Что такое аккредитация новостройки. Преимущества для заемщика при оформлении ипотеки. Риски для банка.

Что это такое?

Аккредитованные новостройки — это пребывающие в процессе возведения жилые здания многоквартирного типа, которые причисляются к объектам незавершенного строительства.

Они еще не получили правового статуса, позволяющего им становиться предметом сделки имущественного характера и не способны создавать конкуренцию иным объектам на рынке услуг. Однако такая недвижимость уже превратилась в объект инвестирования, в первую очередь со стороны банковских организаций.

Такое жилье причисляется к незавершенным объектам недвижимости, которые не обладают правовой основой для осуществления процедуры отчуждения методом заключения традиционной сделки. Они могут быть отчуждены лишь в случае переуступки прав на участие в строительстве долевого типа.

Под аккредитованной новостройкой с юридической точки зрения понимают корректный тип организации работ, отражающий номенклатурные позиции юрлица, что дает возможность формировать о нем позитивное представление, воспринимать в качестве надежного партнера, которому заинтересованные банковские учреждения могут доверить финансовые средства.

Аккредитованные новостройки

В качестве залогового покрытия ипотеки выступает жилая недвижимость, для покупки которой и осуществляется оформление кредита. На принятие решения относительно выдачи финансов банковским учреждением существенное влияние оказывает то, в каком состоянии пребывает этот объект.

В процессе оформления кредита на жилье, банк производит оценку и проверку возводимого жилья по массе различных параметров, стремясь предельно себя обезопасить.

Подобная щепетильность и осторожность обусловливается тем, что кредитное учреждение в качестве залога фактически получает не имущество, а лишь право требования на пока не существующую квартиру.

После введения здания в эксплуатацию и реализации права требования (то есть получения квартиры дольщиком) производится госрегистрация данного недвижимого имущества, при которой банковская организация внесет обременение на объект, который уже реально существует. Залог может быть снят лишь после того, как кредит будет погашен в полном объеме.

Читайте, как купить квартиру по переуступке прав в новостройке.

Как оформить право собственности на квартиру в новостройке? Смотрите тут.

Что дает заемщику?

Наличие аккредитации у новостройки, в которой заемщик планирует приобрести в собственность квартиру, дает ему в первую очередь уверенность в том, что застройщик — надежная и заслуживающая доверия компания.

Собственными усилиями покупатель не в состоянии осуществить настолько полную и детальную проверку, которую выполняет банк перед присвоением аккредитации.

Наличие аккредитации является в некоторой степени залогом того, что объект будет достроен до конца и введен в эксплуатацию, а заемщик не потеряет свои деньги, уже выплаченные по ипотеке.

-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Аккредитация в нескольких банках

В большинстве случаев аккредитованные новостройки сбербанк и иные банковские учреждения определяют самостоятельно, лично осуществляя проверку застройщиков и возводимые ими объекты в соответствии с рядом критериев.

В связи с этим наличие у строящегося жилья аккредитации одновременно от нескольких серьезных банков говорит о том, что риск покупки такой квартиры будет минимальный, ведь каждое из кредитных учреждений осуществило свою проверку и при этом каждое из них сделало вывод о высокой степени надежности новостройки.

Наличие двух и более аккредитаций способствует укреплению положительного имиджа застройщика, повышает степень доверия к нему и его объектам потенциальных покупателей.

Наличие аккредитации крайне важно для самих строительных компаний, ведь без этого продажи жилья, а соответственно, и инвестиционные вложения будут идти крайне медленно.

Если старт реализации квартир состоялся недавно, то отсутствие аккредитации еще не будет вызывать подозрений, однако, если продажи стартовали давно, а банки аккредитацию не выдали, то, вероятнее всего, они уже проводили проверки, в ходе которых выявили наличие определенных рисков.

Важно также смотреть на то, какими банками была выдана аккредитация, отдавая предпочтение тем объектами, кредитование которых взяли на себя крупнейшие финансово-банковские учреждения.

В результате анализа имеющихся сведений можно прийти к выводу, что уже один факт сотрудничества строительной компании с банковскими организациями, — это уже свидетельство его достаточного уровня надежности.

В то же время и лишь одно отсутствие аккредитации не должно становится на пути приобретения выгодного жилья. В таких случаях лучше не торопиться, а подождать некоторое время, дав возможность банковским компаниям все-таи осуществить необходимую проверку.

Самому покупателю целесообразно лично поинтересоваться у застройщика, имеются ли у него предварительные договоренности с банками относительно внедрения ипотечного кредитования на строящихся объектах.
Читайте о возможности использования военной ипотеки на покупку новостройки.

Как правильно составить акт приема-передачи квартиры в новостройке? Информация здесь.

Почему новостройки лучше, чем вторичка? Подробности в этой статье.

Наличие аккредитации могут использовать даже те потенциальные покупатели, которые не интересуются никакими кредитами, а планируют сразу выплатить средства за приобретаемое жилье.

Для них это будет своего рода индикатором надежности застройщика, гарантией того, что свою квартиру они все-таки получат в оговоренные сроки. При этом им самим не придется проводить никаких проверок строительных компаний на благонадежность, ведь лучше служб безопасности банков сделать это не удастся.

Что такое аккредитация?

Фото 2

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать "неофициальное" условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

Фото 2

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Чем рискует банк?

Пока возводимый объект пребывает на стадии строительства, и на квартиру в новостройке не может быть оформлено право собственности, банковская организация серьезно рискует. Никакая тщательная проверка не обеспечивает гарантии того, что случится какой-то форс-мажор, в результате которого стройка окажется замороженной на неопределенное время.

Даже при условии окончания работ и сдачи в эксплуатацию объекта юридически жилье не будет существовать до того момента, пока не будет произведена регистрация квартир в Росреестре.

Если прекратятся выплаты по кредиту, выданному заемщику, то банк в такой ситуации останется ни с чем, так как реализация залога будет невозможна.

Вопросы и ответы

В начале 2014 года купила квартиру в новостройке через ипотеку. Застройщик был аккредитован банком. В право собственности должна была вступить к концу 2016 года. Но застройщик давно в Лондоне, а вступлю ли я когда-нибудь в собственность - вопрос. Всё это время я аккуратно платила банку. Тут решила обратиться к ним с просьбой пересмотреть ставку по кредиту, потому что ключевая ставка давно снизилась. Мне сказали, что ставки они не пересматривают, есть только рефинансирование, но им я воспользоваться тоже не могу, т.к. мне надо вступить в право собственности.

Получается, что банк вообще не несёт никаких рисков? Он аккредитовал этого застройщика, а я теперь должна платить, несмотря на то, что жильё может вообще не построится? Я никак не могу надавить на банк?

Эксперт:

Наталья.

По сути банка и застройщика не связывают какие-либо обязательства. Вы обязаны перед банком за возврат кредита, а застройщик обязан перед Вами за сдачу квартиру. Но напрямую банк и застройщик ничего друг с друга требовать не могут.

Статья 307 ГК РФ Понятие обязательства
1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.Так что в этом плане Вы не можете воздействовать на банк, чтобы он в свою очередь воздействовал на застройщика. Прямых рычагов нет, к сожалению.

Эксперт:

Заставить банк пересмотреть процент по кредиту Вы не сможете. Они как сторона обязательства должна Вам прежде всего предоставить Вам кредит, что и было сделано. Плюс обязаны перед Вами исполнять иные обязательства, указанные в договоре. Обязательство выполнено с их стороны. Ст. 309 ГК РФ

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Получается, что банк вообще не несёт никаких рисков? Он аккредитовал этого застройщика, а я теперь должна платить, несмотря на то, что жильё может вообще не построится? Я никак не могу надавить на банк?

Наталья

у банка и застройщика свои отношения. У Вас между Вами и банком по сути одно обязательство — выдать Вам кредит, а Вы соответственно в рамках ст. 309 ГК РФ должны исполнять обязательства. Вам надо воздействовать на застройщика. Идти в суд, взыскивать суммы. Есилу  Вас возникают убытки — можете взыскать их в судебном порядке опять же. Ст. 10 ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Схожее в чём-то решение. https://rospravosudie.com/cour... только там спор между ЮЛ и % процент был увеличен, но и то увеличение размера % в итоге признали законным (такое право было у банка в рамках договора)

У меня такой вопрос. Если я заключаю договор долевого участия до 01 июля 2019 года (с рассрочкой), а хочу взять ипотеку под этот договор позже, тогда условия по выдаче ипотеки для застройщика (аккредитация, наличие построенного первого этажа, и др.) остаются те же? Или этому застройщику необходимо будет подходить под новые критерии (строительная готовность 30%, количество заключенных ДДУ 10%, др.) и этот ипотечный кредит подпадает под действие эскроу-счета?

Эксперт:

Немного непонятно, поясните свой вопрос, пожалуйста. Вы его задаете от имени застройщика или дольщика?

Эксперт:

Александр,  

Согласно тем изменениям, которые нас ожидают по поводу ДДУ, если Ваш договор долевого участия будет подан на госрегистрацию до 1 июля 2019 года, а платежи по данному договору будут поступать застройщику после этой даты, то вводимые требования ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ (о счетах эскроу) к таким договорам не подлежат применению, если конечно застройщик не решил досрочно перейти на использование эскроу-счетов по всему объекту.

Эксперт:

 Александр! Для ответа на Ваш вопрос необходимо прежде всего обратиться к п.16 ст.8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ

«О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который дословно излагается следующим образом:

Статья 8
16. Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным в настоящей части критериям и перечень документов, необходимых для определения соответствия таких объектов этим критериям, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выдает заключение о степени готовности объекта и размещает соответствующие сведения в информационной системе.

Исходя из толкования вышеуказанной нормы закона можно сделать вывод о том, что если Вы заключите ДДУ, и при этом договор будет представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года, то Ваши деньги (первоначальный взнос по рассрочке) поступят в распоряжение застройщика по старым правилам, минуя находящиеся в доверительном хранении банка специальные банковские счета (эскроу), если конечно застройщик добровольно не перейдет на использование эскроу-счетов.

Что касается аккредитации застройщика банком после того, как у Вас появится необходимость в заемных средствах,

тогда условия по выдаче ипотеки для застройщика (аккредитация, наличие построенного первого этажа, и др.) остаются те же? Или этому застройщику необходимо будет подходить под новые критерии (строительная готовность 30%, количество заключенных ДДУ 10%, др.) 
Александр

то здесь стоит отметить, что такие требования к застройщику банк определяет самостоятельно по своим внутренним установленным критериям, то есть на момент выдачи кредита банк не будет смотреть когда зарегистрирован ДДУ: до или после 1 июля 2019 года, требования к аккредитации зависеть от этого фактора не будут.  После нововведений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  в части перехода на счета эскроу требования банков в целях аккредитации застройщиков действительно стали жестче, в частности в ряде банков уже требования к степени готовности объекта строительства повысились до 30%.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://realtyurist.ru/novostrojka/akkreditovannye-novostrojki/
  • http://a-komissarov.ru/ekspertnyie-stati/akkreditaciya-zastrojshhika.-vazhnye-aspekty.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий