Ответственность за Незаконную перепланировку квартиры. Штрафы, проблемы при покупке квартиры, другие последствия. Вносить изменение в проект жилища без согласования с установленными органами незаконно. За такую самодеятельность вам грозит штраф, а в особо тяжелых ситуациях дело может дойти до уголовной ответственности.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Ответственность за незаконную перепланировку

Она возникает у следующих лиц:

  • у собственников жилья, решившихся на изменение характеристик квартиры;
  • у нанимателей квартир, относящихся к муниципальному жилищному фонду.

Привлечение к ответственности осуществляется на основе решения жилищной инспекции или судебного органа.

Продажа квартиры с самовольной перепланировкой не может расцениваться как универсальный способ передачи ответственности за произведенные действия иному лицу.

Гражданское законодательство гласит, что если покупатель подписал акт о приемке квартиры с произведенной перепланировкой, то это не означает, что продавец устранился от ответственности за нарушение пунктов договора. При этом документами не предусмотрено специальной проверки качества объектов недвижимости, участвующих в сделках.

Самовольные изменения узакониваются в порядке аналогичном жилым помещениям. Если гражданин произвел перепланировку итогом которой стало изменение функционала жилого помещения (оно превратилось в нежилой объект), то налицо нарушения жилищного законодательства — перевода помещений жилого фонда в нежилой.

Такой шаг может быть поводом для обращения в суд со стороны жилищных органов. При этом на практике такие нарушения не редкость, что связана с высокой экономической рентабельностью помещений. Они могут сдаваться для размещения офиса, производственного цеха, склада или иных аналогичных помещений.

Признание фактов нарушения

Регистрация незаконной перепланировки реализуется через согласование произведенных изменений с органами технической инвентаризации. Составленный органом поэтажный план и технический паспорт представляются при совершении следующих категорий сделок:

  • купля – продажа имущества;
  • завещание квартир;
  • дарение имущества;
  • оформление залога;
  • получение ипотеки.

Если в плане покупатель обнаруживает наличие красных линий, то он понимает, что предыдущий владелец квартиры производил действия с незаконной перепланировкой.

Далее узнаете как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения.

Согласование изменений в квартире производится несколькими способами:

  • через судебный орган, в ситуациях, когда перепланировка соответствует критериям, обозначенных в строительных стандартах и иных актах, предъявляющих требования к качеству жилых помещений;
  • путем привлечения строительной бригады, которая воспроизведет первоначальный облик или приведет проведенные работы в соответствие с документацией.
Фото 1

Виды перепланировки запрещенные законом

Запрещенные виды перепланировки обозначены в нормативных документах местного значения, а также в жилищном законодательстве. К ним относятся:

  • изменение местоположения коммуникаций, возведение новых стен или обустройство дверных проемов, итогом которых является существенное изменение условий эксплуатации внутренних помещений в многоквартирном доме;
  • объединение смежных помещений или снос стен, приводящий к превращению помещения в жилплощадь фактически не пригодную для проживания;
  • проведение перепланировки с изменением границ помещений относящихся к ведению МЧС или иных аналогичных государственных структур;
  • изменение технических параметров зданий, результатом которых стало появление разрушений на фасаде здания или во внутренних помещениях жилого или хозяйственного назначения;
  • установка специальных устройств, позволяющих корректировать показания общедомовых приборов учета;
  • переоборудование вентиляционных каналов;
  • превышение установленной строительными нормами нагрузки на несущие конструкции здания посредством установки бетонных стяжек, замене перегородок, постановки производственного оборудования в квартире;
  • устройство системы отопления на выносных конструкциях здания (балконы, лоджии);
  • интеграция системы подогрева полова с общедомовой трубой, обеспечивающей подачу горячей воды;
  • грубое нарушение строительных норм, влекущее за собой риск возникновения пожароопасных ситуаций или антисанитарии;
  • изменение стеновых конструкций при помощи организации дополнительных ниш;
  • перенос электропроводки в разрез с установленными нормами электрической и пожарной безопасности;
  • создание террас в квартирах, размещающихся выше второго этажа;
  • изменение конфигурации чердаков и иных вспомогательных помещений. Размещение в обозначенных местах производственных и иных не предусмотренных правовыми актами помещений;
  • перепланировка помещений в жилищном фонде, признанном аварийным фондом.

Штраф за незаконную перепланировку

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2019 году оплачивается по той же схеме, что и ранее. Сумма будет зависеть от определенных обстоятельств.

Читайте, сколько стоит перепланировка квартиры в БТИ.

Какой штраф за незаконную перепланировку? Смотрите тут.

Размер

При вскрытии факта о проведенных изменениях в квартире нарушителю грозит штраф в соответствии со статьей КоАП РФ.

Суммы определяются следующим образом:

  • 2000-2500 для собственников квартир в многоэтажках;
  • 1000-1500 для физлиц, которые обладают частной собственностью в жилых объектах другого типа;
  • 300 – самоуправство в отношении действий по перепланировке жилого объекта.

Лишение права или штраф за перепланировку

Лишение права или штраф за перепланировку

В ст. 29 Закона сказано, что административная ответственность за незаконную перепланировку наступает вне зависимости от последствий, предусмотренных в ч. 3 ст. 29 Закона.

Другими словами, накладывается и штраф за перепланировку, и осуществляется предоставление разумного срока для устранения нарушений, а при пропуске срока – продажа квартиры с публичных торгов (если приватизированная) или расторжение договора социального найма (если муниципальная).

Перечень документов

Ч. 2 ст. 26 Закона приводит перечень документов, которые подаются для согласования перепланирования:

  • заявление по форме, представленной в Постановлении № 266;
  • правоустанавливающие документы на квартиру или дом (оригиналы или нотариально заверенные копии);
  • техпаспорт;
  • проект перепланирования.

Дополнительная документация:

  • положительное решение органа по охране истории, культуры и памятников (если перепланируемое помещение относится к культурному или историческому объекту);
  • согласие членов семьи нанимателя (если квартира не в собственности).

Если квартира или дом зарегистрированы в ЕГРН, можно не предоставлять:

  • правоустанавливающие документы;
  • техпаспорт.

Они будут затребованы органом, осуществляющим согласование, в порядке межведомственного взаимодействия.

Права и обязанности собственника

Фото 3

Перепланировка квартиры должна проводиться с соблюдением требований законодательства и после получения разрешения органа местного самоуправления. В орган, осуществляющий согласование или в МФЦ по месту расположения квартиры собственник предоставляет:

  • Заявление о готовящейся перепланировке или переустройстве;
  • Документы на квартиру;
  • Оформленный в установленном порядке проект ремонтных работ;
  • Технический паспорт;
  • Согласие членов семьи нанимателя, которые проживают в квартире, перепланировка которой планируется;
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры о том, что перепланировка допустима, если жилье является памятником архитектуры.

Какую перепланировку не надо согласовывать

В вопросе помогут разобраться:

  • Жилищная инспекция;
  • Отдел капитального строительства в местной администрации.

Сюда же собственник будет обращаться, если запланированные работы потребуют выдачи разрешения. Также различные вопросы, связанные с перепланировкой, разъяснят юристы, которые специализируются на жилищном праве, сотрудники строительных, проектных компаний и данная статья. Выполнение следующих работ не повлияет на конфигурацию квартиры и не потребует замены технического паспорта:

  • Замена обоев, полов, другие косметические ремонтные работы;
  • Замена окон, дверей;
  • Замена сантехники;
  • Замена нагревательных приборов;
  • Установка кондиционеров, антенн.

Нужно учитывать, что замена и перенос газовых приборов выполняется только работниками соответствующих служб.

Как избежать наказания?

Чтобы не получить штраф, необходимо оформить разрешение на перепланировку квартиры. Но не после ремонтно-строительных работ, а до. Иначе штрафа все-таки не избежать.

Как узаконить?

Чтобы узаконить перепланировку, требуется обратиться с пакетом документов в жилищную инспекцию. Также нужно составить заявление и оплатить государственную пошлину.

Специалист организации примет все бумаги и через 45 дней будет вынесено решение.

Если оно положительное, то можно приступить к оформлению технического паспорта.

Необходимые документы

Итак, для узаконивания перепланировки требуется предоставить следующие документы:

  • план по этажам, должен содержать схемы и графики, обязательно составляется в БТИ;
  • копия лицевого счета;
  • копия домовой книги;
  • план-проект перепланировки;
  • результаты заключений различных инстанций.

Здесь представлены образец заявления на перепланировку,

образец проекта перепланировки,

образец технического паспорта БТИ.

Следует отметить, что план-проект должен быть составлен специалистом, представляющим организацию, имеющую СРО. В противном случае такой проект не будет учтен. Дело в том, что сотрудники таких компаний знают все нормативы, с которыми должна быть соблюдена перепланировка.

Заключения инстанций – также является обязательным пунктом. Именно исходя из выводов специалистов будет принято решение о технической возможности осуществления перепланировки.

Назначение штрафа за перепланировку без разрешения

Многие собственники не знают, чем грозит в 2019 году незаконная перепланировка. Законодательно предусматривается ответственность лиц за проведение работ без согласования с государственными структурами. Размер наказания определяется как для физических, так и для юридических лиц.

Частые претензии

Выделяют некоторые моменты в вопросах перепланировки, которые оказываются спорными. Каждый из них имеет свои особенности.

При проведении перепланировки без разрешения квартира будет осмотрена инспектором. Если он подтвердит ее незаконность, потребуется восстановить первоначальный вид жилья. При невозможность переделки помещения, потребуется нанимать квалифицированных рабочих из строительной фирмы. Оплачивать их работу будет владелец квартиры.

В случае отказа собственника законно оформлять изменения, жилищная инспекция может подать иск в судебные органы. По решению суда гражданину придется продать жилье по низкой цене и заплатить издержки за восстановление.

Выделяют ситуации, когда перепланировка выполняется в ипотечном жилье без согласования не только с уполномоченными органами, но и кредитной организацией.

Существуют несколько моментов, с которыми придется столкнуться собственнику:

  • Сотрудником банка может быть проведена проверка помещения на предмет изменений. Сделать он это вправе на основании кредитного договора.
  • Если в ходе осмотра будет выявлена незаконная перепланировка, то страховой, а следовательно, и кредитный договоры могут быть расторгнуты.
  • Банк может потребовать восстановить внешний вид жилого помещения. В самых сложных ситуациях квартира может быть передана в пользования кредитной организации.

Претензии могут появиться в момент продажи квартиры, которая подверглась незаконной перепланировке. Продать ее собственник сможет. Но при этом ответственность за изменения передается новому хозяину. Если человек заранее не предупредит его о перепланировке, впоследствии он может быть оштрафован, а также должен будет выплатить моральную компенсацию.

При покупке жилого помещения с незаконной перепланировкой стоит быть готовым к тому, что ее придется узаконивать. Поэтому необходимо проконсультироваться по данному вопросу с юристом. Когда новый собственник не зналv о незаконности изменений, он может обратиться в суд с иксом на прежнего хозяина.

В случае проведения несанкционированных работ соседями, можно проявить бдительность и обратиться в Жилищную инспекцию. Если реакции не поступило, то гражданин имеет право подать иск в судебные органы.

Размеры

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры определяется в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации. При этом суммы назначаются индивидуально в каждом случае. Во внимание принимается статус человека.

Физические лица, которые являются собственниками помещения, заплатят за изменения конфигурации жилья без согласования от 2 000 до 2 500 рублей. Если перепланировка проводится юридическим лицом, то сумма значительно возрастает – от 350 000 до 1 000 000 рублей.

Также выделяют другие меры, которые могут применяться к гражданам, нарушающим закон:

  • После наложения штрафа собственник должен в срок от четырех месяцев до полугода получить документ, в котором прописывается необходимость возврата прежнего вида жилья.
  • Если владелец отказывается проводить работы, то налагается дополнительный штраф. При этом он обязан придать квартире первоначальный вид.
  • В случае отсутствия реакции на санкции, администрация может выселить гражданина, а квартиру продать в ходе торгов.

Даже если незаконная перепланировка не будет выявлена, то могут появиться сложности с продажей жилья по выгодной цене. Квартира может автоматически подешеветь на 20%.

Также лицо не сможет:

  • получить кредит под залог недвижимости;
  • продать квартиру согласно ипотечному договору;
  • сдать в аренду помещение официально.

Ответственность

Кроме административного штрафа и требований восстановить состояние квартиры, жилец может быть выселен, а помещение продано в ходе торгов.

Также Жилищная инспекция может выступить с инициативой призвать к ответственности лицо за свои деяния согласно другим статьям КоАП РФ:

  • согласно пункту 1 статьи при несанкционированном переоборудовании жилого помещения может быть вынесено предупреждение или наложен штраф в размере от 1 000 до 1 500 рублей.
  • за самоуправные действия положен штраф в размере 300 рублей (статья 19.1).
  • при выявлении нарушений пожарным инспектором, предусмотрено денежное взыскание в виде штрафа до 1 500 рублей.

Если лицо не чувствует свое вины, а также считает свои действия правомерными, требуется обратиться в госструктуру, которая вынесла предписание, а после проверки штраф может быть отозван

Важным моментом является тот факт, что к ответственности привлечь могут не все организации.

Не нужно оплачивать штраф, если он выписывается:

  • РЭУ;
  • ДЭЗ;
  • ТСЖ.

Они не имеют полномочий для наказания собственников помещений даже при выявлении факта незаконной перепланировки.

Штраф должен быть оплачен своевременно. Если лицо не внесет необходимую сумму, то Жилищная инспекция может подать иск в суд. Согласно судебному решению, квартира может быть выставлена на торги. Тогда собственник получит за нее минимальную сумму с учетом вычета издержек за ведение судебного дела.

При аренде жилья по социальному найму наступит обязательное выселения. Никаких компенсаций в данном случае не предусматривается. Кроме того гражданин должен будет провести ремонтные работы по восстановлению за свой счет.

Чем ещё это грозит

При отказе лица выполнять предписания инспектора, могут быть применены другие санкции помимо штрафа:

Можно ли избежать

Многие собственники не хотят заниматься бумажными вопросами перед проведением капитального ремонта. Они не считают вопрос оформления разрешения на перепланировку существенным. Поэтому работы проводятся без согласования.

Кроме того, что за такие действия наступает административная ответственность, лицо подвергает собственную жизнь и безопасность жильцов многоквартирного дома опасности. Если последствия, связанные с разрушением или изменением конфигурации дома, наступят, то лицо будет отвечать в рамках уголовного законодательства.

Наказания не удастся избежать ни в каком случае. Если факт незаконности перепланировки будет выявлен, то собственник будет привлечен к ответственности. Также может начаться судебное разбирательство, инициированное компетентными органами.

При выявлении соблюдения технических норм и правил, владельца жилья обяжут узаконить перепланировку. Но, как показывает практика, перестройки проводятся с нарушением всех требований. Поэтому восстановления первоначального вида жилого помещения не избежать.

Когда перепланировка считается незаконной

Фото 4

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Фото 4

Что разрешено законодательно?

Без согласования

В помещении без внесения изменений в технический паспорт жилья и без согласования со специальными государственными органами можно производить следующие виды ремонтных работ:

  • косметический ремонт;
  • перенос газовых приборов, конвекторов (только в случае, если для этого не нужны дополнительные сети);
  • замена, а также монтаж бытовой техники;
  • монтаж дверей;
  • замена сантехники.

Что будет, если не платить

Фото 6

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

  • Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
  • Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
  • Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
  • Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
  • Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
  • Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
  • Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Как узаконить незаконную перепланировку через суд

Незаконную перепланировку узаконивают через суд. Только судебный орган может позволить оставить перепланировку. Уже выполненную перепланировку узаконят, если работы соответствуют строительным и санитарным нормам, не угрожают безопасности проживания собственника и соседей. Необходимый пакет документов для суда:

  • Правильно оформленное исковое заявление (лучше нанять юриста);
  • Документ о праве собственности на жилую площадь (с 2019 года предоставляют Выписку из ЕГРН о квартире);
  • Договор основания, подтверждающий право собственности на жилье: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве;
  • Технический паспорт на жилье;
  • Заключение СЭС;
  • Проект квартиры (можно заказать в лицензированной проектной организации);
  • Официальный отказ жилинспекции утвердить проект и документы по квартире из БТИ.

Если судебный орган вынесет решение в пользу собственника, нужно:

  • Оформить новый технический паспорт;
  • Внести коррективы в кадастровый учет, получить новый кадастровой паспорт через Кадастровую палату или МФЦ;
  • Зарегистрировать изменения в УФРС или МФЦ, если была изменена жилплощадь.

Стоимость узаконивания перепланировки

Общая стоимость узаконивания перепланировки будет включать в себя:

  • Услуги посредников (в каждой фирме установлены свои цены);
  • Новый технический паспорт (от 900 рублей);
  • Кадастровый паспорт квартиры (от 200 рублей);
  • Издержки на судебное рассмотрение дела;
  • Проект лицензированной организации (от 4000 рублей).

Сумма рассчитывается индивидуально, зависит от сложности перепланировки.

Какую перепланировку нельзя узаконить

Не удастся узаконить перепланировку, если:

  • Работы ухудшили условия эксплуатации дома, проживания;
  • Увеличилась нагрузка на несущие конструкции выше положенного;
  • Жилое помещение стало нежилым;
  • Газифицированную кухню объединили с жилой комнатой, или в проеме между ними нет двери;
  • Прочность и устойчивость несущих конструкций нарушилась;
  • Были нарушены правила пожарной безопасности.

Полный перечень запрещенных работ указан в пункте 11 Постановления Правительства Москвы № 508 ПП.

Чем грозит перепланировка без разрешения

Фото 7

Перепланировка квартиры — изменение ее конфигурации, которое требует внесения корректировок в технический паспорт. К таким изменениям относят:

  • Разрушения;
  • Установку перегородок;
  • Создание новых дверных проемов;
  • Замену разводки инженерных сетей.

Любые изменения, которые вносятся в планировку жилья относительно плана БТИ, подлежат обязательному согласованию с Мосжилинспекцией. Нарушение установленного порядка согласования перепланировки грозит возникновением проблем. Собственника могут обязать:

  • Заплатить штраф. Размер санкции зависит от тяжести выполненного ремонта;
  • Вернуть квартиру в прежнее состояние;
  • Освободить жилплощадь, которая будет выставлена на торгах.

Собственник не сможет приватизировать квартиру, возникнут трудности с ее продажей.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, — предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

  1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
  2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
  3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Что является нарушением

Перепланировка без разрешения является нарушением норм административного законодательства. За это предусмотрено наказание в виде наложения штрафа, а в некоторых случаях и другие санкции.

Собственник будет обязан привести все документы в надлежащий вид, а, значит, ему придется согласовать проект перепланировки с различными инстанциями. Если это требование будет проигнорировано, уполномоченные лица могут подать заявление в суд, а в дальнейшем возможно лишение имущественных прав и продажа имущества с торгов.

Все эти последствия возникают в случае выполнения в квартире следующих видов работ без получения разрешения:

  • изменение расположения коммуникаций, возведение новых конструкций, дверных проемов или иные действия, влекущие за собой значительное изменение условий эксплуатации помещений многоквартирного дома;
  • объединение смежных помещений посредством сноса стен;
  • корректировка границ помещений;
  • корректировка технических характеристик зданий, в результате чего произошли разрушения на фасаде или внутри помещений;
  • установка специализированного оборудования для корректировки показаний приборов учета;
  • переоборудование вентиляционных коммуникаций;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции (установка бетонных стяжек, замена перегородок и т.д.);
  • обустройство отопительного оборудования на балконах или лоджиях;
  • интеграция подогрева пола с общедомовым отоплением;
  • нарушение строительных норм;
  • оборудование дополнительных ниш в стенах;
  • изменение электропроводки с нарушениями норм пожарной безопасности;
  • создание террас выше второго этажа;
  • изменение чердачных и иных помещений вспомогательного характера;
  • перепланировка аварийного жилья.

Если что-то из перечисленных действий было выполнено без получения разрешения, есть два выхода: обращение в суд для узаконивания перепланировки или привлечение строительной бригады для возвращения квартиры в первоначальный вид. Расскажем, какая ответственность предусмотрена за нарушение правил проведения перепланировки.

Вопросы и ответы

Вопрос к юристам о перепланировки жилого помещения:

1. Какие санкции возможны со стороны государства за перепланировку помещения без разрешения и согласования (3х этажный дом, 2 соседа внизу на первом этаже, реконструкция 2-го этажа и мансарды без выхода за внешние границы)?

2. Один из соседей не дал согласия на перепланировку, потребовал что то в замен, гараж, подвал.

Есть только согласие на передачу своей части чердачного помещения заверенное в ЖЕКе в 2005 году, все остальные бумаги собраны и назначен срок заседания на ввод в эксплуатацию через суд.

Есть ли какая то возможность обойтись без разрешения одного из соседей на перепланировку? Могут ли наложить штраф? Кто накладывает административный штраф?

Эксперт:

Ст. 29 ЖК РФ установлено следующее:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.

Для сохранения помещения в перепланированном состоянии необходимо:

1. Обратиться к эксперту для получения экспертного заключения о том, что перепланированное помещение отвечает требованиям действующих норм и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пригодно для дальнейшей эксплуатации;

2. Обратиться с исковым заявлением в суд о сохранении помещения перепланированном состоянии;

3. На основании решения суда (если исковое заявление удовлетворят) оформить новый технический паспорт помещения.

Ст. 7. 21 КоАП РФ:

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Ст. 7.22 КоАП РФ:
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Эксперт:

По определению ЖК РФ перепланировка – это комплекс проводимых в помещении работ по изменению его конфигурации, размеров, назначения, требующий внесение изменений в паспорт объекта недвижимости.

При незаконной перепланировке квартиры собственник объекта недвижимости теряет право распоряжения своим объектом недвижимости. Иными словами, собственник, конечно, может пользоваться такой недвижимостью, но продать, обменять, подарить, передать ее по наследству будет невозможно.

Кроме того, при обнаружении органами исполнительной власти факта самовольной перепланировки, собственника помещения ждут крупные штрафы, иски в суд и даже изъятие объекта недвижимости из собственности. Поэтому так важно провести согласование перепланировки до начала строительно-ремонтных работ.

Существует несколько видов переустройства квартиры, которые отличаются между собой по степени внесения изменений в имеющуюся планировку помещения. Большое значение имеет и факт затрагивания несущих конструкций и перекрытий.

Даже для незначительного изменения конфигурации помещения необходимо получить разрешение на перепланировку. При согласовании перепланировки квартиры в соответствующих инстанциях необходимы следующие документы:

  • Свидетельство о собственности на квартиру.
  • Технический паспорт на объект недвижимости.
  • Акт технического состояния квартиры на текущий момент.
  • Экспликация из БТИ и поэтажный план объекта.
  • В зависимости от того, каким образом будет согласовываться перепланировка (с изменением несущих стен и перекрытий или без), необходимо предоставить архитектурный проект или эскиз работ по переустройству помещения.
  • При согласовании перепланировки необходимо учесть согласие всех членов семьи.
  • Заявление на перепланировку квартиры по установленной форме № 266.
  • В случае если квартира находится в доме, являющемся архитектурным или культурным памятников, необходимо представить заключение о допустимости проведения перепланировки от соответствующего государственного органа.
    В любом случае, после того, как ваши работы будут обнаружены, санкций за перепланировку вам не избежать. Первым делом коммунальные службы вынесут предупреждение о необходимости вернуть квартиру в первоначальное состояние, то есть в соответствие с поэтажным планом БТИ. Но если вы считаете, что перепланировка была выполнена без нарушений, то возможно у вас получится избежать этой санкции за перепланировку и вы, в таком случае, можете попробовать согласовать перепланировку "задним числом". Для этого потребуется получить разрешительную документацию на проведённые работы плюс новые документы БТИ (а при изменении площади квартиры, или соотношения жилой и нежилой площади, понадобится замена свидетельства о собственности).
    Cанкции за перепланировку, в случае невыполнения обязательств, в соответствии со статьёй 7.21 КоАП РФ, предполагают выплату штрафа в размере 2000-2500 рублей и затем выдается повторное предписание. В случае, если вы проигнорируете предупреждение коммунальных служб, за повторное невыполнение санкцией за перепланировку может быть штраф на порядок выше предыдущего.
    Если же и после этого требования не будут выполнены, жилинспекция направляет заявление в суд. После чего квартира, если она приватизирована, продаётся со свободных торгов, собственнику выплачивается вырученная сумма за вычетом судебных издержек, а также налагается обязанность компенсировать расходы, необходимые для выполнения требований жилинспекции (восстановления первоначальной планировки, либо согласования) новым владельцем. Наниматель муниципальной квартиры, по решению суда, должен быть выселен из квартиры в принудительном порядке. Более суровой санкции за самовольную перепланировку сложно представить. Видимо поэтому подобного прецедента в судебной практике пока не случалось.
    А что касается согласия соседей то, оно выражается не в самом согласии на перепланировку, а лишь в согласии на проведение работ.
    Удачи!
Эксперт:

В соответствии со ст.26 ЖК РФ:

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Согласия соседей для перепланировки не требуется.

Эксперт:

Доброго Вам дня!

Существуют две основные санкции за самовольную препланировку:

1. Административное наказание.

КоАП РФ (статья 7.21) предусматривает наложение штрафа за самовольную перепланировку в размере от 2 000 до 2 500 рублей.
Штраф имеет право накладывать уполномоченный государственный орган (как правило, жилинспекция).
2. Предписание о приведении жилого помещения в исходное состояние.
Вместе с наложением штрафа жилинспекция выдает предписание о приведении квартиры в исходное состояние. Это должно быть сделано в разумный срок (срок устанавливается в постановлении жилинспекции). Так жет об этом может вынести решение суд по иску заинтересованного лица.
--------------------
Как гласит Жилищный Кодекс, если перепланировка не нарушает законных интересов других граждан, не влияет на безопасность здания, то возможно оставить квартиру в перепланированном виде по решению суда.
На практике, если перепланировка сделана в соответствии с существующими правилами содержания и эксплуатации жилищного фонда, строительными и санитарными нормами, то необходимо разработать проект (эскиз) перепланировки, согласовать с необходимыми инстанциями и получить разрешение жилинспекции. После чего оформить акт выполненной перепланировки и внести новые данные в технический паспорт на жилое помещение.
Если же перепланировка нормам не соответствует, то необходимо привести квартиру в исходное состояние или, получив разрешение, устранить несоответствия с нормативными документами.
В случае невыполнения требования инспекции о приведении квартиры в исходное состояние, как крайнюю меру, Жилищный Кодекс предусматривает продажу квартиры с публичных торгов с возложением обязанности по приведению квартиры в исходное состояние на нового собственника.

---------------------

Как я понимаю, в Вашем случае в перепланировку входит часть общего имущества собственников помещений дома (мансарда).

Необходимо при этом учитывать, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

А распоряжение общим имуществом дома, в том числе его использование одним из собственников, осуществляется по решению общего собрания собственников помещений дома (большинством не менее 2/3 от общего числа голосов).

В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

В случае нарушения данного правила, остальные собственники могут потребовать в судебном порядке восстановления нарушенных прав, в том числе потребовать привести за Ваш счет помещения в исходное состояние)

В Вашем случае получение согласия всех соседей на перепланировку обязательно.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://juresovet.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry-otvetstvennost-shtrafy-problemy-pri-pokupke-posledstviya/
  • http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/pereplanirovka/pereplanirovka-s-narusheniem-norm-ili-chto-yavlyaetsya-zapretom.html
  • http://nam-pokursu.ru/shtraf-za-nezakonnuju-pereplanirovku/
  • http://autoexpertnost.ru/kakoj-shtraf-za-nezakonnuju-pereplanirovku/
  • https://room46.ru/shtraf-za-pereplanirovku-kvartiry-bez-razresheniya/
  • https://leonmonitor.ru/pereplanirovka-shctraf/
  • http://domdomoff.ru/shtraf-za-nezakonnuju-pereplanirovku-kvartiry.html
  • https://ipotekaved.ru/oformlenie/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry.html
  • https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/shtraf-za-pereplanirovku-kvartiry/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий