Что такое апартаменты? Откуда взялись апартаменты? Апартаменты и новостройки: сходства и различия. Что же такое апартаменты в новостройке? Что говорит законодательство?. В обычном представлении апартаменты – это элитное жилье с повышенным уровнем комфорта. Но с позиции права такое помещение не относится к жилому фонду. Что в 2019 году представляют собой апартаменты?

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

ч. 1 ст. 446 ГПК

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Что такое апартаменты?

В законодательстве России отсутствует четкое определение подобных объектов. У многих людей слово «апартаменты» ассоциируется с квартирой, но в соответствии с нормами закона они не относятся к жилой недвижимости.

Подобный формат жилья появился на рынке сравнительно недавно.

Можно выделить несколько наиболее распространенных заблуждений относительно апартаментов:

  • Отсутствует возможность постоянной прописки;
  • Уплата значительных сумм в счет налога на недвижимость;
  • При расчете ежемесячных коммунальных платежей применяются повышенные тарифы. Что входит в коммунальные услуги, читайте здесь.
  • При строительстве зданий застройщик не заботится о благоустройстве прилегающей к дому территории;
  • Инвестировать в недвижимость бессмысленно, а при продаже неизбежно возникнут проблемы;
  • Оформить ипотеку на покупку апартаментов практически невозможно.

В действительности ситуация с апартаментами обстоит несколько иначе. Об этом будет рассказано далее.

Откуда взялись апартаменты?

Это понятие популярно на Западе и трактуется как отдельное помещение метражом от 40 кв. м, состоящее из двух и более комнат, санузла и кухонной зоны. Первые в нашей стране апартаменты были возведены в Москве. В настоящий момент подобного рода недвижимость является неотъемлемой частью рынка не только столицы, но и многих крупных регионов страны.

Для Российских апартаментов характерны 2 существенные особенности:

  • Площадь объекта недвижимости не может быть ниже обозначенных 40 кв. м. (Приказ Минспорттуризма РФ от № 35);
  • Юридически апарт-здания не относятся к жилищному фонду.

Стимулом к возведению апартаментов послужил дефицит площадей, предназначенных под строительство жилых зданий. По закону такие помещения относятся к нежилым и требования к ним менее жесткие, нежели к жилым помещениям.

Иными словами, такая недвижимость может быть построена там, где по ряду причин возвести традиционное жилье невозможно или нецелесообразно.

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Фото 1

В чем выгода при покупке апартаментов

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.

Как я купила квартиру в Подмосковье

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Изумительная история 

Мужчина курил на балконе, а сосед затаскал его по судам и получил деньги

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Интересное дело о судах в комплексе апартаментов

Возникающие нюансы

Фото 3

Существенное отличие между апартаментами и квартирой – это стоимость. Преимущество апартаментам на рынке недвижимости дает то, что цена их на 10-20 %, а то и более, ниже стоимости квартир.

Но данный факт не обусловлен тем, что какой-то из объектов лучше или хуже. Причина кроется в отсутствии социальной ответственности и соответствующих обязательств застройщика при возведении апартаментов.

Фактически разница цен объясняется более низкой себестоимостью. Можно построить апартаменты и в месте, не предназначенном для жилого строительств, то есть приобрести более дешевый участок земли.

Нет необходимости в точно соблюдении норм жилого строительства. Если в закон будут внесены поправки, ужесточающие требования к выдаче разрешения на строительство апартаментов, то разница в стоимости исчезнет.

Но если купить апартаменты сейчас можно дешевле, чем квартиру, то эксплуатация объекта в качестве жилья обойдется намного дороже.

Поскольку относятся апартаменты к нежилым помещениям, то все тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для коммерческих помещений. Получается, что платить за услуги ЖКХ придется на 18-20 % больше.

Кроме прочего на владельцев апартаментов не распространяются льготы и субсидии, предусмотренные государством для собственников квартир.

Например, гражданин принадлежит к льготной категории граждан, что позволяет ему получить около 30 % скидки на комуслуги.

Но если этот человек живет в апартаментах, то воспользоваться положенными видами льгот он не сможет. В жилищном законодательстве владельцы апартаментов в принципе не относится к собственникам жилой недвижимости.

К сведению! Недостаточно урегулированный правовой статус апартаментов ведет к тому, что банки очень редко выдают ипотеку на их приобретение.

Немногочисленные предложения обычно отличаются повышенными ставками. Если закон в 2019 году регламентирует статус апартаментов более подробно на предмет точной принадлежности к жилому или коммерческому фонду, то ситуация может измениться.

В чем разница с квартирой

Чем отличаются апартаменты и квартира? Основополагающее различие – статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, и располагаться могут в обычном жилом доме, офисном здании, торговом центре.

Квартира признается частью жилого фонда, находиться она может только в жилом здании, соответствующем установленным нормативам.

Единственно, что объединяет эти объекты недвижимости – они предназначены для проживания. Определение квартиры в законе четко регламентировано.

Предусмотрены строительные СНИПы, которые должны быть соблюдены для признания помещения жилым.

Утверждены пожарные и санитарные нормы, соответствие которым позволяет признать жилье пригодным для проживания. А вот понятие апартаментов практически отсутствует.

Существующая в законе формулировка, что фактически под определение апартаментов можно подвести любое помещение со схожими характеристиками.

Основные отличия апартаментов и квартиры можно рассмотреть более наглядно на примере сравнительной таблицы. Сравнение апартаментов и жилой квартиры как объектов недвижимости:

То есть апартаменты – это что-то вроде гостиничного люкс-номера. Нередко в апарт-отелях предлагается сервис, почти не уступающий гостиничному обслуживанию.

Видео: апартаменты — все что нужно знать перед покупкой

Но все-таки при всех удобствах это отнюдь не жилье для постоянного проживания. Но поскольку апартаменты строят и покупают, должны быть какие-то достоинства такого объекта.

Плюсы и минусы покупки недвижимости

Как правило, те, кто покупают апартаменты, заранее ориентируются на плюсы такого объекта:

Если говорить о минусах, то основные таковы:

Можно ли прописаться

Но отличия апартаментов и квартир зачастую отходят на второй план для покупателей, которые желают приобрести жилье для постоянного проживания.

Главным вопросом для них становится возможность прописки. Теоретически, если в апартаментах можно жить, то, наверное, можно и зарегистрироваться. Но как на самом деле?

Прежде всего, нужно знать, что оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, ни при какой ситуации.

Однако допускается оформление временной прописки по месту проживания. Но и здесь есть нюансы. Почему в апартаментах нельзя прописаться на постоянно?

Зависит возможность прописки от типа здания, где расположены апартаменты. Если это жилой дом или гостиничный комплекс, то особых проблем не возникнет.

По закону временно регистрироваться можно в любом помещении, предназначенном для проживания. Пример – гостиницы, общежития, санатории и пансионаты.

Оформляют временную прописку максимум на 5 лет, после чего она автоматически аннулируется. Конечно, можно оформить прописку снова на такой же срок и так неограниченное количество раз.

Для владельца жильца единственным неудобством становится необходимость каждые 5 лет обращаться в уполномоченные органы для продления регистрации.

Что касается возможностей при временной и постоянной прописке, то они почти не отличаются (за исключением льгот).

Можно прикрепляться к поликлинике по месту жительства, устраивать детей в школу по месту прописки и т. д.

Другое дело, когда апартаменты находятся в здании, признанном коммерческой недвижимостью – бизнес-центре, офисном здании или торговом центре. В этом случае прописка невозможна совсем, даже временная.

Порядок перевода в жилое помещение

Допускает ли закон перевод апартаментов в жилой фонд? Судебная практика по этому вопросу недостаточна, чтобы делать однозначные выводы. Прецеденты есть.

Однако важным условием является получение согласия всех собственников здания, поскольку зачастую апартаменты являются долевой собственностью.

Например, в Москве известны случаи, когда многоэтажные здания из апартаментов переводились в квартиры.

Но при этом положительный исход перевода был обусловлен грамотной работой опытных юристов в процессе судебного разбирательства.

На законодательном уровне пока не утвержден упрощенные порядок перевода апартаментов в жилые помещения без инициации судебного процесса.

Общий порядок перевода в 2019 году предполагает действие по следующей схеме:

Если Департамент примет положительное решение, то в Росреестр будет направлено уведомление о необходимости внесения изменений в ЕГРН.

Сама процедура перевода – бесплатная, но придется платить за оформление различных технических документов и услуги нотариуса.
Фото 3

Цены на покупку и аренду апартаментов

В настоящий момент на рынке новостроек Москвы апартаменты занимают треть от проданного жилья. Покупателей привлекает прежде всего их цена, которая в среднем на 20 % процентов ниже, чем стоимость квартир. Цена квадратного метра в апартаментах бизнес-класса дешевле на 15 %, комфорт-класса — на 10 %. Стоимость аренды апартаментов и квартир отличается незначительно.

Более низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что при возведении застройщик не обязан обеспечивать их инфраструктурой: школами, поликлиниками, детскими садами и другими социальными объектами. Зачастую апарт-комплексы возводятся в густонаселенных центрах, где детские учреждения переполнены. Кроме этого, при строительстве апартаментов технические и санитарные нормы по звукоизоляции, освещению и т. п. не такие жесткие, как при возведении квартир, что тоже влияет на цену.

Фото 4

Капитальный ремонт

Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2019 года — 17 рублей за квадратный метр.

ч. 1 ст. 169 ЖК о взносах на капремонт

ч. 1 ст. 170 ЖК о фонде капремонта

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²

Минимальный взнос за м²Квартира17 РАпартамент0 РОбязательный платеж в месяцКвартира663 РАпартамент0 РВзносы на капремонт за годКвартира7960 РАпартамент0 Р

Коммунальные платежи

Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.

Ну и что?
Плату за общедомовые нужды должны начислять по счетчикам

Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.

ст. 154 ЖК

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Плюсы проживания в апартаментах

  • Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
  • Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
  • Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
  • Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
  • Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
  • Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Социальная инфраструктура и технические требования

Фото 6

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Господдержка и маткапитал

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2019 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%. Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.

Ну и что?
Программу маткапитала продлили до 2021 года

Назначение помещений

Фото 7

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

ч. 1, 3 ст. 16 ЖК

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Требования к жилым помещениям

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

ч. 1 ст. 36 ЖК

ч. 1, 2 ст. 161 ЖК

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Ну и что?
Плату за общедомовые нужды должны начислять по счетчикам

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

п. 1 ст. 6 ГК

ст. 249,289,290 ГК

Вопросы и ответы

Собрались покупать жилье. Предлагают апартаменты, как вариант. В интернете информации много, но она какая-то некорректная.

Хочу узнать что такое апартаменты в так называемом апарт отеле.

Чем они отличаются юридически от обычной квартиры.

Есть ли какие-то моменты на которые нужно обратить внимание при покупке такого жилья кроме цен на коммунальные услуги и прописки. Отличаются ли права собственного на данную недвижимость от прав собственного на квартиру обычную.

Эксперт:

Добрый час, Сергей.

Как правило, под термином «апартаменты» подразумевается квартироподобный комплекс, в котором кухня объединена с жилой комнатой. Или еще что-нибудь объединено такое. Или вообще есть только одна комната и санузел.

С точки зрения требований закона, это нежилое помещение и зарегистрироваться в нем нельзя.

На практике получается как попало.

Других значимых отличий от квартиры нет.

Эксперт:

В последнее время все чаще возникает
вопрос о том, в чем состоит различие между жилым помещением (квартирой) и
апартаментами. Законодательного закрепления понятия «апартаменты» в
законодательстве РФ не существует, в то время как понятие «жилое помещение»
дано в ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с
указанной статьей жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан
(отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства (далее — требования)). ЖК предусматривает
следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть
квартиры, комната. То есть понятие «апартамент» -вообще отсутствует в
российском законодательстве! Помимо отсутствия понятия «апартаменты» в
законодательстве РФ, оно также не относит апартаменты к разряду жилых
помещений, что подтверждается судебной практикой арбитражных судов (решение от
25.08.2011 г. по делу № А40-23895/11), судов общей юрисдикции (решение
Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 г.)

Отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного
жилищного фонда регулирует жилищное законодательство (пп. 2 п. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Отношения участников по поводу пользования апартаментами
регулирует гражданское законодательство. Статьей 17 ЖК предусмотрено назначение
жилого помещения и пределы его использования, а именно для проживания, а
использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности
или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на
законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы
других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не
допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Как нежилые помещения апартаменты могут быть использованы для
коммерческих целей, не требующих специального оборудования помещения, т.е. как
офис, как торговая площадь, как производство (опять же не требующее
специального оборудования)

Основное назначение жилых помещений – основное или
преимущественное проживание, апартаменты
предназначены для временного проживания.

Вот некоторые специальные отличия апартаментов, вытекающие из
анализа норм ЖК РФ:

    Для
    апартаментов не требуется перевод из жилого в нежилое, и нежилого в жилое
    с соблюдением правил, установленных жилищным кодексом.Для
    апартаментов не требуется соблюдения предусмотренных жилищным
    законодательством норм о переустройстве (перепланировке), т.е.
    согласование уполномоченных органов.Отсутствует
    возможность регистрации в указанном помещении в качестве места проживания.Договор
    пожизненного содержания с иждивением как специальный договор возможен
    только в отношении жилого помещения.

Следует отметить, что в соответствии со ст.79 ФЗ «Об
исполнительном производстве» Взыскание по исполнительным документам не может
быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое
помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи,
совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным
пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты
жилым помещением не являются, правило указанной статьи на него не распространяются.

По соседству с апартаментами могут располагаться офисы,
развлекательные заведения, кафе и иные производственные помещения, что роднит
апартаменты с гостиницами.

Приобретение апартаментов всегда носит инвестиционный
характер, тогда как квартиры — социальный, приобретение апартаментов в 99%
случаев имеет целью извлечение прибыли, тогда как квартиры — проживание. Именно
правило о том, что в случае регистрации владельца апартаментов в качестве ИП,
доказывает и разнонаправленность НК РФ в отношении социальных норм и льгот и
извлечения прибыли, а именно: В СЛУЧАЕ РЕГИСТРАЦИИ ВЛАДЕЛЬЦА АПАРТАМЕНТОВ В
КАЧЕСТВЕ ИП И ДЕКЛАРИРОВАНИЯ СВОИХ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ ЭТИХ АПАРТАМЕНТОВ
КАК ДОХОДОВ ИП, НА НЕГО НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ПРАВИЛО ОБ ОСВОБОЖДЕНИИ ОТ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ ПРОДАЖЕ ЭТИХ АПАРТАМЕНТОВ, ЕСЛИ ДАЖЕ ВЛАДЕНИЕ ИМИ БУДЕТ
ПРЕВЫШАТЬ ТРИ ГОДА. Таким образом, имущественный налоговый вычет не
распространяется, ст. 217 НК РФ.

Удачи Вам!

Подскажите, пожалуйста, какими конкретно правовыми нормами регулируется статус апартаментов в России? На основании какой нормы апартаменты относят к нежилым помещениям вследствие чего в них нельзя прописаться? Как происходит расчет коммунальных платежей?

Заранее

Эксперт:

Юлия. Нет правового статуса у так называемых «апартаментов». Это — устаревшее название квартиры, или  большого роскошного помещения. Как правило, в России употребляется в шутливом или ироническом смысле. Какой уж тут правовой статус? Есть понятие «недвижимое имущество». К которому относится, например, квартира, дом, комната, нежилое помещение.

Эксперт:

Юлия добрый вечер, термин апартаменты достаточно активно используется в современной России, если раньше под этим термином подразумевалось нечто абстрактное, то в настоящее время под апартаментами подразумеваются абсолютно конкретные виды недвижимости, это либо роскошные номера в отелях, либо просторные квартиры расположенные в престижных жилых комплексах либо квартиры с панорамным остеклением. Действующее законодательство можно сказать расшифровывает данный термин довольно скудновато, их правовой статус многие ставят под сомнения. В настоящий момент действует приказ Министерства
спорта и туризма РФ № 35, согласно положениям которого под апартаментами подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения и апартаменты предназначены для временного проживания. Теперь обратите внимание на то чем апартаменты отличаются от квартиры, согласно ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся жилой дом( либо его часть, квартира) часть квартиры_, комната. любое помещение имеет свое функциональное назначение, если жилое предназначено для постоянного проживания граждан, апартаменты относятся к средствам размещения, так же как санатории, дома отдыха и т. д., и имеют как следствие иное назначение, согласно действующему закону, апартаменты относятся к нежилому помещению даже несмотря на то, что при их строительстве застройщиком могут быть соблюдены все требования жилого помещения. Как следствие одним из минусов апартаментов является именно отсутствие возможности зарегистрироваться и то что апартаменты имеют статус нежилого помещения. Зарегистрироваться в апартаментах можно, но только временно и то только в тех которые имеют статус гостиницы

Эксперт:

Добрый час, Юлия.

Я согласен с уважаемым Андреем Геннадьевичем.

Если же постараться ответить прямо на ваш вопрос «На основании какой нормы апартаменты относят к нежилым помещениям вследствие чего в них нельзя прописаться?», то ответ придется строить от противного.

Нормы Жилищного кодекса РФ определяют требования к жилым помещениям и виды жилых помещений.

Так, согласно статьи 15 ЖК РФ «Объекты жилищных прав»:

«1.Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2.Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))...».

Далее, статья 16 ЖК РФ «Виды жилых помещений» устанавливает:

«1.К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2.Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3.Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4.Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире».

----------

Таким образом, характеризуя т.н. «апартаменты», которые в последнее время активно строятся в Москве и Санкт-Петербурге, нужно отметить, что они не обладают признаками жилого помещения, закрепленными в законе (не пригодны для постоянного проживания граждан), а также не относятся к предусмотренным законодательством видам жилых помещений — не являются ни домом, ни комнатой, ни квартирой.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/
  • http://moidom911.ru/nedvizhimost/kvartira/apartamenty-v-novostrojke.html
  • https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_perevesti_apartamenty_v_zhile/6672
  • http://jurist-protect.ru/apartamenty/
  • https://zakonometr.ru/nezhilyje/apartamenty.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий