления распространяется заранее в СМИ;
    • непосредственное обращение потенциального арендатора к местным властям, чтобы подобрать оптимальный участок для конкретных целей;
    • заключение контракта без торгов, причем этот процесс разрешается исключительно в отношении наделов, о которых отсутствуют сведения в земельном кадастре.

    Наиболее часто муниципальные власти пользуются торгами, так как с их помощью удается установить высокую стоимость арендной платы.

    Кто может стать арендатором?

    Долгосрочная аренда земли, принадлежащей государству, предлагается как физлицам, так и разным компаниям.

    Если претендует на заключение такого контракта частное лицо, то пользоваться территориями можно для ведения подсобного хозяйства или возведения жилого строения.

    Коммерческие организации могут пользоваться долгосрочной арендой муниципальной земли для возведения разных объектов, используемых в процессе работы. Также могут применяться участки для с/х деятельности или иных целей.

    Плюсы и минусы работы через агентство

    Как правильно снять квартиру на долгий срок? Есть два способа арендовать жилье – это самостоятельный поиск квартиры или же обращение за подбором вариантов в агентство недвижимости. Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Оптимальным вариантом для потенциального квартиросъемщика будет совмещение того и другого.

    Существует несколько типов фирм, оказывающих услуги по подбору жилья. Первые предлагают полное сопровождение сделки, начиная от подбора вариантов на аренду и до подписания договора с собственником. А вторые оказывают лишь информационные услуги.

    Потенциальным квартиросъемщикам предлагается за фиксированную сумму выкупить базу телефонных номеров наймодателей в интересующем районе. Однако в этом случае следует быть особенно осторожным, поскольку часто указанные в списке варианты оказываются неактуальными или же туда вписывают телефоны людей, никак не связанных с арендой недвижимости.

    Из всего вышеперечисленного можно сделать следующие выводы о том, какие плюсы может получить квартиросъёмщик, обратившись в агентство недвижимости:

    • Существенная экономия времени. Риелтор вместо вас будет заниматься поиском подходящих квартир, согласно озвученным требованиям. На плечи агента ляжет обязанность от вашего лица проводить все переговоры с собственниками, к примеру, о возможном торге.
    • Опытный риелтор легко сможет сдвинуть первоначальную стоимость жилья на одну-две тысячи в меньшую сторону.
    • Договор на оказание услуг с агентством обязывает его найти вам другой вариант жилья, если в течение первого месяца аренды вам придется съехать с квартиры по вине собственника или третьих лиц.
    • Как правило, опытный риелтор выступает посредником между нанимателем и наймодателем не только до подписания договора аренды, но и во время съема жилья. Если спустя несколько месяцев после заселения в квартиру вы не можете разрешить какую-либо ситуацию с хозяином, то можете для консультации позвонить своему риелтору.

    Есть только два минуса, которые может повлечь за собой обращение в риелторскую контору:

    1. Комиссия. Трудно назвать это минусом, поскольку любой труд должен быть оплачен. Посторонний человек не будет тратить свое личное время на вас просто так, а потому комиссионное вознаграждение – это естественная вещь. Обычно риелторы озвучивают комиссию от 50 до 100% от стоимости аренды квартиры, прописанной в договоре найма.
    2. Возможность столкнуться с некомпетентным риелтором или мошенниками. Существует риск, что к вам будет определен новый сотрудник фирмы, который еще не владеет всеми тонкостями своей работы, делает ее неуверенно или некомпетентно. Чаще всего с этим могут столкнуться люди, которые ищут бюджетные варианты жилья.

    Начиная работать с риелтором, обратите внимание, насколько грамотно он общается, активен ли он, соответствуют ли предложенные им варианты вашим требованиям.

    СОВЕТ: Если агент не перезванивает вам в течении нескольких дней или не может предложить ни одного подходящего варианта, то лучше обратиться к другому риелтору.

    О том, как не попасться мошенникам при съёме жилья, читайте в этом материале.

    При каких условиях предоставляется земля?

    Фото 2

    Долгосрочная аренда земли с правом выкупа предоставляется при соблюдении требований:

    • территория не должна быть оформлена на другого человека;
    • не допускается наличие на земле каких-либо бесхозных объектов;
    • не должно быть на участке общих коммуникационных сетей.

    Каждый человек или фирма, претендующие на составление такого контракта с муниципальными властями, должны предварительно определиться с целью применения территории.

    Нюансы составления соглашения

    Долгосрочный договор аренды земли – это важный документ, регулирующий отношения между муниципальными властями и арендаторами. В нем должны содержаться все условия использования участков для определенных целей.

    Обязательно в этом документе указывается информация:

    • предмет соглашения, представленный земельным участком;
    • учитываются разные ограничения в использовании территории по назначению;
    • указывается, имеется ли на нем какое-либо обременение;
    • прописывается срок действия данного контракта;
    • рассчитывается размер арендной платы;
    • имеется порядок, на основании которого допускается вносить корректировки в соглашение или досрочно расторгать его;
    • прописывается ответственность каждой стороны, если выявляются какие-либо нарушения условий договора;
    • должны иметься дополнительные важные моменты сотрудничества;
    • в конце указываются реквизиты каждой стороны.

    Особенно много внимания уделяется описанию участка земли. Если будут иметься неточности, то они могут стать основанием для признания такого договора недействительным через суд. Должна иметься достоверная информация, с помощью которой не должно возникать сложностей с идентификацией конкретной территории. К этим данным относится кадастровый номер участка, его точный адрес, площадь и наличие разных построенных объектов.

    Поиск участка

    Найти свободный участок для долгосрочной арены можно, пользуясь доступной каждому гражданину публичной кадастровой картой, а также получить необходимую информацию обратившись за выпиской в кадастровые органы или непосредственно в региональное отделение Росреестра.

    Публикуется такая информация и в местных региональных изданиях, сведениями о наличии свободных участков владеют уполномоченные решать земельные вопросы административные органы власти, администрации сельских поселений.

    Справка: найти необходимые для использования участки в аренду на 49 лет, не составит большого труда, информация о земельных наделах, их кадастровых номерах и стоимости участков доступна гражданам. Гораздо сложнее соответствовать тем условиям и требованиям, которые устанавливает законодательство.

    Долгосрочная аренда земли у государства с правом выкупа

    После нескольких лет труда на арендованной у государства земле, после тщательного анализа затраченных сил и средств у арендатора возникает желание приобрести используемую им территорию в собственность, и единственным вариантом для осуществления этой цели является выкуп участка.

    Юридически грамотно составленный между сторонами договор аренды в одном из своих разделов должен предусматривать такую возможность и многие арендаторы охотно ее используют, особенно в тех случаях, когда на участке окончено строительство любого капитального сооружения. Незастроенные земельные участки впоследствии могут быть реализованы на торгах.

    ВАЖНО: Использование по назначению в течение трех лет сельскохозяйственные земли предоставляют арендатору преимущественное право выкупа арендованной территории у государства.

    Для осуществления выкупа земельного надела пользователь участком обращается в уполномоченные государственные структуры с заявлением о купле-продаже, к которому прилагает следующие документы:

    • паспорт (копия паспорта);
    • договор аренды;
    • копия схемы арендуемой территории;
    • копии документов на сооруженные капитальные строения;
    • копия кадастрового паспорта на надел земли;
    • копия документа об оплате государственной пошлины.

    В региональное управление Росреестра, после оформления договора купли-продажи, субъект представляет документы, необходимые для завершения процедуры регистрации совершаемой сделки. К перечню необходимой документации относятся:

    • копия паспорта;
    • заявление, свидетельствующее о переходе собственности;
    • договор купли-продажи;
    • копию документа об оплате государственной пошлины;
    • копию документа подтверждающего оплату стоимости надела земли;
    • документы, согласно которым происходил расчет выкупной стоимости земли;
    • постановление уполномоченного государственного органа о предоставлении территории.

    Форма договора долгосрочной аренды земли с правом выкупа.

    Форма заявления о выкупе земельного участка.

    Все подробности по долгосрочной аренде земли с правом выкупа, можно узнать здесь, а как происходит переход арендованного участка в собственность, мы разбирали в этой статье.

    Каков размер платы?

    Фото 3

    Долгосрочная аренда участков земли предоставляется за определенную плату, причем ее размер прописывается в договоре. Этот момент считается важным условием соглашения.

    Доход, получаемый региональными властями, представлен налогом. Его размер регулируется Правительством страны, поэтому перечисляются средства в федеральный бюджет. Цена устанавливается в процессе проведения аукционов, а если у земли уже имеется назначенная кадастровая стоимость, то начальная арендная цена будет превышать этот показатель на 1,5%.

    Какие участки не получится оформить в аренду?

    Не допускается составлять такой договор в отношении земель:

    • здания или земли, располагающихся в местах расположения воинских сил или объектов страны;
    • разные заповедники;
    • территория, где находятся разные энергоресурсы, являющиеся атомными или радиоактивными;
    • здания, предназначенные для охраны границ страны;
    • места, где находятся тюрьмы или иные аналогичные объекты, предназначенные для отбывания наказания преступниками;
    • кладбища или иные территории с захоронениями;
    • административные образования.

    Узнать точно, какие участки могут оформляться в аренду, можно непосредственно в местной администрации определенного региона.

    Где искать и как: самостоятельный поиск и помощь риелтора

    Арендодателей и арендаторов можно найти самостоятельно или через риелторов. Последний вариант является достаточно удобным, ведь по запросу клиента специализирующиеся фирмы подберут подходящий вариант. Времени сам процесс займет немного: агентства недвижимости (АН) имеют собственную базу данных. Однако их услуги стоят недешево (зачастую приходится заплатить посреднику полную или половинную стоимость месячной аренды).

    Важно: не каждый риелтор добросовестно выполняет свою работу. Дабы обезопасить себя, рекомендуется предварительно подписать договор с посредником и указать, что оплата услуг АН будет произведена только после подбора подходящего помещения.

    Можно заняться этим вопросом самостоятельно. Этот способ позволит сэкономить, но время придется потратить. Самый распространенный метод поиска арендатора (арендодателя) – интернет-ресурсы. Специализированные сервисы помогут подобрать помещение по заданным параметрам и в указанном регионе.

    Другой способ – реклама (СМИ, наружная, целевая рассылка и т.д.).

    О выгодах и правовых аспектах аренды коммерческой недвижимости от собственника читайте здесь, а в этой статье вы узнаете о том, как подать объявление об аренде.

    На что обратить внимание?

    Если человек ищет жилье на долгосрочную аренду, то ему следует крайне ответственно подойти к выбору и просмотру недвижимости. Даже если квартира на первый взгляд очень понравилась, важно не упустить ни одной детали, которые могут в будущем повлиять на ваш комфорт. Для того, чтобы аренда жилья не стала разочарованием, следует перед поиском составить основные требования и условия по подбору квартиры:

    1. Стоимость.
    2. Местоположение. Это может быть район, конкретная улица, станция метро и так далее.
    3. Дом (новостройка, брежневка, чешка, хрущевка и т.д.).
    4. Наличие собственной котельной в доме.
    5. Двор (парковка, детская площадка).
    6. Инфраструктура (наличие поликлиники, детского сада, школы, супермаркетов, спортзала и т.д.).
    7. Этаж (рассматриваете крайние этажи или только средние).
    8. Соседи.
    9. Количество комнат в квартире.
    10. Наличие мебели и бытовой техники.
    11. Балкон.

    Сроки оформления

    Фото 4

    Взять в долгосрочную аренду землю у государства можно на разные периоды времени. При этом имеются определенные максимальные и минимальные ограничения по сроку.

    Максимально можно составить договор на 49 лет, причем не всегда арендаторы получают одобрение на этот период, так как региональные власти оценивают, каково состояние земельного рынка в городе, а также учитывается категория участка.

    Минимально можно оформить в долгосрочную аренду землю на 5 лет.

    Наиболее часто составляются контракты на срок от 3 до 10 лет. В любом случае соглашение требуется зарегистрировать в Росреестре.

    От чего зависит стоимость?

    На стоимость аренды влияет большое количество факторов, среди которых:

    • месторасположение недвижимости;
    • техническое состояние, размер окон, высота потолков;
    • возраст здания;
    • уровень оснащенности помещения;
    • общая и полезная площадь;
    • этаж размещения;
    • наличие парковки, удобство подхода;
    • визуальная доступность здания.

    Используемые виды земель

    Среди семи существующих в РФ категорий земель для долгосрочной аренды выделяются участки принадлежащие только к пяти видам. Территории, принадлежность которых относится к землям запаса, а также те, которые относятся к особо охраняемым территориям и объектам изъяты из оборота и сделки с ними не проводятся.

    Используются для заключения договоров долгосрочной аренды земли:

    • сельскохозяйственного значения;
    • промышленности, а также специального назначения;
    • населенных пунктов;
    • лесного фонда;
    • водного фонда.
    ВНИМАНИЕ! На все выделяемые государством территории существуют установленные законодательством ограничения. Каждая категория земель имеет свои условия для использования и к ним предъявляются особые требования.

    Заключение договора аренды земельного участка

    В общем случае право на заключение договора об аренде дается победителям государственных аукционов. Исключением являются случаи предоставления земель:

    • Юридическим лицам для реализации долгосрочных инвестиционных проектов и строительства объектов регионального значения;
    • Для строительства некоммерческими организациями индивидуального жилья;
    • Фермерским организациям для освоения с/х угодий, за исключением подсобных, дачных и огородных хозяйств;
    • Гражданам для индивидуального строительства или ведения дачного хозяйства, если участок находится в пределах населенного пункта.

    В этих случаях заинтересованная сторона отправляет в уполномоченный исполнительный или муниципальный орган заявление о предварительном согласовании участка.

    Помимо стандартных реквизитов обеих сторон договора к заявлению необходимо приложить:

    • Кадастровый план участка;
    • Основания для предоставления земли без аукциона;
    • Права, на которые претендует заявитель (аренда, выкуп);
    • Цель аренды. Государственные органы обязательно проверят земельный участок на соответствие его характеристик заявленным целям.

    Сведения о решении по предварительному согласованию сообщаются заказчику, при аренде земель в черте города они также публикуются в печатных органах, ответственных за информирование о муниципальных актах. При утвердительном решении составляется договор.

    Если в его пунктах не были указаны конкретные сроки, то его длительность ограничивается верхним порогом в 5, 10, 20 и 49 лет в соответствии с таблицей выше.

    По истечении этого срока он автоматически становится недействительным.
    Особенностью договоров долгосрочной аренды является обязательность их регистрации в Росреестре, для чего необходимо оплатить госпошлину. Арендодатель (государство) от выплаты пошлины во время аренды земли освобождается.

    Во время действия долгосрочного договора по аренде земельного участка арендатор имеет право свободно переуступать участок и сдавать его в субаренду, если обратное не оговорено в договоре. У этих действий есть два обязательных условия: необходимо известить государственные органы о своих намерениях минимум за месяц до переуступки или сдачи земли в субаренду; арендатор может передавать право аренды только с целями, аналогичными изначальным.

    Аукцион проводится во всех остальных случаях, в частности при аренде юридическими лицами земель для строительства и освоения недр вне рамок инвестиционных проектов, для обустройства дачных хозяйств и индивидуального строительства за чертой города. Размер арендной платы при аукционе будет соответствовать результату этого аукциона.

    Начальная цена аукциона приравнивается к рыночной или к 1,5 % кадастровой стоимости участка (на выбор организации).

    Размер арендной платы и выкупных платежей при заключении договора без торгов определяется федеральными и региональными органами власти, причем региональные власти не могут устанавливать плату выше установленной федеральными органами.

    Если договор заключается с юридическими лицами, комплексно осваивающими территорию, а также с юридическими лицами, строящими жилье экономического класса, то арендная плата не может быть выше земельного налога.
    После развода часто встает вопрос, как выписать бывшую жену из квартиры.

    Вам необходимо составить договор аренды с/х земель? В нашей статье можно бесплатно скачать образец.

    Для оформления дарственной потребуются определенные документы. Список есть здесь.

    Что нужно проверять при сделке?

    Фото 5

    После того, как агент по недвижимости подобрал для вас варианты, отвечающие обозначенным требованиям, следующим этапом станет осмотр квартиры и общение с собственником. Для того, чтобы избежать «подводных камней» в дальнейшем, ознакомьтесь с основными деталями заранее, ниже представлена информация, которую квартиросъемщикам стоит знать о своем жилье:

    • Состояние ремонта в помещении. Если есть видимые дефекты – это следует обсудить с собственником и прописать в договоре найма.
    • Состояние водопровода, канализационной системы, системы подачи газа и тепла. Обязательно откройте все краны, попробуйте спустить воду в туалете, посмотрите быстро ли уходит вода в трубах. Пообщайтесь с владельцем квартиры по поводу отопительного сезона – узнайте расценки и качество обслуживания дома.
    • Осмотрите на наличие дефектов мебель и проверьте работоспособность техники. В случае обнаружения недостатков – обратите на это внимание собственника и агента.
    • Расспросите наймодателя о коммунальных платежах, чтобы знать какую сумму вы будете тратить на эти расходы. Возможно, вам удастся договориться о фиксированной стоимости квартиры и коммунальных услуг, а дополнительно придется лишь оплачивать показания приборов учета.
    ВАЖНО: Если вы нашли вариант, который подходит по всем требованиям, то остается лишь заключить договор найма с собственником и соглашение о комиссии с агентством. Для его подписания потребуются документы, удостоверяющие личность обеих сторон и свидетельство о праве собственности от владельца жилья.

    Смотрите видео об осмотре арендуемой квартиры:

    Плюсы аренды

    Долгосрочная аренда земли имеет множество преимуществ для арендаторов. К ним относится:

    • предоставляются необходимые территории на длительный срок, который может достигать даже 49 лет;
    • по окончании срока действия данного контракта имеется возможность выкупить землю;
    • допускается сдавать участки в субаренду, но при этом важно уведомить о таком решении муниципальные власти, причем такая деятельность может стать источником неплохой прибыли;
    • разрешается досрочно расторгать договор, если в этом имеется необходимость;
    • можно строить на земле разные сооружения или извлекать прибыль за счет ее использования.

    При составлении долгосрочного договора аренды земли граждане или фирмы могут быть уверены в том, что сделка является юридически чистой и законной. Практически отсутствует возможность для оспаривания договора купли-продажи, если принимается решение о выкупе недвижимости. Если земля - в долгосрочной аренде, и продают гараж, построенный на ней, то оформляется арендный договор договор на покупателей, которые далее могут выкупить эту территорию.

    К минусам относится то, что если у муниципальных властей или государственных органов возникнет необходимость воспользоваться территорией, то она легко изымается путем досрочного расторжения контракта. Также не все граждане могут воспользоваться таким предложением.

    Если планируется воспользоваться участком для ИЖС, то максимально предоставляется он на 20 лет.

    Что это такое?

    Аренда коммерческой недвижимости представляет собой форму договоренности, при которой имущество передается во временное пользование или владение за определенную плату.

    Основные положения, касающиеся аренды, содержит Гражданский кодекс РФ (глава 34). Согласно закону, все условия соглашения прописываются в договоре, заключенном между арендодателем и арендатором. Порядок регистрации договоров приведен в Федеральном законе №122 от г. “О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней”. В соответствии со ст.610 ГК РФ для некоторых видов аренды могут быть установлены максимальные сроки сделки.

    Правила оформления на длительный срок

    Если при краткосрочной аренде жилья квартиросъемщик может не требовать все документы, подтверждающие права собственника, а также не давать аванс или залог (за возможную порчу имущества), то при долгосрочных обязательствах имеется ряд других дополнительных правил.

    Требование предоплаты

    Помимо основной платы арендодатель может попросить предоплату или страховой взнос в размере выплат за 3-4 месяца по стоимости аренды квартиры, 10-15% от месячной стоимости жилья для залога, а также оплату за первый и последний месяц проживания, чтобы предотвратить форс-мажорные обстоятельства.

    Таким образом, плата за месяц будет исходить из выплаченных депозитов, что сравнительно меньше, чем при краткосрочной аренде.

    Бывают случаи, когда квартиросъемщик, не внося оплату за последний месяц, исчезает. Остаются неуплаченными коммунальные платежи за прожитый последний период. Поэтому страховка необходима, в случае внезапного съезда жильца. Так арендодатель сможет покрыть ущерб или долг по оплате за коммунальные услуги, имея на руках оплату за последний месяц.

    Это выгодно в том случае, когда жилец съехал раньше положенного срока.

    Кроме этого арендатору также необходимо проверить ряд составляющих, которые смогут в результате обезопасить его от некачественной сделки.

    Проверка хозяина

    При аренде квартиры через сайты объявлений можно наткнуться на мошенников и непорядочных людей. Это не повод пользоваться услугами современных технологий, тем более что можно проверить хозяина квартиры разными методами.

    Если раньше в Росреестре были подразделения ЕГРП и ГКН, сейчас это отдельные структуры. До 2019 года в ЕГРП были данные о хозяевах квартир, где по адресу можно было узнать данные человека. В текущем периоде ЕГРН (Реестр Недвижимости) содержит всю информацию о Реестре прав и Кадастре Недвижимости.

    Открытого доступа в Реестре нет, информация о собственниках лежит внутри файла, который можно скачать. На официальном сайте есть справочная информационная служба с пошаговой инструкцией, как получить данные относительно искомой квартиры.

    Можно также запросить выписку из ЕГРН, которая может быть представлена в бумажном или электронном виде. Последний удобен для иностранных и иногородних граждан, которые знакомятся с всей историей квартиры через интернет документацию.

    Важно! При осмотре квартиры попросите у собственника документы, подтверждающие его личность, а также имущественные права на квартиру.

    ФИО человека должны совпадать с теми, что отражены в выписке кадастрового номера из Реестра.
    Если они отличаются, то перед вами:

    • представитель агентства;
    • прописанный человек, но не собственник;
    • родственник (имеющий долевую принадлежность к квартире);
    • арендатор.

    Если вы говорили только с собственником о съеме жилья, составляйте договор с ним и лучше в присутствии нотариуса или юриста. Ни под каким предлогом не соглашайтесь на аренду любого типа, если перед вами другой человек, кроме собственника.

    Согласие всех собственников

    После получения документов, их проверки, удостоверьтесь, что в квартире никто не прописан. В ином случае, попросите не просто других собственников дать согласие на аренду, а предоставить письменное соглашение.

    Длительное проживание в чужом жилье может обернуться трагедией, если кто-то из долевых участников будет против вашего пребывания. Никакой договор с одним из собственников не будет гарантировать вашу правоту, поскольку при долевом владении один человек может выдать под аренду лишь ту часть собственности, которая принадлежит ему.

    Представьте, что вы с супругой и с двумя детьми вынуждены вместо проживания в трехкомнатной квартире ютиться в одной комнатке еще несколько месяцев. Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке, но изменить условия – нет.

    Справка. Поэтому тщательно просматривайте и проверяйте каждый пункт готового соглашения на аренду, составляйте документы вместе с третьими лицами, имеющие статус юридического лица.

    Составление договора

    Договор на долгосрочную сдачу квартиры в аренду начинается с приглашения юриста. Он должен изучить намерения сторон, заключить контракт на предоставление услуг, представить готовый документ клиенту и арендодателю. При этом можно обойтись без юриста, но формально все-таки следует выполнять задачи в такой последовательности.

    Если квартира сдается юридическому лицу, следует придерживаться гл. 34 ГК РФ, а если физическому – то гл. 35 ГК РФ. Различают договора по типу представляемых услуг – договор найма и аренды. При сдаче квартиры на срок более года, договора подлежат государственной регистрации в обязательном порядке.

    Таким образом, арендодателю выгодно сдавать квартиру по договору найма, а наемщику – по договору аренды. При этом права всех сторон могут быть соблюдены, если они четко прописаны в договоре.

    На сколько заключается?

    Срок аренды или найма жилого или нежилого помещения строго регламентируется ГК РФ, а также политикой сторон, которые дали согласие на аренду/съем квартиры.

    На заметку. В договоре могут быть прописаны любые сроки долгосрочной аренды согласно законодательной базе от 12 месяц до 5 лет.

    Что должен содержать?

    Договор должен содержать предмет договора – объект собственности с указанием адреса, регистрационных данных и данных собственника. Должны быть разрешения от всех прописанных жильцов и долевых собственников. Также указывается срок пребывания новых жильцов, регламентирующие свои права относительно правовой базы.

    Кроме основных паспортных данных к документу прилагаются следующие сведения:

    1. проект договора, подтверждающий намерения обеих сторон;
    2. требования по содержанию и оплате жилья;
    3. количество человек, которым разрешено жить на территории квартиры;
    4. регистрации и выписки из структур жилищных фондов;
    5. статус социального страхования;
    6. место работы;
    7. справки о несудимости и иные документы, подтверждающие «чистоту» наемщика;
    8. опись имущества.

    Последнее также требуется провести с согласием арендодателя, хотя предложение должно поступать с его стороны.

    Внимание! Иногда арендодатели не предлагают и не прилагают документы по описи имущества, чтобы в последний срок действия договора обратиться с недостоверной информацией о пропаже вещей.

    Доказать обратное положение сложно, поскольку по договору в квартире находились только арендаторы. Будьте бдительны.

    • Скачать бланк договора аренды квартиры
    • Скачать образец договора долгосрочной аренды квартиры

    Опись имущества

    Опись имущества, которое находится в квартире, подлежит регистрации. В лист ведомости вписываются абсолютно все предметы, которые есть на территории жилплощади, а также указываются дефекты, поломки, неисправности.

    • Скачать бланк описи имущества при аренде квартиры
    • Скачать образец описи имущества при аренде квартиры

    Вопросы и ответы

    Хочу арендовать помещение под "мини маркет", какие подводные камни могут быть в долгосрочном договоре регистрируемом в юстиции? Договор планируем заключать на 5 лет.

    Несколько вопросов:

    1.Если в договоре есть такой пункт

    "4.4.1. При добросовестном выполнении Арендатором всех своих договорных обязательств Арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения данного договора в односторонней порядке." не повлечет ли он "ничтожность договора"?

    2.Если арендатор добросовестно выполняет свои обязательства, что может предпринять для расторжения договора арендодатель, как обойти, на что обратить внимание в договоре.

    Форму договора прикрепил к вопросу.

    Эксперт:

    Сергей!

    В соответствии со ст. 619  Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

    2) существенно ухудшает имущество;

    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    В Вашем случае, договор исключает возможность расторжения договора по иным основаниям, если арендатор добросовестно исполняет свои обязанности. Такие положения договора - полностью отвечают Вашим интересам.

    Эксперт:


    П. 4.4.1 соответствует действующему законодательству.
    Обратите внимание на п. 4.5:
    "В случае задержки Арендатором очередного платежа на срок более 20 дней  либо при  невыполнении вышеуказанных договорных обязательств, Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предварительно известив Арендатора о своем намерении."
    Во-первых, не установлен срок для предупреждения о намерении расторгнуть договор и не указана его форма (письменная).
    Во-вторых, он предоставляет Арендодателю право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения вами ЛЮБЫХ ваших обязательств по договору. Лучше указать конкретный перечень оснований.
    П. 6.1 - договор должен составляться в 3 экземплярах, учитывая, что он заключается на срок 5 лет.

    Эксперт:

    4.4.1. не повлечет ничтожности.

    Обратите внимание на п. 4.5. - "предварительно известив Арендатора...". За один час - это тоже предварительно или за один день?

    Эксперт:

    Данный пункт 4.4.1. не противоречит действующему законодательству и судебной практике.

    Арендодатель может расторгнуть договор по основаниям предусмотренным законом ст.619 Гражданского кодекса РФ. Если Вы будет полностью соблюдать условия договора, то у Арендодателя не будет оснований для расторжения договора аренды.

    Многоквартирный дом построен на земле, взятой на 49 лет в аренду у муниципального образования (арендодатель) "для комплексного освоения в целях жилищного строительства". Среди прочего, в договоре аренды указано, что "договор может быть расторгнут в судебном порядке по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством". Вопрос: Имеются ли в законодательстве механизмы выкупа такой земли арендатором до окончания договора? Может ли до окончания договора муниципалитет изьять землю, допустим, с целью строительства дороги? Что в таком случае происходит с домом?

    Эксперт:

    Во-первых, если объект сдан в эксплуатацию, то Вам надо обращаться к арендодателю и менять целевое назначение на "под обслуживание существующего многоквартирного дома". Сразу резко уменьшатся ставки арендной платы.

    Во-вторых, когда государство или муниципалитет принимает решение о выкупе земельного участка, то не имеет значения, на каком праве этот земельный участок находится у иных лиц - тем более, что значение имеет адекватная компенсация, а она в большей степени будет увязана со стоимостью квартир в МКД, а не с ЗУ.

    В-третьих, в соответствии с законом при смене собственника имущества (арендодателя) права арендатора сохраняются неизменными в пределах существующего срока аренды.

    Добрый День. Есть Договор долгосрочной аренды. в условиях юрист не предусмотрел повышение арендной платы раз в год. но сами понимаете ситуации разные. мы направили уведомление о повышении аренды за 3 месяца вперед, то есть с 1 сентября и доп соглашение. Арендатор отказывается на повышение и отказывается подписывать допник. Что делать?! Можно ли как то обязать Арендатора оплачивать по новым расценкам, либо как-то можно договор расторгнуть? В договоре также нет условий о досрочном расторжении.

    заранее

    Эксперт:

    Анна!

    Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    Ключевое здесь «по соглашению сторон».

    Если договором не предусмотрено право арендодателя поднимать арендную плату, то её можно изменить только по соглашению сторон.

    Эксперт:

    В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    Поскольку иное не предусмотрено договором, повысить арендную плату можно только допсоглашением. Либо обратившись в суд с иском об изменении договора в связи с существенным изменением условий (по ст. 450 ГК РФ). При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).  Суды редко изменяют договор по этому основанию. 

    Иначе принудить заключить с ними допсоглашение Вы не можете, все-таки есть свобода договора (ст. 421 ГК РФ). 

    Остается выискивать основания для расторжения (грубые нарушения арендатором договора, перечисленные в ст. 619 ГК РФ), а также те, что предусмотрены непосредственно договором. Расторгать, а затем предложить новый. Мотив на заключение будет, так как не потребуется переезд и соответствующие расходы. Или ждать пока закончится срок.

    Эксперт:

    Анна, довольно спорная ситуация, практика различна, но я считаю что это может быть, я про изменение

    В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса
    Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды

    В ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому  юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ)

    Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Данная норма является императивной.Согласно позиции ВАС РФ в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом не будет противоречить п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение в течение года размера арендной платы, если она рассчитана в соответствии с установленным в договоре порядком (механизмом), который не изменяется, однако поставлен в зависимость от определенных условий (величин) (например, когда ставка арендной платы устанавливается эквивалентной сумме в иностранной валюте, или если для определения размера арендной платы используется процент индексации) (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

    Также арендодатель может потребовать изменения условий договора о цене, сославшись на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ)

    Поэтому обратитесь в суд для изменения условий

    Эксперт:

    А на какой срок заключен договор аренды, этот срок указан в договоре?

    Эксперт:

    В соответствии со статьёй 614 п.3 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно по основаниям указанным в статье 619 ГК РФ, но договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п.2 статьи 450 ГК РФ. 

    Источники

    Использованные источники информации.

    • https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/sroki-arendy/dolgosrochnaya.html
    • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/dolgosrochnaya-a.html
    • https://businessman.ru/chto-takoe-dolgosrochnaya-arenda-zemli.html
    • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/arenda
    • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki/osobennosti-dolgosrochnoj-arendy-zemly.html
    • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/dolgosrochnyj.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий