В статье рассмотрены вопросы, чем грозит использование арендной платы без договора аренды квартиры для участников сделки. Последствия аренды без заключения договора. Поговорим о правах квартирантов без договора. Вы узнаете, можно ли сдавать жилое помещения без соглашения с арендатором. Прочитаете, с какими рисками можно столкнуться и какую ответственность понести.

Можно ли?

В законе нет прямых запретов на совершение такой сделки. Однако есть требование о заключении письменного договора аренды (найма) статья 674 ГК. К тому же, существует такое понятие, как обременение квартиры, к которому относится наем квартиры на срок более года. Обременение квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Понятно, что доказать существование такой сделки очень сложно.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь вы знаете, можно ли сдавать жилье без договора аренды.

Меры пресечения

Само собой, доказанный факт незаконной сдачи жилья в найм будет в первую очередь неприятен владельцу, так как это именно он не заплатил налог. А наказание подразумевается конкретно за это. В результате его не только обяжут выплатить всё сполна, но и заплатить пеню, как уже упоминалось выше, и штраф в размере 20 % от полученного дохода.

Ко всему прочему, согласно ст. 122 НК РФ, при повторном нарушении, если будет доказано, что оно совершено умышленно, сумма штрафа удваивается. И также будет взыскан штраф за непредоставленную декларацию о доходах. Размеры штрафа в этой ситуации варьируется от 5 % до 30 % от всей суммы скрытого собственником налога.

Что будет, если не платить?

Подавляющее большинство собственников не боится наказания за уклонение от налогов и нелегальную сдачу квартиры в аренду.

Доказать факт получения прибыли от жильца достаточно проблематично. Владельцы квартир находят множество способов избежать закона: не составляют договоров, выдают квартирантов за родственников, получают деньги наличными. Тем не менее уклониться от уплаты налогов удается не всем. Чем же это грозит? За нелегальный арендный бизнес хозяину грозит административное и уголовное наказание.

Административный штраф

Если был доказан факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности:

  • Ст. 75 НК РФ обязывает уплатить налог в казну государства за весь период, в который владелец квартиры получал средства от жильцов.К этой сумме прибавляются пени – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждые сутки просрочки. Какой будет штраф за неуплату? Собственнику придется заплатить 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма увеличивается до 40%.
  • Ст.119 НК РФ предусматривает штраф за отсутствие налоговой декларации в размере от 1 тыс. рублей за каждые 30 дней просрочки.
СПРАВКА! Если в квартире органами будет обнаружен жилец без регистрации по месту пребывания, то собственнику грозит еще и штраф. В соответствии с КоАП РФ, ст., хозяину недвижимости придется оплатить 2-5 тыс. руб. за одного нелегального квартиранта. Если жилье находится в Москве или Петербурге, то штраф составит от 5-7 тыс. руб.

Уголовная ответственность

Собственника недвижимости могут привлечь по нескольким статьям. Ст.198 УК «Уклонение от налогов»:

  • штраф от 100 до 300 тыс. рублей;
  • штраф в размере зарплаты за период от 12 до 24 месяцев;
  • арест на 6 месяцев;
  • лишение свободы сроком на 1 год;
  • принудительные работы на срок до 12 месяцев.

Если сумма задолженности перед налоговой подходит под определение «крупный размер» (это до 900 тыс. рублей за 3 года), то хозяина недвижимости ждет более жесткое наказание:

  • штраф от 200 до 500 тыс. рублей;
  • штраф в размере заработной платы, полученной за срок от 18 месяцев до 3 лет;
  • принудительные работы на срок до 3 лет;
  • лишение свободы до 3 лет.

Риск жилищных афер

Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.

Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.

Чаще всего используются две схемы.

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Вероятность оспорить сделку в суде и вернуть собственность есть, но разбирательства потребуют сил, времени и средств на адвокатов.

Поднайм. Поднайм – самая простая и распространенная схема.

Мошенник снимает квартиру на длительный срок и пересдает ее за большую сумму.

Нередко сдается имущество посуточно, а сохранность вещей никого не интересует.

В итоге хозяин рискует получить обратно квартиру с множественными повреждениями.

Взыскать ущерб не получится, а первоначального арендатора найти будет сложно.

Замечание специалиста: лучшее средство защиты имущества – заключение договора, в котором будут прописаны все данные жильца, вплоть до указания места работы и официальной регистрации.

Напрягаться аферисты не любят, и требование оформить соглашение официально их отпугнет. Дополнительным преимуществом для арендодателя будет грамотный юрист, который оформит договор.

Возможно, Вас также заинтересует статья об особенностях договора аренды с правом выкупа.

Статью о нюансах договора безвозмездной аренды читайте здесь.

Выгодно или невыгодно

С точки зрения собственника, незаключение договора сдачи квартиры в аренду ему выгодно, ведь это уход от уплаты налогов и отсутствие необходимости тратить время на оформление бумаг. Но времена меняются, и современное законодательство поставило вопрос ребром: все граждане, проживающие на территории России и получающие прибыль за любые совершаемые ими сделки, обязаны платить налог своей стране. Ведь в первую очередь государство обеспокоено тем, что казна недополучает свою часть. Второй вопрос вытекает из того, что владельцы очень часто сдают свои квартиры весьма сомнительным личностям, из-за чего и сами могут пострадать и создать таким поступком угрозу для общества. И поэтому теперь для подобных предприимчиво-незадачливых собственников предусмотрен штраф за незаконную сдачу жилья.

Можно ли сдавать без договора и какие будут последствия?

Если хозяин сдает квартиру нелегально, то между ним и нанимателем договор заключается по их обоюдному решению. Многие собственники, скрывающиеся от налоговой, пренебрегают заключением документа.

Однако в случае конфликта между хозяином и жильцом отстоять свои интересы в суде каждому из них в данном случае будет невозможно. Сдача квартиры без договора – это риск для обоих участников сделки. В этом документе прописываются права и обязанности сторон, указывается размер арендной платы и иные нюансы, важные как для хозяина, так и для квартиранта.

Дополнительные расходы

Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.

Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.

Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Не исключено, что после освобождения квартиры выяснится, что все это время жилец не оплачивал коммунальные услуги, и долг уже достаточно внушительный. Нет договора – нет ответственности, долг придется гасить самостоятельно.

Замечание юриста: согласно ГК, коммунальные платежи должен платить наниматель, включать этот пункт в договор даже не обязательно.

Сговор на двоих

Фото 2

Пока что в нашей стране привести к ответственности собственника квартиры в большинстве случаев очень сложно, потому что доказать факт получения им от квартиросъёмщика денег практически невозможно. Владелец, как правило, всегда ссылается на то, что это его старый друг или хороший знакомый, а то и дальний родственник, и денег с него он, естественно, не берет.

Наказать снимающего жильё за нарушение регистрации тоже не так просто, так как для этого надо точно знать, каков срок его проживания в данной квартире. Но тем не менее обе стороны должны знать о том, что действия их незаконны, и понимать, что за это им грозит наказание.

Куда обращаться, если собственники сдают жилье незаконно?

Чаще всего жалобы на незаконную аренду недвижимости подаются по причине нарушения общественного покоя жильцами. Квартиранты шумят, хулиганят или ходят по подъезду в нетрезвом виде – соседство с такими гражданами не понравится никому. Куда же обратиться с жалобой?

  • К участковому. Жалобу лучше всего оформить в письменном виде, чтобы сотрудник органов провел официальную проверку квартиры, выявил нарушения и прислал ответ на заявление.
  • Роспотребнадзор. В данную инстанцию стоит обращаться в том случае, если по соседству живут нечистоплотные квартиранты. Неприятный запах из квартиры или несоблюдение порядка на лестничной площадке – повод пойти именно в Роспотребнадзор.
  • В ГУВМ МВД (миграционная служба) следует писать жалобу в том случае, если на жилплощади проживают лица без регистрации.
  • Налоговая служба также реагирует на обращения граждан, жалующихся на собственников, сдающих незаконно жилье в наем.
  • В прокуратуру. Идти в этот орган целесообразно только в том случае, если иные инстанции не отреагировали на обращение, а у заявителя имеются доказательства нарушения владельцем недвижимости закона. Основными доказательствами являются договор аренды, расписка о получении денег за проживание, видео и фотоматериалы.

Скачать образец жалобы на незаконную сдачу квартиры в аренду соседом

Полная незащищённость

Риск не всегда шампанское, это может оказаться и полная потеря собственной квартиры. Например, в случае, если во время буйного застолья полуневменяемые квартиросъёмщики случайно устроили пожар. С кого будет спрос, если это была вами же спровоцированная ситуация - незаконная сдача квартиры в аренду. Куда жаловаться теперь, с кого потребовать возмещения?

В этом случае государство вряд ли сможет представлять ваши интересы, ведь вы же сами пытались укрыть от него свои доходы. Вряд ли найдётся человек, который доверит свой автомобиль незнакомцу только потому, что тот показался ему достойным доверия и даже показал свой паспорт. Но почему тогда вы можете рисковать своей квартирой?

Что говорит закон

За оплату аренды без договора съемщики жилья никакой ответственности не понесут.

Отчитываться перед законом должен владелец недвижимости или земельного участка, сдаваемого в аренду.

Все данные о получении прибыли должны быть предоставлены в налоговую инспекцию. Доказательством этой прибыли является договор.

Если налоги уплачены не будут, арендодателя ждет следующее:

  • принудительное взыскание неуплаченного налога;
  • пени за несвоевременность выплаты (размер будет определяться так: неуплаченная сумма, умноженная на 1\300 ставки рефинансирования и умноженная на количество просроченных дней);
  • штраф за не сданную налоговую декларацию (5% от невыплаченного налога за каждый просроченный месяц, минимум 1 тыс. рублей, но не больше 30% от всей суммы);
  • штраф за нарушение сроков (20% от невыплаченной суммы налога).

Если будет доказано, что налоги скрывались умышленно, сумма может увеличиться до 40%. Если за три финансовых года подряд неуплаченная сумма налогов составила больше 600 тыс. рублей, последствия могут быть более тяжелыми, вплоть до уголовной ответственности.

По ст. 198 Уголовного кодекса РФ грозит нарушителю одно из следующих наказаний:

  • лишение свободы сроком до одного года;
  • арест на полгода;
  • штраф от 100 до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы.

Если владелец имущества не является индивидуальным предпринимателем, есть вероятность привлечения по 171 статье УК (за незаконное предпринимательство) и по 116 статье Налогового кодекса (за нарушения правила постановки на учет).

Возможно, Вас заинтересует статья о досрочном расторжении договора аренды квартиры.

Статью о том, как купить квартиру в новостройке по переуступке прав требования, читайте здесь.

Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль

Мнение эксперта

Глеб Подъяблонский юрист компании URVISTA

— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.

Как составить договор аренды жилья?

Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

Больше по теме О каких важных изменениях в законодательстве в 2019 году мне нужно знать?

Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре. Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать. На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.

Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом?

Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%. Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог. Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.

Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?

Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.

Как налоговая узнает о съеме?

Фото 3

Взыскивать налоги, в т.ч. и выявлять случаи уклонения от их уплаты – прямые обязанности налоговых органов. Для их выполнения существует множество механизмов, основными из которых (по сложившейся практике) являются:

  1. Мониторинг объявлений о сдаче жилья.
  2. Опрос жильцов.
  3. Работа с посредниками (риелторами).

С завершающим пунктом все относительно ясно – пп. ст. 170 НК прямо обязует риелторов оповещать налоговые органы о заключенных договорах аренды. Две первые ситуации рассмотрим на примерах.

Пример 1

Василий решил сдать свою квартиру, о чем и разместил объявление в СМИ. На предложение откликнулась Оксана и заключила с Василием соответствующий договор.

Через некоторое время налоговые инспекторы проверили указанные СМИ задним числом, и увидели старое, уже неактуальное объявление. Позвонив Василию, они узнали, что квартира сдана. Налоговая проверка указала, что платежей от собственника жилья в бюджет не поступало.

Фактическая проверка установила, что Оксана проживает в квартире Василия, не являясь ее собственником. Против Василия была инициирована проверка, результатом которой стало наложение штрафа.

Пример 2

Василий решил подыскать квартиранта на свою квартиру, о чем и сообщил в приватной беседе соседям, знакомым, в т.ч. и консьержке. Налоговый инспектор, представляясь потенциальным арендатором, поинтересовался у консьержки о наличии квартир для сдачи в подъезде. Был предоставлен адрес и контактные данные Василия.

Через какое-то время квартира была арендована Оксаной. Оплата производилась по договору, но доход Василий скрывал от государства.

Из-за ранее проведенных мероприятий, Василий находился под наблюдением налоговых органов, и после фактического получения прибыли был оштрафован.

Почему предпочитают сдавать жилье в аренду без договора?

Наверное, это самый простой из всех вопросов. Потому что — просим извинить нас за столь глупую сентенцию – больше денег это всегда интереснее, чем меньше денег. Налог – однозначное снижение потенциальной прибыли.

К сожалению, причина не только в банальной жадности. Определенные экономические обстоятельства и стремительный рост услуг ЖКХ все чаще стали приводить к ситуациям сдачи жилья в наем «за коммуналку».

То есть стоимость аренды ровняется стоимости всех коммунальных платежей. Фактически, такой арендодатель не получает дохода, но с точки зрения налогового законодательства – обязан заплатить. Это приводит к достаточно неприятным нормативным коллизиям при подписании договора аренды:

  1. Если указать стоимость аренды в 0 грн., будут нарушены положения ст. 759, 762 и 810 Гражданского кодекса, гласящих, что аренда однозначно осуществляется за плату.
  2. Если указать стоимость в условную 1 грн., а оплату ЖКХ возложить на нанимателя (что допускается п. 3 ст. 815 ГК), то:
    • во-первых, это затрудняет контроль за фактической оплатой «коммуналки», и возможно образование задолженности;
    • во-вторых, не освобождает от налоговой отчетности;
    • в-третьих, не дает возможности окупить амортизацию как самого объекта недвижимости, так и другой, связанной с ним собственности.

В этих случаях люди и стараются обойтись без официальных договоров аренды и устно решить все вопросы. К чему это может привести рассмотрим далее.

Как пожаловаться в налоговую на арендодателя?

Куда же обращаться на собственника, если он не платит налоги? Можно воспользоваться двумя способами:

  • через официальный сайт ФНС;
  • лично в налоговую с письменным заявлением.

Рассмотрим более подробно способы подачи жалобы.

Через сайт

Подача жалобы в электронном варианте экономит время и дает возможность в короткий срок обратиться в органы. Что нужно сделать:

  1. Зайти на сайт .
  2. Перейти в раздел «Электронные сервисы».
  3. Выбрать сервис «Обратиться в ФНС России».
  4. Далее нужно выбрать свой статус – физлицо, ИП или юридическое лицо и заполнить информацию о себе:
    • ФИО;
    • ИНН;
    • телефон;
    • информация о ранее поданных жалобах по интересующему вопросу в иные органы;
    • наименование территориальной налоговой службы.
  5. В отдельном поле потребуется изложить цель обращения. Если имеются какие-либо материалы по делу, то они прикладываются тут же в отсканированном формате.
СПРАВКА! Подав жалобу через сайт, заявитель имеет возможность следить за ходом ее рассмотрения в разделе «Узнать о жалобе». Сервис «Решения по жалобам» позволяет получить полную официальную информацию по делу.

Лично с письменным заявлением

Для личного обращения нужно заранее подготовить документ с изложенной проблемой. Что необходимо указать в жалобе:

  1. Наименование и адрес органа ФНС.
  2. Свои данные:

    • адрес;
    • ФИО;
    • номер телефона или электронную почту.
  3. Цель обращения: нужно указать:

    • адрес квартиры;
    • ФИО собственника;
    • данные о квартиранте (если они известны);
    • срок нелегальной сдачи жилья в аренду и иные подробности, которые известны.
  4. Прошение о привлечении собственника к ответственности. Здесь следует опираться на ст.198 УК, а также на ст.75 и 119 НК РФ.

Заявление можно подать лично или направить по почте заказным письмом. Срок рассмотрение жалобы – до 30 дней. После проведения проверки по указанному в жалобе адресу заявителю должно прийти ответное письмо о результатах.

Статья 119 НК РФ. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учетавлечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
  2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Скачать образец жалобы в прокуратуру на незаконную сдачу квартиры в аренду соседом

Штраф за незаконную сдачу квартиры без уплаты налогов

Фото 4

Прежде всего, рассмотрим правовые последствия не заключения договора и неуплаты налогов. Случаи аренды «за коммуналку» распространены в основном в небольших населенных пунктах. В остальных вариантах сдача жилья в наем имеет цель получения дохода.

Отсутствие договора, а также случаи неуплаты налогов при наличии подписанной аренды, являются сокрытием дохода.

Ставка налога по данному виду дохода определена ст. 167 Налогового кодекса (НК), и составляет 18%. Кроме этого могут вводиться дополнительные пошлины и платежи. Например, на момент публикации этого материала взимался дополнительно «военных сбор» в размере 1,5%.

Соответственно, за неуплату налогов положены штрафные санкции в соответствии с п. 127.1 ст. 127 НК:

  • 25% от суммы невыплаченных налогов (абз. 2 ст. 127 НК).
  • 50% от недоплаты, если действие совершено повторно, в течение трех лет (абз. 4 ст. 127 НК).
  • 75% от неоплаченного, если ситуация повторилась в течение трех лет три и более раза (абз. 6 ст. 127 НК).

Штраф не освобождает от необходимости оплатить задолженность по налогам, а начисляется сверх него.

Обратите внимание, если сумма невыплаты будет признана значительной, может наступить уголовная ответственность в соответствии со ст. 212 Уголовного кодекса.

Кто должен платить налоги за сдачу в наем?

Прежде чем рассчитывать стоимость штрафов и пени нужно точно прояснить, кто должен платить налоги, а кто нет. Да, существуют обстоятельства, при которых арендодатель вообще не должен иметь отношения к выплатам в бюджет, а за весь процесс, в т.ч. и перед законом, отвечает наниматель (арендатор).

Напомним, что в соответствии со ст. 813 ГК в качестве нанимателя могут выступать, как физические лица, так и юридические. При этом недвижимость может быть использована только в качестве жилья. В разделении арендаторов на физических и юридических лиц и кроется разница в способах расчета и выплаты налогов:

Квартиросъемщики – физические лица

Это стандартная и привычная ситуация. Если квартира сдана в аренду физическому лицу, то, в соответствии со ст. 167 НК, арендодатель обязан оплатить 18% налог плюс действующие на данный момент дополнительные сборы.

При этом ст. 169 НК определяет довольно внушительный перечень лиц и случаев налоговых перерасчетов и льгот социального плана.

Арендаторы – юридические лица

Тут начинается самое интересное. Если квартиру сняло юридическое лицо (в т.ч. ФЛП – физлицо предприниматель), то нужно обратиться к двум положениям Налогового кодекса:

  1. Статья 18 НК дает определение налогового агента – это лицо, на которого возлагаются все обязанности по начислению и уплате налогов за другое лицо.

    Стаття 18 Податкового кодексу України. Податкові агенти

    1. Податковим агентом визнається особа, на яку цим Кодексом покладається обов’язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків.
    2. Податкові агенти прирівнюються до платників податку і мають права та виконують обов’язки, встановлені цим Кодексом для платників податків.

  2. Статья 170 НК в пп. устанавливает, что в случаях, когда нанимателем выступает юрлицо (в т.ч. ФЛП), оно автоматически становится налоговым агентом арендодателя!
Таким образом, в случаях, когда квартира сдана юридическому лицу, высчитывать налоги, оплачивать их, составлять отчетность и нести ответственность за неуплату будет наниматель. Арендодатель будет получать плату за вычетом налогов (чистыми), и не должен ни декларировать эти средства, ни совершать какие-либо платежи.

Ответственность за неуплату налога

В соответствии с вышеизложенными обязанностями распределяется и ответственность за неуплату налогов:

  • Если договор заключен с физическим лицом, ответственность несет арендодатель.
  • При заключении договора с юридическим лицом, ответственность возлагается на арендатора.
К сведению. В случаях, когда арендодателем выступает нерезидент Украины, он обязан действовать только через подписание договора с резидентом об оказании услуг налогового агента (пп. ст. 170 НК).

Вопросы и ответы

С 2007 года сдаю в аренду квартиру. Изначально был заключен договор аренды на 1 год (подписан с 2-х сторон). В 2008 году договор был продлен (подписан с 2-х сторон), но в договоре указан срок 1 месяц, так по-крайней мере в моем варианте. И третий подписанный договор на первую половину 2009 года. Наниматель продолжает проживать в квартире по сей день, оплачивая ежемесячно сумму, обговоренную устно.

Ни один из договоров не регистрировался и никаких налогов не платилось.

В данный момент Наниматель просит подписать договор за 2012 год задним числом для предоставления в суд по своим интересам (т.к. по бумагам он безработный,а договор якобы обеспечит уменьшение % ставки кредитования).

Чем грозит подписание договора задним числом? Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?

Я так понимаю, при афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?

P.S. Договора и документы собственника оформлены на меня. В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?

Эксперт:

ну договор задним числом- вопросом об уплате налога, не факт что он встанет- но это возможно.
регистрировать его не надо..если сдаете до года..а у вас он был закл на мес и просто продлился.

налог -13% от суммы в договоре за год
пеня за просрочку оплаты налога - существует. точный % честно говоря не помню, но начисляется за каждый день
исковая давность- 3 года..вот если договор был якобы закл 3 года назад- соответственно за 3 года и может быть потребован налог

а вот документы надо переоформить обязательно- для сдачи квартиры не повлияет,квартиру- не отберут..но переоформить надо, всякое бывает в жизни..щас вы её ни продать, ни обменять не можете, да даже сдать в аренду по нормальному -тоже

от себя добавлю вот что- просьба нанимателя- это его просьба, поэтому ради его интересов я бы советовал вам крепко подумать- а надо ли оно именно вам? просто пока нет договора- доказать что вы не уплачивали налог- по факту практически невозможно. ведь никаких документов об этом нет, свидетелей- я думаю что тоже

Эксперт:

Вы реально боитесь, что наниматель разгласит факт подписания договора задним числом? Ну, разве специально, чтобы нагадить Вам... Однако, я полагаю, что доказать этот факт ему всё равно не удастся. Возникнет банальная коллизия "слово против слова". Впрочем, любые сделки с недвижимостью (в том числе по аренде) подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому ни Вы ничем не рискуете, ни нанимателю такой договор ничего не даст. Правда, можно вести речь о том, что предыдущий договор был всего только пролонгирован по умолчанию. Но опять-таки отсутствие госрегистрации и уплаты налогов делает всё это юридически бессмысленным.

На будущее могу посоветовать не ограничиваться заключением письменного договора жилищного найма, а зарегистрировать его. Перед этим же самой зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав упрощённую систему налогообложения. Соответственно, и договор с нанимателем заключать в качестве ИП. Это позволит Вам платить государству только 6 % дохода от использования имущества вместо 13 %.

Смена фамилии юридического значения не имеет.

Эксперт:

Валерия!

Если лицо, которому Вы предоставляете жилое помещение в пользование является физическим лицом, то речь идет о Договоре найма жилого помещения.

Если наниматель по сегодняшний день занимает Ваше жилое помещение, то Фактически договорные отношения продолжаются. Поэтому оформление ДОговора найма задним числом никаких последствий не влечет.

При этом не систематическая сдача жилого помещения в найм не является предпринимательской деятельностью.

Поэтому, привлечь Вас к ответственности за неуплату налогов как ИП нельзя.

С уважением Ф. Тамара

Эксперт:

Договор между вами в силу ст. 684 ГК считается продленным на условиях и на тот же срок, которые указаны в последнем имеющемся у вас договоре. Необходимости в подписании другого договора нет. Хотя можете сделать это. То есть правовые отношения между вами не прекратились. Они начались в 2007 году и продолжают существовать со всеми вытекающими последствиями.

То, что договор будет использоваться в качестве доказательства в процессе не означает, что вас могут привлечь к ответственности за неуплату налогов. Это прерогатива налоговых и правоохранительных органов. По закону доходы, получаемые от сдачи квартиры, облагаются 13 % налогом (НДФЛ) и вы обязаны их уплатить. Другой вопрос, что мало кто платит налог в такой ситуации :)

Если после смены фамилии вы не внесли изменения в реестр и не поменяли свидетельство о праве собственности, получается у вас нет документа, который устанавливал принадлежность квартиры вам. Для вас последствий особых нет, а вот для нанимателя - это не очень хорошо.

Эксперт:

Валерия!

1. "Чем грозит подписание договора задним числом?"

При подписании договор задним числом он может быть признан действующим с той даты, с которой подписан.

2. "Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?"

Наниматель, в данном случае - арендатор, при отказе от подписания договора противопоставить ничего не может, т.е. не может Вас принудить.

3. "При афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?"

Для возникновения обязанности по оплате налога на доходы физических лиц, предусмотренного гл. 23 НК РФ в размере 13 % от годового дохода от сдачи в аренду использования имущества, налоговой необходимо будет доказать факт получения арендодателем денег за весь период. Доказательством того, что собственник получает доход от сдачи квартиры в аренду, может служить договор аренды жилого помещения. Однако налоговой придется доказать и сам факт передачи денег арендатором арендодателю. А это практически невозможно.

Что касается ответственности за неуплату налога - то НК предусмотрена пеня за каждый день просрочки, она определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора.

Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

И штраф - ст. 122 НК.

В случае, если налоговая докажет Вашу обязанность по уплате налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, то она имеет право взыскать налог только за те периоды аренды, которые будут установлены (либо подписанный договор, либо свидетели). ГК предусмотрен срок исковой давности - 3 года, например, если будет установлено, что доход от сдачи в аренду вы получали, начиная с 2008 г., то налог будет взыскан только за 3 года - т.е. с 2009 г. (это все приблизительно и в теории - для наглядности).

3. "В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?"

Не вижу необходимости менять документы в связи со сменой фамилии, поскольку документы на собственность не теряют при этом своей законной силы, достаточно будет предъявить документы о смене фамилии (свидетельства о браке, о расторжении брака и т.п.) (в том числе в Росреестр), а так Вы понесете лишние расходы.

Вывод: 1) не стоит "светить" договор аренды в гос.органах, в том числе в суде. Последствия предвидеть сложно; 2) для того, чтобы договор имел юридическую силу, он должен соответствовать требованиям закона; 3) чтобы у Вас возникла обязанность по уплате налога, нужно - см. выше.

Многие мои знакомые сдают жилье - ни один не платит налогов.

"Светить" договор в налоговой выгодно только тем категориям граждан, которые получают возмещение расходов на оплату съемного жилья. Думаю, это не Ваш случай.

Удачи.


Источники

Использованные источники информации.

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/bez-oformleniya-dogovora.html
  • https://businessman.ru/nezakonnaya-sdacha-kvartiryi-v-arendu-otvetstvennost-arenda-jilya-shtraf-za-nezakonnuyu-sdachu-jilya.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nalog-za-sd/nezakonnaya-s.html
  • https://zem-pravovik.ru/arenda/bez-dogovora.html
  • https://www.eg.ru/question/697696-sdacha-kvartiry-bez-dogovora-chem-riskuyut-sobstvennik-i-jilcy-083297/
  • https://moi-prava.com/gp/nedvizhimost/kvartira/arenda-kv/bez-dogovora.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий